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[2020 부동산 신재테크] 다주택만? '갭투자' 똘똘한 한 채도 세금 폭탄

중앙일보 2020.01.25 05:00
각종 부동산 대책이 쏟아지면서 절세 요건은 더 복잡해지고 까다로워지고 있다. 1주택자도 '세금 폭탄' 위기에 놓여있다. [사진 pixabay]

각종 부동산 대책이 쏟아지면서 절세 요건은 더 복잡해지고 까다로워지고 있다. 1주택자도 '세금 폭탄' 위기에 놓여있다. [사진 pixabay]

최근 주택시장에서 절세에 대한 관심이 커지고 있다. 각종 부동산 규제가 쏟아지면서 절세 요건이 복잡하고 까다로워지고 있어서다. 
 

①전문가의 한 수/절세
세금 전문가 김종필 세무사
1주택자, ‘2년거주’해야 80% 장특공제
다주택자, 보유세 등 손익분기점 따질때

김종필 세무사

김종필 세무사

심지어 양도소득세 관련 상담을 포기하는 ‘양포(양도소득세 포기) 세무사’가 나올 정도다. 거주 기간, 취득 시점, 주택 수 등 조건에 따라 세금이 달라지는데 잘못된 상담으로 가산세를 물 수 있어서다. 
 
그동안 혜택이 많아 세금 걱정이 없던 1주택자도 안심할 수 없다. 실거래가 9억원을 넘는 고가주택을 보유한 1주택자는 거주 기간에 따라 장기보유특별공제 혜택이 바뀌기 때문이다. 부동산 세금 전문가인 김종필 세무사에게 ‘세금 폭탄’ 피하는 방법을 들어본다.  
 
최근 1주택자 상담이 늘었다는데.  
서울에 9억 넘는 고가 주택을 보유한 1주택자는 고민이 많다. 정리를 해보면 9억원 이하 집(2017년 8ㆍ2 대책 이전 구입) 한 채를 보유한 경우는 세금 부담이 낮다. 팔 때 (양도소득세는 ) 비과세 혜택을 받을 수 있어서다. 만약  2017년 ‘8ㆍ2 대책’ 이후 샀어도 거주 2년 요건만 채우면 언제 팔더라도 세금이 과세하지 않는다. 반면 '똘똘한 한 채' 보유자는 사정이 다르다. 집값이 9억원이 넘으면 9억원 초과하는 금액에 대해 양도세를 내야 한다. 세금을 한 푼이라도 줄이려면 장기보유특별공제(이하 장특공제)가 중요하다. 문제는 수차례 규제 발표로 장특공제의 요건이 복잡해졌다.  
 
80% 장특공제 요건이 바뀌었나.  
원래 장특공제는 1주택자가 3년 보유했을 때 24%로 시작해 매년 8%씩 공제받을 수 있었다. 집에 머물지 않고 10년 이상 갖고만 있어도 80% 공제를 해줬다. 하지만 올해부터는 2년 이상 살아야만 같은 혜택을 받을 수 있다. 거주 요건을 충족하지 못하면 공제비율이 30%로 낮아진다. 거주 기간 요건이 지난해 12ㆍ16 대책 이후 한층 더 강화됐다. 내년부터 연 8% 공제율을 ‘보유기간 연 4%+거주기간 연 4%’로 구분했다. 올해 10년 보유, 2년 거주하면 80% 장특공제를 누릴 수 있지만, 내년에는 (같은 조건에서) 48%로 줄어든다. 전세를 끼고 산(갭투자) 고가주택으로 많이 남기기 어렵다.  

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어떻게 해야하나.  
올해 80% 장특공제 요건을 만족한다면 매각을 고민해볼 수 있다. 예를 들어 김모씨가 18억원 상당의 주택(양도차익 12억원)을 2년 거주 포함해 10년을 보유했다고 하자. 장특공제 4억8000만원(공제율 80%)을 받은 그는 2622만원만 양도세로 내면 된다. 하지만 김씨가 내년에 팔 경우 장특공제는 올해보다 1억9200만원(40%) 줄어 2억8800만원이 된다. 양도세는 반대로 7217만5000원(275%) 늘어난 9840만원을 납부해야 한다
각종 규제가 쏟아지면서 '똘똘한 한채' 전략도 수정이 필요하다. 내년부터 양도세 부담을 낮춰줄 장기보유특별공제 혜택이 보유기간은 물론 거주기간에 따라 달라지기 때문이다. [중앙포토]

각종 규제가 쏟아지면서 '똘똘한 한채' 전략도 수정이 필요하다. 내년부터 양도세 부담을 낮춰줄 장기보유특별공제 혜택이 보유기간은 물론 거주기간에 따라 달라지기 때문이다. [중앙포토]

또 헷갈릴 수 있는 세법은  
1주택자의 보유 기간 조건을 묻는 사람이 많다. A, B, C 주택을 보유한 사람이 A와 B를 판 뒤 다음날 나머지 남은 C를 팔 경우 비과세 혜택을 받을 수 있을까? 정답부터 얘기하면 올해는 되고, 내년부터는 안된다. 세법이 바뀌면서 내년부터 다주택자가 주택을 한 채만 남긴 채 모두 판다고 해도 곧바로 양도세 비과세 대상이 안 되기 때문이다. 정확하게 다주택 보유 기간을 제외하고 1주택, 즉 C만 보유하게 된 날을 기준으로 2년 이후 양도세가 면제된다.  
 
다주택자는.  
세금 걱정이 많다. 종합부동산세 등 보유세 계산 기준이 되는 공시가격과 종합부동산세 세율이 동시에 올랐다. 서울 강남권에 20억원 넘는 아파트 2채를 보유한 고객이 있다. 올해 종합부동산세 등 보유세를 계산해보니 지난해보다 130% 늘어난 6500만원에 달하더라. 앞으로 10년간 낼 보유세만 최소 6억5000만원에 이른다.  
 
절세 방법이 있나.
주택 정리에 대한 의사결정이 필요한 시점이다. 우선 양도세를 포함해 보유 기간에 따른 예상 세금을 계산해봐야 한다. 같은 기간 손실을 메우고도 더 많은 시세차익을 남길 확신이 있다면 버티는 게 맞다. 하지만 수익보다 세금이 더 많을 것으로 예상한다면 주택을 처분하는 방법도 고민해봐야 한다. 퇴로도 열려있다. 올해 6월 말까지 양도세 중과가 유예되기 때문에 세금 부담을 낮출 수 있다.  
 
염지현 기자 yjh@joongang.co.kr
 
 
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