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1주택자 오래 보유하면 양도세 왕창 깎아 주는 시절 갔다

중앙일보 2020.01.25 07:00

[더,오래] 최용준의 절세의 기술(54)

Q. 지난 12·16 주택시장 안정화 대책을 접한 이씨는 머리가 복잡해졌다. 수시로 바뀌는 세법 규정 때문에 향후 양도세 절세 방법을 또다시 수정해야 하기 때문이다. 이씨가 심각하게 생각하는 부분은 9억원 초과 고가주택은 1주택자라도 거주 기간에 따라 양도세 부담이 달라진다는 점이었다. 이씨가 양도세 부담을 줄이기 위해 앞으로 준비해야 할 것은 무엇일까?

 
A. 현 정부가 출범한 이후 현재까지 발표된 부동산 대책이 무려 18번이나 된다. 그 사이에 세법도 매우 여러 번 상당히 복잡하게 변화됐다. 그중에 하나가 바로 양도세 계산 시 적용되는 ‘장기보유특별공제’와 관련된 규정이다.
 
장기보유특별공제란 쉽게 말해 부동산을 오래 보유할수록 양도차익에서 일정한 금액을 공제해 주는 제도를 말한다. 부동산의 특성상 오랜 기간 보유하는 동안 시세가 올라 차익이 누적되었는데, 이를 양도할 때 누진세율로 한꺼번에 과세할 경우 자칫 세부담이 급증하는 부작용을 방지하기 위한 것이다. 또한 장기간 보유할수록 세부담이 낮아지는 유인을 제공해 단기간 투기를 억제하고 부동산 시장을 안정화하려는 정책적인 의미도 담고 있다. 
 

1주택자 장기보유특별공제 혜택 줄어

정부는 주택가격을 안정화한다는 이유로 장기보유특별공제 축소에 나서고 있다. 본래 일반 부동산에 대한 장기보유특별공제율은 최소 3년 이상 보유할 경우 연간 3%씩, 10년 이상 보유하면 최대 30%까지 공제받을 수 있었다. 그러나 2019년부터는 연간 2%로 낮추어 무려 15년 이상 보유해야 최대 30%를 공제받을 수 있도록 변경되었다.
 
또한 조정대상 지역 내 다주택자의 경우 2018년 4월 1일 이후 장기보유특별공제가 완전히 배제되었다가, 12·16 대책 이후부터 올해 6월 30일까지 10년 이상 보유한 주택을 양도할 경우에는 다주택자에게도 장기보유특별공제를 한시적으로 허용해 주기로 하면서 이들의 관심이 매우 높아진 상태다. 
 
정부는 주택가격을 안정화한다는 이유로 장기보유특별공제 축소에 나서고 있다. 2019년부터 일반 부동산에 대한 장기보유특별공제율은 연간 2%로, 15년 이상 보유해야 최대 30%를 공제받을 수있다. [사진 flickr]

정부는 주택가격을 안정화한다는 이유로 장기보유특별공제 축소에 나서고 있다. 2019년부터 일반 부동산에 대한 장기보유특별공제율은 연간 2%로, 15년 이상 보유해야 최대 30%를 공제받을 수있다. [사진 flickr]

 
특히 정부는 그동안 1주택자에는 양도세 부담을 매우 가볍게 하는 정책을 써 왔다. 아예 양도세를 비과세했고, 예외적으로 양도가액이 9억원이 넘는 고가주택은 9억원 초과분에 대해서만 과세했다. 가령 양도가액이 12억원이라면 양도차익 중 9억원은 비과세해주고, 3억원만 과세하는 식이다. 그래서 고가주택의 양도세 부담도 양도가액에 비하면 매우 작은 편이었다.
 
고가주택의 양도세 부담이 크지 않았던 것은 장기보유특별공제도 크게 한몫했다. 일반적인 부동산은 연 2%씩 15년을 보유해야 겨우 30%가 공제되지만, 1주택자는 연 8%씩 10년만 보유하면 최대 80%까지 공제받을 수 있어 양도세 부담을 줄이는 효자 노릇을 했다. 그러나 정부는 이러한 1주택자의 양도세 비과세 요건 및 장기보유특별공제 적용을 더 까다롭고 어렵게 바꾸고 있다.
 
