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[2020 부동산 신재테크] 재건축·재개발 고수의 한 수 "조합원 관상 보고 결정하라"

중앙일보 2020.01.27 05:10
서울 재건축 대장주인 대치동 은마아파트 전경. [뉴스1]

서울 재건축 대장주인 대치동 은마아파트 전경. [뉴스1]

요즘 주택시장에서 가장 ‘핫’한 곳은 재건축·재개발 사업장이다. 구도심이라 주거여건이 좋은 데다 재개발・재건축 외에는 새집을 더 지을 땅도 없어서다. 그만큼 가격 상승에 대한 기대감이 크다는 의미다.  
 

③전문가의 한 수/재건축·재개발
인베이드투자자문 이상우 대표
“웃돈 있어도 사업 진행속도 빠른 곳 유리”
“분양가상한제·초과이익환수제 두려워말라”

이상우

이상우

그런데 주택시장에서 가장 ‘콜드’ 한 곳도 재개발・재건축 사업장이다. 정부가 재건축 초과이익 환수제, 안전진단 강화, 이주비 대출 규제에 이어 민간택지 분양가 상한제까지 정비사업 규제안을 쏟아내고 있어서다. 온탕과 냉탕을 오가는 재건축·재개발. 전문가들은 올해 어떻게 전망하고 있을까.  
 
인베이드투자자문 이상우 대표(사진)는 “규제가 나오고 있지만 자세히 들여다보면 크게 상황이 달라질 것도 없다. 겁먹지 마라”고 조언했다.  
 
요즘 재건축·재개발에 대한 관심이 유독 뜨거운 것 같다.  
“불과 4~5년 전만 해도 신도시도 있고 택지지구도 있고 수도권에 대규모 빈 땅이 좀 있었다. 건설사 입장에선 땅을 사서 분양사업을 할 만했다. 그런데 요즘은 땅도 없을뿐더러 정부가 분양가를 옥죄이니 건설사 입장에선 땅값이 있어서 무조건 싸게 분양할 수 없으니 손을 놔버리는 거다. 분양시장이 이렇게 호황인데도 다들 분양사업은 하고 싶지 않은 거다. 그러다 보니 자연스레 공사비를 받는 도급사업으로 눈을 돌리고 재건축·재개발이 주요 사업이 되는 거다. 수주전이 과열될 수밖에 없는 상황이다.”
 
정부에서 잇달아 재건축·재개발 규제를 내놓고 있다. 민간택지 분양가 상한제 시행 이후 시장이 술렁이고 있는데.  
“정확히 서울시가 강한 태도를 보인다. 중앙정부는 재건축·재개발 같은 정비사업을 규제한다기보다 다주택자를 잡으려는 거다. 민간택지 분양가 상한제의 경우 실제로 따져보면 걸림돌도 아니다. 분양가 상한제 도입 전에도 이미 분양가는 규제되고 있었다. 고분양가 관리지역이라는 게 있다. 서울 전 지역을 비롯해 경기도 과천・광명・하남 같은 지역은 일반분양에 앞서 주택도시보증공사(HUG)에서 허가를 받아야 한다. 그런데 기준이 엄격하다. 분양가 상한제 시행 여부와 상관없이 이미 조합원이 원하는 가격에 분양할 수는 없는 상황이었다. 그런데 문제는 조합원들이 ‘큰일 났다’며 동요한다는 것이다.”
 

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재건축 초과이익 환수제는 어떤가. 수익성과 직결되는 규제 아닌가.
“초과이익 환수제도 새로운 제도가 아니다. 이미 있던 제도인데 다만 적용된 사례가 없을 뿐이다. 말 그대로 ‘완공하고 나면 몇억씩 내야 할지도 몰라’라는 가정인 건데 겁을 먹는 거다. 아직 집도 짓지 않았고 환수액이 정확히 나온 것도 아닌데 지레 겁을 먹는 거다. 이런 규제는 직접적인 효과보다는 규제로 인해 불안해하는 조합원들 사이에서 분열이 일어나는 게 진짜 문제다. 겁먹은 조합원들이 생기고 의견 충돌이 일어나고 소송으로 이어지고…. 한번 잡음이 일어나서 소송으로 이어지면 3~4년은 발이 묶인다. 소송이 정리될 때쯤이면 또 상황은 달라진다. 설계는 노후화하고 당시 정책도 달라진다. 그러면 새로 설계하고 인허가도 다시 받아야 하고 추가부담금은 계속 늘어나는 거다. 반복이다.”
 
올해 재건축·재개발에 투자해도 된다는 의미인가.  
“조합원들 '관상'을 보고 결정하라고 조언하고 싶다. 잡음이 없는 곳을 선택하라는 의미다. 해당 사업장마다 조합원들의 성향이나 패턴이 있다. 잡음이 많을 것 같은 곳은 피하는 것이 좋다. 재건축·재개발은 사업 속도가 가장 중요하기 때문이다. 올해 투자를 계획하고 있다면 사업 진행이 막바지인 곳을 추천한다. 역시 같은 맥락이다. 물론 프리미엄이 높겠지만 시간 가치를 사라는 의미다. 완공하고 나면 값은 많이 오르게 마련이다.”
 
재건축·재개발에 관심을 가진 수요자에게 조언한다면.
“꼭 대규모 사업장만 보지 말았으면 한다. 대표적으로 가로주택정비사업이라는 게 있다. 재건축·재개발이 대규모 정비사업이라면 가로주택정비사업은 소규모 사업이라고 보면 된다. 대지 규모가 작거나 한동 뿐인 ‘나 홀로 아파트’ 같은 곳을 허물고 새집을 짓는 건데 재건축·재개발에 비해 사업 규모가 작다 보니 사업성이 낮아서 관심이 적다. 하지만 사업 과정이 간단해서 진행 속도가 빠르고 초과이익 환수제 같은 규제 대상도 아닌 데다 서울시에서 특례를 제정해서 지원하고 있다. 눈여겨볼 만하다. 정비사업에 관심이 있다면 무엇보다 여유자금으로 하길 권한다. 변수가 많고 일반 분양 아파트와 다르게 사업 기간도 길기 때문이다.”
 
최현주 기자 chj80@joongang.co.kr
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