[반퇴시대 재산리모델링] 집 2채 노모부양 60대, 먼저 산 집 팔고 글로벌 리츠에 투자를

Q. 경기도 일산의 김 모(62)씨. 다니던 직장에서 은퇴해 모친을 모시며 살고 있다. 수입은 없지만 식구가 둘이어서 은행에 넣어둔 임대보증금으로 그럭저럭 생활하고 있다. 노후준비로는 따로 해 놓은 건 없고 돈이 모아지면 부동산을 샀다. 서울 강남에 초소형 아파트 2채를 보유하고 있지만 둘다 너무 비좁아 거주할 생각이 없다. 현재 살고 있는 곳은 3억원짜리 전셋집이다. 강남의 A 아파트는 2015년10월 4억2000만원에, B 아파트는 2017년10월 5억8000만원에 구입했다. 그동안 가격이 많이 올라 한채는 팔아 노후자금으로 쓰고 싶지만 가격 상승세를 보면 더 가지고 있어야 할지 판단이 안 선다며 조언을 구했다.
  A. 김씨가 보유하고 있는 두 아파트는 33㎡ 초소형으로는 드물게 500세대 이상 대단지에 있는 물건으로 최근 3년간 40% 가깝게 급등했다. 앞으로 부동산 시장은 정부의 강력한 규제로 실수요자 위주로 재편될 것으로 보인다. 김씨의 아파트들은 평형이 너무 작아 거주 목적으론 적당치 않으므로 수요가 많지 않다. 따라서 앞으로 가격 상승은 제한적인 수준에 그칠 것으로 예상된다. 2015년에 먼저 구입한 A 아파트를 팔면 1세대1주택 양도세 절세효과를 보면서 전세금을 돌려주고 남은 자금을 활용할 수 있다.
 
◆A아파트 내년 10월까지 팔면 비과세=A아파트는 조정대상지역이지만 2017년 ‘8·2 부동산 대책’이전에 구입한 것이다. B아파트를 구입한 2017년 10월부터 3년 이내에 매도하게 되면 양도세 비과세가 가능하다. B아파트는 조정대상지역으로 8·2 부동산 대책 이후에 취득했으므로 비과세 혜택을 받으려면 2년 거주 요건을 충족해야 한다, B 아파트에 거주할 생각없이 지금 사는 곳에서 계속 살고 싶다면 B 아파트를 임대사업자 등록을 해야 비과세가 가능하다. 임대사업자로 등록된 아파트는 종합부동산세 합산배제신청을 하면 비과세된다. 보증금 2억5000만원에 월세 30만원을 받고 있는 B 아파트는 보증금을 2억원으로 낮추면 월세를 50만원으로 올려 받을 수 있다.
 
◆일본 리츠 수익률 27%=현재 7억3000만원 정도인 A 아파트를 팔면 전세금 3억2000만원을 돌려주고 4억1000만원이 남는다. 이 돈을 매달 현금흐름이 발생하는 ‘인컴형 상품’에 투자하길 권한다. 부동산 간접투자 상품인 리츠(REITs)는 소액으로도 투자가 가능해 투자자 관심이 커지고 있는 상품이다. 또 일반 부동산과 달리 중도환매가 자유로워 다른 투자대안이 생기면 언제든지 바꿔탈 수 있다. 국토교통부는 5000만원 한도로 3년 이상 공모리츠 상품에 투자하는 개인의 배당소득에 대해 분리과세하는 방안을 발표했다. 리츠 소득의 경우 종합과세하지 않고 세율 또한 현행 14%에서 9%로 낮춰준다는 것이다. 우리나라 리츠가 부담스럽다면 글로벌 리츠에 투자하는 방법도 있다. 경기호조로 상업용 빌딩이 크게 오르고 있는 일본 리츠 펀드는 1년 수익률이 27%나 된다. 김씨가 3억원을 국내 리츠 ETF(상장지수펀드)와 글로벌 리츠펀드에 분산해 투자한다면 연 5%의 수익률을 기대할 수 있다. 월 180만원의 현금흐름이 생긴다는 이야기다. 
 
 
서명수 객원기자 seo.myongsoo@joongang.co.kr