이는 8·2대책에서부터 시작됐다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 새로 취득한 주택은 2년 이상 거주해야만 1주택자로서 비과세를 받을 수 있게 했다. 물론 조정대상지역 내 주택이 아니거나 2017년 8월 2일 이전에 취득했다면 2년 이상 거주할 필요는 없었다.
 
그러나 올해 이후부터는 오랫동안 보유했던 고가주택이더라도 최소 2년 이상 거주해야만 장기보유공제율을 최고 한도인 80%까지 받을 수 있게 변경되었다. 2017년 8월 2일 이전에 취득했더라도 2년 이상 거주하지 않았다면  장기보유특별공제가 대폭 축소되어 연 2%씩 15년 이상을 보유해야 겨우 30%까지 공제받을 수 있도록 했다.
 
가령 고가주택 1주택(양도차익 10억원, 10년 보유)에서 최소 2년 이상 거주했다면 장기보유특별공제(80%)를 받아 양도세 부담은 1470만원(지방소득세 포함)이지만, 만일 2년 이상 거주요건을 채우지 못했다면 장기보유공제율은 20%(10년)로 낮아지게 되고 그 결과 양도세는 1억 1180만원(지방소득세 포함)으로 크게 늘어나게 된다. 따라서 올해부터는 1주택자이더라도 최소 2년 이상은 거주해야만 양도세 부담을 낮출 수 있는 셈이다.
 
 
그러나 12·16 부동산 대책에서 더 강력한 게 나왔다. 내년부터는 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 구분하여 적용해 보유기간과 거주기간에 따라 각기 다른 공제율을 적용하기로 했다. 즉, 앞으로는 보유기간 뿐 아니라 거주기간도 10년을 채워야 최대 80% 공제가 가능해진다.
 
 
그동안 1세대 1주택자는 9억원을 초과하는 고가주택이더라도 양도세 부담이 크지 않아 별다른 절세 방안이 필요할 정도는 아니었다. 그러나 세법 개정으로 앞으로는 1주택자도 미리 절세방안에 대한 고민이 필요한 상황이다. 물론 10년 이상 거주했다면 상관없지만 그렇지 못한 경우라면 더더욱이 그렇다.
 
만일 위 사례에서 2년 거주요건을 채우고 올해 양도한다면 장기보유특별공제가 80% 적용되어 양도세 부담은 1470만원(지방소득세 포함)에 불과하지만, 세법이 개정되는 내년에 3년 이상 거주기간을 채우지 못하고 양도하면 장기보유특별공제는 40%로 급감해 7800만원(지방소득세 포함)의 양도세를 부담해야 한다.
 
세법 개정으로 양도세 부담이 6330만원만큼 늘어나는 셈이다. 그나마 거주기간 3년을 채우더라도 장기보유특별공제는 52%로 늘어나 양도세가 5800만원(지방소득세 포함)으로 줄어들지만 그래도 지금과 비교하면 장기보유특별공제가 줄어들기 때문에 세부담은 크게 늘어나는 셈이다.
 
세무사 theore_creator@joongang.co.kr
 

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최용준 최용준 세무법인 다솔 WM센터 3본부 대표세무사 필진

[최용준의 절세의 기술] 재산을 불리기 위해선 돈을 이리저리 굴려 수익을 올리는 재테크를 해야 한다. 그러나 저금리·저성장 시대라 재테크가 잘 듣지 않는다. 돈을 굴리다 오히려 재산을 까먹기 일쑤다. 그렇다고 은행에 넣어두고만 있을 수 없는 일. 물가상승을 고려하면 수익은커녕 손실을 볼지 모른다. 방법은 있다. 비용을 줄이면 실질 수익은 올라가게 돼 있다. 세금을 절약하는 절세는 재테크 보릿고개에 실질 이익을 얻는 방법이다. 물론 정부가 세수 확보를 위해 징세를 강화하는 바람에 절세의 여지가 자꾸 좁아지고 있긴 하다. 그래서 더욱더 필요해지는 절세의 기술이다. 돈 많은 부자가 아닌 보통 사람도 있는 재산을 지키려면 보유해야 할 무기다. 국내 최고의 세무전문가가 생생한 사례를 통해 절세의 기술을 전수한다.

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