[뉴스분석] 서울 아파트 공시가 15% 올라, 다섯 채 중 한 채는 종부세

올해 아파트 공시가격이 크게 올라 ‘보유세 급등’이 현실화할 전망이다. 서울 강남에 아파트를 두 채 이상 보유한 다주택자면 80%가량 세금 부담이 커질 수 있다. 예컨대 A씨가 서울 강남구 대치동 은마아파트(전용면적 84㎡)와 래미안대치팰리스(전용 84㎡)를 갖고 있다면 올해 보유세로 5366만1000원을 내야 한다. 지난해보다 76% 뛰었다. 해당 아파트 두 채의 공시가격은 지난해 26억5600만원에서 올해 37억800만원으로 40% 가까이 올랐다. 국토교통부가 올해 공시가격 인상과 공정시장 가액비율을 고려해 시뮬레이션(모의계산)한 결과다.
   공시가 전국적으로 평균 6% 상승
 
올해 서울 아파트 공시가격은 평균 14.75% 상승했다. 2007년 이후 13년 만에 최고 상승률이다. 지난해(14.17%)보다 더 높아졌다. 올해 전국적으로는 평균 5.99% 올랐다. 정부가 매년 1월 1일 기준으로 정하는 공시가격은 재산세·종합부동산세 등 보유세를 매길 때 기준이 된다. 서울 아파트 161만 가구 중 종부세 대상인 공시가격 9억원 초과는 29만 가구에 이른다. 다섯 가구 중 한 가구꼴이다.
 
국토부는 18일 이런 내용의 2020년 공동주택 공시가격안을 발표했다. 주택 소유자 등은 19일부터 다음달 8일까지 공시가격을 열람하고 의견을 제출할 수 있다. 국토부는 다음달 29일께 올해 공시가격을 확정할 예정이다.
 
비싼 아파트일수록 시세 상승률보다 공시가격 상승률이 더 높았다. 서울 강남구 대치동 래미안대치팰리스 84㎡(전용면적)의 올해 공시가격은 21억1800만원이다. 지난해(15억400만원)보다 41% 올랐다. 한국감정원에 따르면 이 아파트의 시세는 지난해 24억원에서 올해 28억7000만원으로 약 20% 상승했다. 공시가격 상승률이 시세 상승률의 배 이상이다.
 
올해 공동주택의 공시가격 현실화율(시세 반영률)은 평균 69%다. 지난해보다 0.9%포인트 높아졌다. 시세 9억~15억원은 70%, 15억~30억원은 75%, 30억원 이상은 80%까지 공시가격 현실화율을 올린다는 게 정부의 목표다.
 
시세 구간별로 공시가격 현실화율의 격차는 커졌다. 시세 9억원 미만 아파트의 공시가격 상승률은 1.97%였지만 9억원 이상은 21.15%로 나타났다. 30억원 이상 아파트 공시가격은 27.39% 올랐다.
 
이른바 ‘똘똘한 한 채’를 지닌 1주택자도 보유세 급등을 피할 수 없게 됐다. 서울 서초구 반포동 아크로리버파크(전용 84㎡)의 공시가격은 지난해 19억400만원에서 올해 25억7400만원으로 35% 올랐다. 이 아파트의 소유자는 올해 1652만5000원을 보유세로 낼 준비를 해야 한다. 지난해보다 47% 많아졌다. 서울 서초동 트라움하우스 5차(전용 273㎡)는 한 채만 보유해도 1억원 넘는 보유세 고지서를 받게 된다. 이 아파트의 공시가격은 69억9200만원으로 전국에서 가장 비싸다.
 
정부의 공시가격 현실화율 차등 방침에 대해선 역차별 논란도 나온다. 비싼 집과 싼 집을 나눠 다른 잣대를 적용하는 게 조세 형평성에 맞지 않다는 주장이다. 공시가격은 부동산 보유세 계산은 물론 건강보험료 산정(지역가입자) 등 60여 가지 행정 목적에 쓰인다. 김영한 국토부 토지정책관은 “오랫동안 고가 주택의 공시가격 현실화율이 중저가 주택보다 낮아 조세 형평성에 맞지 않았다. 이런 역전 현상을 해소하기 위해 고가 주택의 현실화율을 높였다”고 설명했다.
  
한국감정원 산정가 기준 삼아 논란
 
공시가격 현실화율 차등 적용에 따라 시세 9억원 이상 아파트일수록 보유세 부담이 커진다. 정부는 종부세율 인상도 추진 중이다. 현재 관련 법안이 국회 기획재정위원회에 계류 중이다. 이 법안이 국회를 통과할 경우 고가 주택 소유자의 세금 부담은 크게 늘어난다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “세금 부과의 잣대가 다른 것은 공평 과세의 원칙에 맞지 않다. 시장의 반발이 있을 수밖에 없다”고 지적했다.
 
공시가격 현실화율을 산정하는 잣대인 아파트 시세가 얼마인지 공개하지 않는 것도 논란거리다. 국토부가 기준으로 삼는 시세는 한국감정원이 산정한 ‘적정가격’인데 여기에는 주관이 개입할 수밖에 없다는 주장이 나온다. 정수연 제주대 경제학과 교수는 “공시가격을 시세의 얼마로 끌어올리는 게 목표라면 조사한 시세가 얼마인지부터 정확히 밝혀야 할 것”이라며 “시세를 공개하지 않으면 ‘깜깜이 산정’ 논란에서 벗어날 수 없다”고 지적했다.
 
부동산 유형별로 편차도 크다. 올해 표준 단독주택의 공시가격 현실화율은 53.6%, 표준지 공시지가 현실화율은 65.5%다. 국토부는 오는 10월께 공시가격 현실화 로드맵을 발표할 예정이다. 김 토지정책관은 “연구용역을 통해 공시가격 현실화율을 얼마나 끌어올릴지 결정하고 공론화 과정을 거치겠다”고 말했다.  
 
한은화·염지현 기자 onhwa@joongang.co.kr