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조합원 입주권 팔 때 다른 주택 없어야 양도세 비과세

중앙선데이 2019.10.26 00:21 658호 14면 지면보기

김종필의 세테크

막둥씨는 A와 B주택을 모두 10년 전에 취득하여 소유하고 있다. B 주택은 2018년 5월에 재건축 관리처분계획 인가가 난 도시 및 주거환경정비법의 적용을 받는 재건축 조합원 입주권이다. 막둥씨는 A와 B 모두 매도하고 새로운 주택을 매입하려고 한다. A와 B 모두 조정대상지역에 소재하고 있고 양도차익은 5억원(4억원에 취득, 9억원에 매도)으로 동일하고 B의 권리가액(지분평가액)은 6억원이고 납부한 추가 건축비는 없다. 참고로 입주권 B는 사업시행 인가일로부터 3년 이내에 착공하지 못해 조합원 입주권 전매가 가능하다.
 

재건축 조합원 비과세 요건
관리처분인가일 현재 2년 보유
조정대상지역은 2년 거주 필요
다른 주택 있으면 3년내 팔아야

질문 1) 일반주택(A)을 먼저 매도하고 입주권(B)를 매도하면 입주권(B)은 양도세 비과세를 받을 수 있는가?
 
질문 2) 일반주택(A)와 입주권(B)를 어떻게 매도하는게 전체 세금이 가장 적은가?
  
입주권은 양도세 중과세 적용 안 받아
 
그래픽=박춘환·전유리 park.choonhwan@joongang.co.kr

그래픽=박춘환·전유리 park.choonhwan@joongang.co.kr

조합원 입주권의 양도세 비과세는 취득시기와 취득시 조정대상지역 여부에 따라 다르다. 일반적인 주택의 1가구 1주택 비과세 적용 여부는 양도일 현재 1가구 1주택 2년 보유 또는 2년 보유 및 2년 거주요건을 충족하였는지에 따라 결정된다.
 
하지만 재건축 조합원 입주권의 양도세 비과세 적용 여부는 양도일 현재뿐만 아니라 관리처분계획인가일 현재의 조건도 따져야 한다.
 
조합원입주권 비과세를 적용받기 위해서는 첫째, 관리처분계획인가일 현재 2년 보유 또는 2년 보유 및 2년 거주요건을 충족해야 한다.
 
2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택 또는 2017년 8월 3일 이후 취득하고 취득 당시 조정대상지역이 아닌 주택이 관리처분계획 인가가 났다면 주택 취득일부터 관리처분계획인가일(인가일 전 철거한 경우에는 철거일) 현재 2년 이상 보유요건을 충족하여야 한다.
 
2017년 8월 3일 이후 취득하고 취득 당시 조정대상지역에 소재하는 주택은 주택 취득일부터 관리처분계획인가일(인가일 전 철거한 경우에는 철거일)까지 2년 이상 보유뿐만 아니라 2년 이상 거주요건도 충족하여야 한다. 관리처분계획인가일 현재는 단지 보유 요건 또는 거주 요건 충족 여부만을 판단하기 때문에  관리처분계획인가일 현재 1주택일 필요는 없다. 여러 채인 상태에서 관리처분이 난 경우라도 다른 주택을 먼저 매도하여 양도일 현재 주택 수 기준만 맞추면 된다.
 
둘째, 양도일 현재 다른 주택이 없거나 추가 취득한 날로부터 3년 이내에 매도하는 경우에 해당돼야 한다. 관리처분계획인가일 현재 1주택일 필요는 없지만 양도일 현재는 입주권 외에 다른 주택이 없거나 다른 주택이 있다면 그 취득일로부터 3년 이내에 매도하는 경우에 해당돼야 한다.
 
사례에서 막둥씨의 조합원입주권(B)은 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택이었으므로 관리처분계획인가일 현재 2년 보유요건만 충족하면 된다. 10년 전에 취득하였으므로 이 조건은 충족하였다.하지만 양도일 현재 10년 전에 취득한 A주택을 소유하고 있으므로 다른 주택이 없거나 추가 취득한 날로부터 3년 이내에 매도하는 경우에 해당되지 않는다. 양도세 비과세 대상이 될 수 없다.
 
B조합원 입주권에 대해 비과세를 받으려면 A주택을 먼저 매도하여 세금을 내고 나중에 B조합원 입주권을 매도해야 한다. A주택을 먼저 매도하면 B조합원 입주권 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에 해당하여 두 번째 요건도 충족되기 때문이다.
 
여기서 특히 조심할 것이 있다. 3년의 유예기간은 주택을 추가 구입한 경우에만 주어진다는 것이다. 주택이 아닌 조합원 입주권을 추가 구입한 경우에는 일시적 3년 유예기간이 주어지지 않으므로 전체 양도차익에 대해 양도세를 부담해야 한다.  
 
예를들어 A주택을 매도하여 B조합원입주권만을 소유한 상태에서 매도 잔금을 치룬 경우는 양도세 비과세 처리가 가능하지만 B조합원입주권의 매도잔금 전에 다시 주택이 아닌 C조합원입주권을 구입한 경우는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다. B조합원입주권의 전체양도차익에 대해 세금을 부담해야 한다. 따라서 B조합원입주권의 비과세를 유지하려면 구입하고 싶은 C조합원입주권의 매수잔금을 B조합원입주권의 매도잔금 이후로 미루어야 한다.
 
일반주택(A)은 중과세를 적용받지만 재건축조합원입주권(B)은 중과세를 적용받지 않으므로 매도 순서에 따라 양도세가 달라진다. 1가구 2주택 중과 또는 1가구 3주택 중과 여부 판단 시 주택수는 재개발 재건축조합원입주권을 포함하여 판단하지만 조정대상지역에 소재한 주택을 팔 때만 양도세 중과세율을 적용한다.  
 
조정대상지역에 소재한 조합원입주권을 매도하는 경우라도 주택이 아니므로 양도세 중과세율이 아닌 보유 기간에 따른 일반세율을 적용한다. 따라서 일반주택과 입주권을 소유한 상태에서 매도순서를 어떻게 하는가에 따라 양도세 차이가 클 수 있다. 매도순서를 조절하면 양도세 중과를 완화할 수도 있다.
  
일반주택·입주권 매도 순서 조절해야
 
사례에서 막둥씨가 일반주택(A)를 먼저 매도하면 일반주택(A)의 매도일에 입주권을 포함하여 2주택자로 중과세 대상이다. 따라서 A주택은 2주택 중과세율(일반세율+10%)을 적용하고 장기보유특별공제를 적용받지 못해 양도세(지방소득세 포함) 2억 4568만 5000원을 납부해야 한다.  
 
반대로 일반주택(A)이 아닌 입주권(B)을 먼저 매도하면 B는 일반세율을 적용하고 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 차익에 대해서 장기보유특별공제도 적용받을 수 있다. 이 경우 세금은 1억7336만원이 된다. 따라서 어느 순서로 매도하는 것이 세금을 적게 내는지를 모두 계산해 보고 최종적으로 매도순서를 정할 필요가 있다.  <세무사>

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