본문 바로가기

더 조여지는 주담대···14억원 주택, 대출한도 1억 떨어진다

중앙일보 2019.12.22 07:00
 
예고대로 23일부터 대출규제가 추가 적용된다. 서울의 한 시중은행 주택자금대출 창구. [연합뉴스]

예고대로 23일부터 대출규제가 추가 적용된다. 서울의 한 시중은행 주택자금대출 창구. [연합뉴스]

 

P2P도 주택구입용 주담대 제한키로

12·16 부동산 대책 중 핵심은 대출규제 강화다. 발표된 대책에 따라 이미 15억 초과 아파트를 담보로 한 주택담보대출은 17일 막혔다. 이어 금융권 전산 준비를 마친 23일부터는 시가 9억원 초과 주택에 대한 대출한도도 줄어든다. 23일 적용되는 대출규제를 정리했다.

 

9억~15억원 주택담보대출 LTV 내려간다

시가 9억원을 초과한 주택(투기지역·투기과열지구)은 23일부터 담보대출 한도가 줄어든다. 9억원 초과분의 담보인정비율(LTV)가 기존 40%에서 20%로 바뀌기 때문이다.

 
그렇다고 대출한도가 갑자기 반 토막 나는 것은 아니다. 다만 9억원 이하분은 LTV 40%를 그대로 적용하기 때문이다.  
 
시가 14억원짜리 주택을 예로 들어 계산식을 설명하면 이렇다. 지금은 14억원의 40%인 5억6000만원이 한도다. 23일부터는 9억원의 40%에 5억원(14억-9억)의 20%를 더한 4억6000만원이 한도가 된다. 대출한도가 1억원 줄어든다. LTV 하향 조정은 전 금융권, 모든 차주(가계·임대사업자·법인)에 공통 적용된다. 제도권 금융사 내에서는 규제를 피할 길이 없는 셈이다.  
 
그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

 
물론 LTV 규제가 적용되지 않는 비제도권 금융사도 있다. P2P금융의 경우 규제하는 법(온라인투자연계금융업법)이 내년 8월에나 시행되기 때문에 LTV 적용 대상은 아니다.

금융위원회는 20일 P2P 금융업체 대표들을 긴급소집해 규율방안을 마련할 것을 주문했다. 이에 22일 P2P 양대 협회인 한국P2P금융협회와 마켓플레이스금융협의회는 ‘주택매매 목적의 대출 취급 금지에 관한 자율규제안’을 23일부터 시행한다고 발표했다. P2P 금융으로의 풍선효과를 막기 위해 주택구입용 주택담보대출을 취급하지 않기로 했다.  두 협회의 조사 결과 P2P 금융을 통해 취급된 주택담보대출 잔액 규모는 2920억원으로 평균 대출금액은 약 5000만원 수준이었다.
 

DSR 은행권 한도 40%로 규제

총부채원리금상환비율(DSR)은 모든 가계대출(주택담보대출·신용대출·예적금담보대출 등)의 원리금상환액이 연간소득에서 차지하는 비율을 뜻한다. DSR이 너무 높아지지 않도록 하는 정책은 지난해부터 이미 있었다.  
 
23일엔 이것이 한층 강화된다. 시가 9억원 초과주택(투기지역·투기과열지구)을 담보로 대출을 받은 차주엔 DSR을 규제키로 했다. 그동안 은행은 가계대출의 평균 DSR 비율을 40% 이내로 관리하면 됐지만, 이젠 DSR 40%가 ‘관리’가 아니라 아예 ‘규제’ 비율이 된다. 다시 말하자면 이전엔 은행 본점이 소득과 거래실적을 보고 승인해주면  DSR 40%가 넘게 대출을 받을 길은 열려 있었다. 하지만 23일부터 나가는 은행 가계대출은 무조건 DSR 40%를 넘을 수 없게 된다.

 
그나마 남은 숨통은 제2금융권이다. 보험·상호금융·저축은행 같은 비은행은 2020년 말까지는 DSR 60%, 2021년 말까지는 DSR 50%를 적용하기 때문이다. 만약 연봉 6000만원인 사람이 9억원 초과 주택을 담보로 DSR 40%를 꽉 채워 은행에서 주택담보대출 4억7000만원을 받았다 치자(만기 30년, 이자율 3% 기준). 그는 이제는 은행에서는 신용대출이나 예금담보대출을 추가로 받을 수 없다. 하지만 DSR 60%가 내년까지 적용되는 제2금융권을 통하면 약 8000만원(이자율 5% 기준)의 추가 신용대출이 가능하다.  
 

임대사업자 대출 한도도 뚝

임대사업자의 대출을 규제하는 임대업이자상환비율(RTI) 규제도 23일부터 강화된다. RTI는 연간 벌어들이는 임대소득이 이자비용의 몇배인지를 나타낸다. 그동안은 투기지역·투기과열지구는 주택은 RTI 1.25배 이상이어야 대출을 내줬다. 하지만 23일부터는 이 기준이 1.5배로 한층 높아진다.

 
기준이 까다로워지면서 주택임대업 대출 한도는 약 17% 줄어든다. 예컨대 연간 임대소득이 2000만원이라면, 기존엔 연간 이자비용 1600만원까지 허용됐지만 이젠 1333만원까지로 줄어든다. 이를 역으로 계산하면 대출한도가 4억원에서 3억3000만원으로 7000만원 줄어든다(이자율 4% 가정).

 
한애란 기자 aeyani@joongang.co.kr

 
공유하기
광고 닫기