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[반퇴시대 재산리모델링] 집 2채중 1채 상반기 팔면 세금 40% 절감…즉시연금 가입을

중앙일보 2020.03.03 00:02 경제 5면 지면보기
서울 강동구에 사는 최모(64)씨는 5년 전 대기업에서 은퇴한 1가구 2주택자다. 거주 중인 서울 강동구 소재 A아파트(전용 84㎡, 현 시세 7억5000만원)와 전세 2억5000만원에 임대 중인 서울 영등포구 소재 B아파트(전용 58㎡, 현 시세 5억원)를 보유하고 있다. 최근 정부가 보유세 부담을 무겁게 해 고민이 커졌다. 최씨는 그동안 1채를 매도할까 여러번 고민했지만, 양도세 부담도 만만치 않아 그냥 2채를 보유해 왔다. 자녀가 작년에 결혼해 분가하면서 부부 둘이서만 살고 있어 거주 공간을 줄여 작은 집으로 이사할 생각도 있다.
 

1가구 2주택 60대 은퇴자
월생활비 400만원 어떻게

최씨는 퇴직 후 5년간 퇴직금으로 받았던 돈을 생활비, 자녀 결혼자금 등으로 적지 않게 소진했다. 수입은 작년부터 받는 120만원의 국민연금이 전부다. 보유 주택 처분과 금융자산 운용으로 월 생활비 400만원을 만들고 싶은데, 어떤 방법이 있는지 조언을 구했다.
 
최씨는 생활비를 확보하고 보유세 부담을 줄이기 위해 보유 중인 아파트 2채 중 1채를 매각하는 것이 유리하다. 정부가 다주택자의 매도를 유도하기 위해 올 상반기 내 보유 중인 주택을 매각하면 양도소득세를 중과세하지 않고 일반과세하겠다니 이를 활용하자. 양도차액이 커 올 상반기 중에 처분하는 게 유리한 강동구 소재 A아파트를 팔고 영등포구 소재 B아파트로 이사하는 것이 좋겠다. 확보된 현금으로 부동산펀드와 ELS(주가연계증권)을 월지급형으로 가입하고, 즉시연금을 들어 생활비를 확보하자.
 
재산리모델링 3/3

재산리모델링 3/3

◆양도세 5800만원 절약=지난해 12·16 부동산 대책에 따라 다주택자가 조정대상지역 내에서 10년 이상 보유한 주택을 올해 상반기 내에 양도하면 장기보유특별공제를 받을 수 있고, 일반세율로 중과세를 유예해준다. 현시세가 7억5000만원인 A 아파트의 양도차익은 3억원이며 최씨는 10년간 보유했다. 당초 양도세가 중과세되면 양도세로 1억3600만원을 내야 하지만, 올 상반기 내에 양도하면 양도세 부담이 7800만원 정도로 줄어든다. 약 5800만원 정도 양도세 부담을 줄일 수 있는 셈이다. 양도 후 B아파트 전세금 2억5000만 원을 임차인에게 내주고 양도세를 낸 뒤 4억2200만원의 자금을 생활비 재원으로 활용할 수 있다.
 
◆부동산 펀드, 연 3~5% 수익=최씨가 현재 운용 가능한 자산은 은행 정기예금 2억원과 MMF 1억5000만원, 부동산 매각자금 4억2200만원 등 총 7억7200만원이다. 이 자금으로 노후까지 월 400만원 정도의 생활비를 충당할 수 있도록 현금흐름을 만들어야 한다.
 
우선 운용 가능한 자산 중 3억원을 국내·외 부동산펀드로 운용하길 권한다. 국내·외 부동산 펀드는 5~7년 이상의 장기 임대계약으로 임대료 수입을 얻는 구조로, 배당수익이 적어도 연 3~5%에 달한다. 향후 글로벌경기로 인해 금리가 내려가면 부동산 가치 상승에 따른 자본 수익도 누려 볼 수 있다. 2억5000만원을 월지급식ELS 3년형에 가입하면 5% 수준의 이자 지급이 가능하다. 나머지 부동산 매각자금 중 2200만원은  MMF에 넣어두고 유동성 자금으로 운용하자. 남아있는 여유자금 중 2억원을 부부가 1억원씩 종신수령이 가능한 즉시연금에 가입하면 약 70만원의 연금을 비과세로 받을 수 있다.
 
◆  지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.
 
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김남수, 이동현, 백찬현, 최용준(왼쪽부터).

김남수, 이동현, 백찬현, 최용준(왼쪽부터).

◆  재무설계 도움말=김남수 미래에셋대우 수원 WM 수석매니저, 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장, 백찬현 푸르덴셜생명 이그제큐티브라이프 플래너, 최용준 세무법인 다솔 대표
 
◆  후원=미래에셋대우·KEB하나은행
 
서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr
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