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9억 넘는 아파트 공시가 확 올려…‘똘똘한 한 채’도 세금폭탄

중앙일보 2019.12.18 00:05 종합 3면 지면보기
국토교통부는 17일 정부세종청사에서 ‘2020년 부동산 가격 공시 및 공시가격 신뢰성 제고 방안’을 발표했다. 사진은 이날 서울 마포구 한 공인중개사무소에 걸린 아파트 매물 정보. [연합뉴스]

국토교통부는 17일 정부세종청사에서 ‘2020년 부동산 가격 공시 및 공시가격 신뢰성 제고 방안’을 발표했다. 사진은 이날 서울 마포구 한 공인중개사무소에 걸린 아파트 매물 정보. [연합뉴스]

정부가 시세 9억 이상 아파트 공시가격을 대폭 올린다. 대출 제한 등 부동산 규제를 총망라한 12·16 대책을 발표한 지 하루 만에 추가로 나온 계획이다. 공시가격은 주택 보유세(재산세·종합부동산세)를 계산할 때 기준이 된다. 건강보험료 등 60개 분야에서 지표로 활용된다. 내년부터 고가주택·다주택자를 중심으로 보유세가 급등할 전망이다.
 

종부세율 이어 공시가 인상
9억~15억 시세 70%까지 반영
15억 이상은 최고 80%로 올려
시세 기준 불투명…논란 커질 듯
공시가 기준 건보료 등도 영향

국토교통부는 17일 ‘2020년 부동산 가격 공시 및 공시가격 신뢰성 제고 방안’을 발표했다. 내년부터 9억원 이상 아파트에 대해 공시가격이 시세의 70~80%가 되도록 공시가격 현실화율(공시가격을 시세로 나눈 비율)을 높인다는 방침이다. 국토부가 내세운 명분은 ‘공평 과세’지만 시장에선 벌써 형평성 논란이 일고 있다. 정부가 목표로 제시한 공시가격 현실화율은 시세에 따라 편차가 크다. 시세 9억~15억원 아파트는 70%, 15억~30억원은 75%, 30억원 이상은 최대 80%다. 예컨대 30억원짜리 아파트라면 공시가격을 24억원까지 올리겠다는 뜻이다. 이문기 국토부 주택토지실장은 “고가주택의 공시가격 현실화율이 여전히 저조한 수준에 머물고 있어 과감한 개선이 필요하다”고 말했다.
 
9억원 미만 아파트는 올해 시세 상승률 수준으로만 내년 공시가격을 올리기로 했다. 이렇게 하면 6억~9억원 아파트의 공시가격 현실화율은 67.2%로 올해와 같을 것으로 국토부는 예상했다. 30억원짜리와 비교하면 13%포인트가량 낮은 수준이다.

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두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “고가주택 소유자의 경우 보유세율 인상에 이어 공시가격 현실화율까지 차등 적용해 징벌적 규제를 하는 것과 마찬가지”라며 “(집을 팔기 전까지는) 실현되지 않은 이익인데도 정부가 명분만 내세워 개인 재산을 가져가는 꼴”이라고 말했다.
 
주택 유형에 따라 세금이 크게 달라지는 점도 공평과세 취지에 맞지 않는다는 지적이 나온다. 시세는 비슷하더라도 아파트 등 공동주택을 가진 사람이 단독주택 보유자보다 훨씬 더 비싼 세금을 내야 해서다. 국토부가 예상한 시세 15억원짜리 공동주택의 내년 공시가 현실화율은 74.6%인데 단독주택은 56%에 그친다. 단독주택은 공시가격이 낮은 만큼 보유세 부담도 적어진다.
 
김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 “주택시장에는 저가부터 고가까지 다양한 주택이 있어야 한다”며 “정부가 시세 9억원을 기준으로 그 이상과 미만의 주택으로 양분하는 것이 형평성을 해칠까 우려스럽다”고 말했다.
 
정부의 설명대로 공시가격 현실화율을 높일 필요가 있더라도 한꺼번에 너무 많이 올리는 것에는 불만의 목소리가 많이 나온다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 피하기 위해 서울 강남권 등 인기 지역의 ‘똘똘한 한 채’에 몰렸던 1주택자도 예외 없이 세금폭탄을 맞게 됐다.
 
송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “보유세를 계속 올리는 상황에서 양도세를 낮춰야 주택 거래가 이뤄질 수 있는데 (정부가) 모두 틀어막는 것은 문제”라며 “소득 없는 고령층의 경우 현금으로 내야 하는 세금 부담이 커 직격탄을 맞을 수밖에 없다”고 말했다.
 
공시가격 현실화율을 적용할 때 잣대가 되는 아파트 시세의 기준이 불투명한 것도 문제로 지적된다. 국토부가 기준으로 삼는 시세는 실거래가가 아닌 한국감정원이 산정한 ‘적정가격’이다. 감정원은 민간이 조사한 부동산 매매가격 동향, 감정평가 선례, 실거래가 등을 종합한다. 금융권에서 주택담보대출을 할 때 활용하는 KB국민은행의 아파트 시세와도 다르다.
 
이현석 건국대 부동산학과 교수는 “앞으로 시세와 공시가격의 격차가 줄어들수록 정교하지 않은 계산법은 계속 논란이 될 수밖에 없다”고 말했다.
 
이번 발표가 끝이 아니다. 국토부는 내년 8~9월께 공시가격의 중장기 현실화 로드맵을 발표할 예정이다. 이문기 실장은 “공동주택·단독주택·토지 등 모든 부동산의 공시가격 현실화율 목표치는 동일하게 80~90% 수준이 될 것”이라며 “이 로드맵을 바탕으로 2021년 공시가격부터 적용해 나가겠다”고 말했다.
 
한은화·최현주 기자 onhwa@joongang.co.kr
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