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[반퇴시대 재산리모델링] 5주택 60대 여성, 노후에 월 200만원 만들려면

중앙일보 2020.04.14 00:03 경제 5면 지면보기
Q 김모(60)씨는 일찍이 남편과 사별한 후 남매를 키우며 홀로 생계를 꾸려온 워킹맘이다. 현재 프리랜서로 월 70만원 정도 받고 있는데, 일이 계속 줄고 있고 그마저도 끊길 것 같아 걱정이다. 부모한테 증여받은 부산의 상가주택과 서울 강서구의 오피스텔에서 월세가 70만원 나온다. 서울시 노원구에 3채의 아파트가 있다. 한 채에는 자신과 딸이 살고 또 다른 한 채는 아들 부부가 거주 중이며 나머지 한 채는 전세를 주고 있다. 5개의 부동산을 보유하고 있지만 세금 등을 따져보면 정리가 필요한 것 같다. 국민연금을 늦게 임의가입해 내년부터 받을 수 있지만 35만원 수준이다. 앞으로 노후자산을 어떻게 꾸려가면 좋을지 조언을 구했다.
 

남편과 일찍 사별한 후 딸과 생활
아파트·상가 팔고 즉시연금 가입

김씨는 보유 중인 부동산 일부를 정리한 후 노후자금으로 활용하는 방안이 필요하다. 아들이 거주하는 아파트를 시가의 70% 선에 아들에게 양도하고, 상가주택은 양도세 절세를 위해 내년 이후 정리하자. 매각 대금으론 즉시연금과 리츠 등에 투자해 월 생활비를 충당하는 것이 좋겠다.
 
재산리모델링 4/14

재산리모델링 4/14

◆아파트, 6월 이전 팔면 중과세 면제=부동산이 5개나 되고 부산에 보유 중인 상가 등에서 월세가 나오지만, 장기적 전망이 밝지 않다. 김씨가 보유한 주택 중 보유 기간과 양도차익을 고려하면 매각 가능한 자산은 부산의 상가주택과 상계동 아파트다. 20년 보유한 상계동 아파트는 원래 다주택자 중과세 대상이지만, 올해 6월 말까지 양도할 경우 중과세 제외 혜택이 있다. 현재 시가대로 양도하면 약 1억1000만원의 양도소득세가 예상된다. 가족 간에 거래할 경우 시가의 70% 수준(시가와의 차액 3억원 미만)이면 합법적으로 양도할 수 있다. 다만 김씨는 시가로 양도한 것으로 양도소득세를 내고, 아들은 대출금과 저축 등 확실한 자금출처가 있어야 한다. 시가 5억7000만원 수준의 상계동 아파트를 아들에게 4억원으로 매각하면 김씨는 세금 공제 후 2억9000만원의 현금자산을 마련할 수 있다.
 
부산에 있는 상가주택 또한 보유가치가 낮아 매각하는 것이 바람직해 보인다. 같은 해에 매각한 부동산은 모두 합산해 양도소득이 한 번에 부과돼 세 부담이 늘게 돼서다. 세금공제 후 김씨 몫은 약 1억2000만원으로 앞서 상계동 아파트 매각대금과 합하면 노후자금으로 약 4억원이 확보된다.
 
◆대형우량주 배당수익률 3~5%=부동산 매각 후 확보한 현금성 자산은 부동산 직접 투자 대신 부동산 투자와 비슷한 효과를 볼 수 있는 리츠나 부동산 투자펀드를 추천한다. 현재 주식시장에 상장된 공모리츠의 경우 평균 배당수익률이 연 4~5% 수준이다.  
 
만약 좀 더 이익을 얻고자 하면 대형 우량주 투자를 고려할 수 있다. 삼성전자 등 대형우량주의 연간 예상배당수익률은 3~5% 수준이다. 현재 거치형 일시납 즉시연금은 1억원까지 비과세 혜택을 볼 수 있다. 가입 후 65세부터 종신연금으로 수령하면 현재 공시이율 2.4% 기준으로 매달 40만원 정도 받을 수 있다.
 
◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.
 
◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다.
 
김재언, 김윤정, 강신창, 허현(왼쪽부터)

김재언, 김윤정, 강신창, 허현(왼쪽부터)

◆ 재무설계 도움말=김재언 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 부동산수석컨설턴트, 김윤정 국민은행 WM투자자문부, 강신창 한화투자증권 투자컨설팅팀 팀장, 허현 오렌지라이프생명보험 FC
 
◆ 후원=미래에셋대우·KEB하나은행
 
서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr
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