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집값 잡는 대책 봇물…그래도 4월까진 집 장만 노려 볼만

중앙일보 2020.01.17 10:00

[더,오래] 최환석의 알기쉬운 부동산(26) 

 
‘투기와의 전쟁’, ‘주택거래허가제 도입 시사’ 등 새해부터 부동산 시장에 대한 정부의 공세가 심상치 않다. 과연 정부는 부동산, 주택가격을 안정시킬 수 있을까?
 
금리, 수요와 공급 등 정부의 정책 외에도 부동산 시장에 영향을 주는 요소는 매우 많다. 올해 부동산 시장에 영향을 미칠 주요 변수들을 살펴본다.
 
반시장적인 부동산 정책
대통령의 ‘투기와의 전쟁’에 이은 ‘원상회복’ 발언, 정무수석의 주택거래허가제 언급까지…. 지난해 12.16 부동산대책 이후 새해를 맞은 정부는 부동산시장에 대해 강력한 발언을 연일 쏟아내고 있다. 올해도 여전히 강력한 규제정책이 지속되리라 예측을 할 수 있는 대목이다. 심지어 지난주 SNS를 뜨겁게 달궜던 정부 추가대책에 대한 가짜뉴스(지라시)의 내용들이 현실화할 가능성마저 있어 보인다.
 
부동산 시장을 혼란에 빠뜨렸던 가짜뉴스. [사진 최환석]

부동산 시장을 혼란에 빠뜨렸던 가짜뉴스. [사진 최환석]

 
연초부터 시작된 정부가 쏟아낸 강경 발언들은 올해 또한 시장과 정책의 뜨거운 힘겨루기가 이어질 것을 예상하게 한다. 어쨌거나 요즘 부동산 시장은 관망 분위기가 뚜렷하다. 부동산 대책은 빠른 효과를 보이는 수요억제 정책 비중이 높을 수밖에 없는 것이 현실이지만 최근 정부의 모습은 (서울 강남의) 주택가격 안정이라는 명제에 얽매여 냉정함을 잃고 있다는 생각을 지울 수 없다. 극단적인 정책은 단기간에 효과를 볼 수는 있겠지만, 오히려 시장을 왜곡시킬 수 있다는 점을 유의해야 할 것이다. 실수요자는 특히 풍선효과 등 정책 부작용과 대책의 약발이 떨어지기 시작하는 시기를 주의 깊게 살필 필요가 있다.
 
올해 정부의 집중포화를 피해 시장이 한숨 돌릴 변수로 예상되는 것은 ‘분양가상한제 유예’와 조정대상지역에서 시행된 ‘다주택자 양도세 중과 한시적 배제’ 같은 유예조치다.
 
[2020년 시행예정인 제도]

분양가상한제 유예기간을 노려라
‘분양가상한제 유예’가 종료되는 시한인 4월 28일까지 서울에 많은 분양 물량이 공급될 것으로 예상된다. 이후엔 분양가상한제가 적용되지 않고 HUG(도시주택보증공사)의 분양가 관리를 받게 된다. 분양가상한제 유예 기간만큼은 저렴한 분양가격으로 인해 실수요자의 관심이 많다.
 
그러나 최근에 분양된 개포프레지던스자이의 경의 우에서 보았듯이 60점 중반은 돼야 당첨권에 들 수 있을 것으로 예상되기 때문에 오히려 가점이 낮은 실수요자의 불안 심리를 부채질할 우려가 크다.
 
[개포프레지던스자이 청약 당첨가점]

[사진 아파트투유]



3~4월 다주택자 매물 쏟아질 듯
지난 12·16 부동산대책에서 발표된 ‘다주택자 양도세 중과 한시적 배제’는 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 다주택자를 대상으로 한다. 중과 대비 최대 절반 수준으로 양도소득세가 줄어들 것으로 예상됨에 따라 다주택자의 출구전략으로 관심이 높다. 주로 강남 외 지역에서 매물이 나타날 가능성이 높으며 시장의 매물 가뭄을 일부 해소할 수 있을 것으로 예상된다. 적용 시한은 6월 말이지만 보유세(재산세, 종부세) 과세기준일이 6월 1일이므로 보유세 부담을 피하기 위해 3~4월에 집중적으로 매물이 출현할 가능성이 높아 실수요자라면 관심을 가져볼 만하다. 다만 10년 이상 보유해야 대상이 되는 만큼 정부의 기대만큼 많은 매물이 시장에 나타날 가능성은 크지 않아 보인다.
 
저금리·과잉 유동성은 불안요소
최근 부동산 가격 상승세의 주요 원인으로 풍부한 현금 유동성이 많이 거론된다. 저금리 기조가 장기간 유지됨에 따라 과거 어느 때보다 유동성이 부동산 시장에 미치는 영향이 크다. 대출규제를 통해 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)으로 유입되는 유동성을 상당 부분 차단했지만, 금리인하 가능성이 언급되는 상황에서 당분간 저금리 기조와 유동성 과잉 상황이 해소되기는 쉽지 않을 것이다.
 
따라서 규제가 많지 않은 수도권 비규제지역과 지방의 경우 풍부한 유동성이 주택가격 흐름에 영향을 줄 가능성이 크다. 수도권 비규제지역의 경우 12·16 부동산대책 이후 상승세가 다소 주춤해졌으나, 규제 정책에 의한 풍선효과와 이미 너무 올라버린 서울의 대안으로 가격 상승압력이 커질 가능성이 높다. 지방의 경우 과잉공급이 일단락되고 많이 하락한 지역을 중심으로 투자자들이 적극적으로 나서면서 상승 반전이 기대되는 곳이 나타날 것으로 예상된다.
 
더욱 강력해질 정부의 규제가 예상됨에도 풍부한 유동성은 정부의 바람대로 주택시장이 쉽게 안정될 것이라 낙관하기 어렵게 하고 있다. 어느 해보다 시장과 정책의 치열한 힘겨루기가 일어날 부동산 시장을 유심히 살펴야 하는 이유이다.
 
KEB하나은행 부동산자문센터 팀장 theore_creator@joongang.co.kr
 

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최환석 최환석 하나은행 부동산자문센터 전문위원 필진

[최환석의 알기쉬운 부동산] 우리나라 사람의 부동산 사랑은 유별나다. 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 70%로 세계적으로 유례를 찾아보기 힘들 정도다. 부동산 보유 비중은 미국 30%, 일본 40%에 불과하다. 부동산이 전 재산이다시피 하다 보니 사람들의 관심이 집중되는 게 당연하다. 때마침 자고 나면 아파트값이 수천만원씩 오르는 등 부동산 시장이 뜨겁다. 부동산이 우리의 삶을 들었다 놨다 하는 현실이다. 대한민국에서 살려면 싫든 좋든 부동산을 잘 알아야 한다. 어설프게 접근했다간 큰코다친다. 부동산 전문가가 고객들에게 상담한 내용을 토대로 알찬 부동산 정보를 알려주고 돈 되는 부동산은 무엇인지 콕 짚어준다.

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