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반포자이 84㎡ 종부세 112%↑ 내년 보유세 1057만원

중앙일보 2019.12.17 00:05 종합 4면 지면보기
정부는 16일 부동산 대책에서 종합부동산세 등 보유세는 올리고 양도소득세 부담은 일시적으로 덜어 주는 내용을 포함했다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장의 분석에 따르면 서울 서초구 반포자이 전용면적 84㎡의 경우 올해 종부세는 191만1240원(59세 5년 미만 보유 1주택자 기준)을 내야 한다. 이 아파트의 올해 공시가격은 15억7600만원이다. 정부가 발표한 세율 인상을 고려한 내년 종부세는 406만4820원(내년 공시가격 10% 인상 가정)으로 112.6% 오른다. 재산세까지 더한 보유세는 1057만776원 수준이다.
 

세금·청약 어떻게 되나
양도세 매길 때 거주기간도 따져
수도권 공시가 현실화 시가 80%
상한제 아파트 재당첨 10년 제한
6억 이상 임대사업자 혜택 줄여

같은 조건을 적용했을 때 서울 송파구 잠실엘스 전용면적 119㎡는 종부세가 올해 113만6040원에서 내년 238만4544원으로 109.9% 오른다. 서울 최고가 아파트로 꼽히는 한남더힐 전용면적 235.31㎡(올해 공시가 31억9200만원)의 경우 내년 보유세가 4167만4982원에 달한다. 1주택자 기준으로 추산한 것이어서 다주택자라면 세금 부담은 더 커진다. 우 팀장은 “고정소득이 없는 은퇴자나 무리하게 갭투자를 한 한계 소유자들은 타격이 클 수밖에 없다”고 말했다.
  
경기 과천·하남·광명 13개 동도 상한제
 
서울 주요 단지별 종부세 시뮬레이션 했더니. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

서울 주요 단지별 종부세 시뮬레이션 했더니. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

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실수요자가 아닐 경우 양도소득세 부담도 커진다. 한 집을 오래 보유하면서 같은 집에 오래 살았던 사람과 다른 곳에 살면서 집을 갖고 있기만 했던 사람 사이에 양도세가 달라진다. 현재는 장기 보유자에게 양도세를 깎아줄 때 주택 보유 기간만 따지지만 앞으로는 주택 거주 기간도 함께 따지겠다는 뜻이다. 실거래가 9억원이 넘는 주택을 팔아 양도차익을 얻은 1가구 1주택자에 대해서다.
 
현재는 10년 이상 보유하면 양도세를 최대 80% 깎아준다. 2021년 이후 집을 팔 경우 10년 이상 보유하고 거주하는 요건을 모두 충족해야 80%의 양도세 감면을 받을 수 있다. 만일 10년 이상 보유하기만 하고 해당 주택에 한 번도 산 적이 없다면 양도세 감면 비율은 40%로 줄어든다.
 
안창남 강남대 세무학과 교수는 “세금으로 집값을 주무르는 건 일시적인 효과를 낼 뿐 부동산 시장은 장기적으로 수요·공급의 원리에 따라 움직인다”며 “집값은 세제가 아닌 주택 공급 확대 등 부동산 정책·제도로 풀어야 한다”고 말했다.
 
민간택지 분양가 상한제 적용 지역 확대 그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

민간택지 분양가 상한제 적용 지역 확대 그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

민간택지에서 분양가 상승을 억제하고 입주 후 일정 기간 집을 팔지 못하게 하는 분양가 상한제는 동별 ‘핀셋 지정’에서 서울 대부분 지역으로 확대된다. 정부는 집값 상승을 주도했다고 판단한 서울 13개 구의 전 지역을 17일부터 분양가 상한제 대상으로 묶기로 했다. 서울 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·광진·서대문·중구다. 서울 강서·노원·동대문·성북·은평구의 37개 동과 경기도 과천·하남·광명시의 13개 동도 분양가 상한제 대상에 포함된다. 이문기 국토교통부 주택토지실장은 “이번 추가 지정은 1차 발표(지난달 6일)를 보완하는 성격”이라며 “필요하면 (분양가 상한제 대상을) 3차와 4차로 추가 지정할 계획”이라고 말했다.
 
청약 규제는 깐깐해진다. 지금까지는 대규모 신도시(66만㎡ 이상)를 개발하거나 투기과열지구에서 주택을 분양할 때 해당 지역에서 1년 이상 거주한 사람에게 청약 우선권을 줬다. 최근 과천 등 일부 지역에서 전셋집을 구하는 수요가 크게 늘면서 전세 시장이 과열 양상을 보이는 배경이다. 정부는 앞으로 지방자치단체와 협의해 청약 우선권이 주어지는 거주기간 요건을 1년에서 2년으로 강화할 계획이다.
  
“세금 효과 일시적 … 공급 확대로 풀어야”
 
주택가격별 LTV 규제비율 감소 효과. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

주택가격별 LTV 규제비율 감소 효과. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

청약통장을 이용해 아파트 분양에 당첨된 사람이 다시 아파트 분양을 받기 위해 기다려야 하는 시간은 대폭 늘어난다. 현재 주택형에 따라 1~5년인 재당첨 제한 기간은 내년 3월부터 주택형과 무관하게 10년(분양가 상한제 대상이나 투기과열지구)으로 확대된다. 조정 대상 지역에선 7년의 재당첨 제한 기간이 적용된다. 만일 부정한 방법으로 주택 청약을 했거나 전매 제한 기간에 불법으로 집을 팔았다가 적발되면 10년간 청약을 금지한다.
 
고가 주택에 대한 자금출처 조사도 강화한다. 국세청은 모든 고가 주택 거래에 대해 자금출처를 분석한 뒤 탈세 혐의를 발견하면 세무조사를 하기로 했다. 집을 사는 사람이 제출하는 자금조달계획서도 깐깐하게 들여다본다. 현재는 투기과열지구에서 3억원 이상 주택을 사면 자금조달계획서를 내야 하지만, 내년 3월부터 조정 대상 지역에도 확대된다. 투기과열지구에서 9억원 이상의 집을 사면 자금조달계획서와 함께 구체적인 증빙 자료도 제출해야 한다. 만일 소득이 없는 미성년자가 증여 신고 없이 비싼 집을 사면 실거래 상설조사팀이 즉시 조사에 착수한다.
 
임대주택사업자에 대한 세제 혜택은 줄이기로 했다. 현재는 서울 등 수도권에선 주택 공시가격이 6억원 이하면 종합부동산세와 양도소득세 등을 깎아 준다. 취득세와 재산세는 집값과 상관없이 전용면적(60㎡ 이하) 기준만 있다. 이 때문에 비싼 주택을 여러 채 가진 임대사업자도 취득·재산세 감면을 받을 수 있다는 지적이 나왔다. 현재까지 등록된 임대주택은 전국에서 147만9000가구에 이른다.
 
정부는 앞으로 취득·재산세에도 가액 기준을 적용해 임대사업자의 세제혜택을 제한하기로 했다. 그러면서 수도권 공시가격 6억원을 예시로 들었다. 그동안 임대사업자 등록을 장려하던 정부의 정책 기조를 뒤집겠다는 신호다. 미성년자의 임대사업자 등록도 제한한다.
 
임채우 국민은행 부동산수석전문위원은 “공시가격 6억원 초과 주택은 임대해도 사실상 세제혜택이 없는 셈”이라며 “2년 전과는 상반된 분위기”라고 말했다. 다만 세제혜택 축소는 법 개정 후 새로 임대 등록하는 집부터 적용된다.
 
최현주 기자, 세종=김기환 기자 chj80@joongang.co.kr
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