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집값 뛰면 손해? 문턱 낮춘 주택연금, 오해와 진실

중앙일보 2019.11.14 11:47
내년 1분기 중 주택연금 가입연령이 만 60세에서 55세로 낮아진다. [중앙포토]

내년 1분기 중 주택연금 가입연령이 만 60세에서 55세로 낮아진다. [중앙포토]

 
정부가 주택연금 가입 문턱을 크게 낮추기로 하면서 주택연금에 대한 관심이 높아지고 있다. 가입 최저 연령을 낮추고(만 60→55세) 집값 상한을 높이면(시가 9억→공시가 9억원), 가입 대상이 135만 가구 더 늘어나기 때문이다.  
 
하지만 정작 가입을 망설이는 고령층이 많은 것도 현실이다. 주택금융연구원에 따르면 60세 이상 자가주택 보유가구 중 주택연금 이용률은 고작 1.5%에 불과하다. 설문조사(2018년) 결과 앞으로 주택연금을 이용할 의향이 있다는 고령가구의 비율도 16.2%에 그쳤다. ‘연금액이 집값 대비 손해’라는 인식이 자리 잡아서다. 과연 그럴까. 주택연금에 대한 대표적인 오해와 진실을 문답 형식으로 정리했다.
 
주택연금 가입 뒤 집값이 뛰면 손해다?
“주택연금으로 매달 얼마를 받을지는 가입 시점에 정해진다. 이후 집값이 오르거나 내린다고 바뀌지 않는다. 그래서 가입자 입장에서 집값이 오르면 손해가 아닐까 걱정할 수 있지만 실제론 집값이 뛰어서 생기는 차액은 추후에 가입자에 돌아가도록 돼 있다. 종신형의 경우, 가입자와 배우자가 모두 사망하면 주택을 처분하는데 이때 주택처분가격이 그동안 받은 연금액을 초과하면 상속인(유족)에게 남은 부분이 상속되기 때문이다. 만약 집값이 크게 뛴다면 아예 주택연금 계약을 취소하는 방법도 있다. 그동안 받은 연금액과 대출이자, 보증료를 모두 갚으면 중도해지가 가능하다. 주택연금 이자(코픽스+0.85%포인트, 현재 기준 2.42%)가 주요 은행 주택담보대출 금리와 비교해 낮은 편인 데다, 중도상환수수료가 없어서 중도해지 부담이 일반 주택담보대출보다 적다. 단, 중도해지한 경우 3년 동안은 같은 주택을 담보로 다시 가입할 순 없다.”
 
가입 뒤 집값이 떨어지면 연금액이 줄어드나?
“아니다. 처음에 정해진 연금액은 가입기간(종신형이면 사망할 때까지) 동안 달라지지 않는다. 집값이 혹시 떨어질 것이 걱정된다면 더 서둘러 주택연금에 가입하는 것이 유리하다.”
 
월지급금이 물가상승률에 따라 올라야 하는 것 아닌가?
“주택연금 월지급금은 가입시점에 이미 미래의 물가상승률을 반영했다. 매년 물가상승률 수준의 주택가격 상승이 계속될 것으로 가정하고 월지급금을 산출했기 때문이다. 국민연금과는 연금액 산출 방식 자체가 다르기 때문에 월지급금이 물가상승률에 따라 달라지지 않는다. 이는 미국, 홍콩 등 다른 나라도 마찬가지다.”
 
가입 뒤 목돈이 필요하면 어쩌나?
“목돈이 필요하다면 주택연금 가입 시점에, 또는 이용하다가 중간에 인출한도를 설정한 뒤 필요한 시점에 목돈을 끌어 쓸 수 있다. 인출한도만큼 매월 받는 월지급금은 줄어든다. 인출 한도는 가입자가 100세까지 받게 될 연금을 현재가치로 환산한 금액의 최대 90%다. 70세 가입자가 3억원 주택으로 가입하는 경우 인출한도는 1억3500만원까지 가능하다. 인출한도 비율은 50%까지는 누구나 설정 가능하고, 50~90%는 기존 주택담보대출을 상환하는 용도로만 설정할 수 있다.”
 
주택연금 때문에 기초노령연금 못 받는 건 아닌가?
“아니다. 기초노령연금 수급 대상을 가리기 위한 소득을 산정할 때 주택연금은 국민연금과 달리 소득 아닌 부채로 분류된다. 따라서 소득평가액 산정 시 주택연금 지급금(보증료 포함)만큼을 금융재산에서 감해준다. 따라서 기초연금 대상자 선정에 오히려 유리하게 작용한다.” 
 
한애란 기자 aeyani@joongang.co.kr
 
 
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