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수도권 2채보다 똘똘한 서울 1채…40대 해외주재원 선택은?

중앙일보 2019.10.07 01:00
직장생활 15년차 회사원 강 모씨. 해외주재원으로 나가기 전 서울권역으로 집을 사둘지 고민이다. [사진 pixabay]

직장생활 15년차 회사원 강 모씨. 해외주재원으로 나가기 전 서울권역으로 집을 사둘지 고민이다. [사진 pixabay]



Q. 경기도 동탄1신도시에 사는 강 모씨는 직장생활 15년차의 회사원이다. 부인과 사이에 자녀 2명을 키우고 있다. 한달 수입은 상여금을 합쳐 770만원 정도다. 강씨는 그동안 부동산 중심으로 자산을 모아왔다. 경기도 동탄신도시와 의정부에 각 1채씩 보유하고 있다. 의정부 아파트엔 어머니가 살고 있다. 얼마 안 있으면 해외주재원으로 나간다. 지난번 해외파견때 아파트를 팔고 무주택으로 해외 근무를 하는 동안 아파트값이 크게 올라 내집 마련을 하는데 어려움이 컸다. 이번 해외근무를 앞두고 아파트 2채를 팔아 서울권역으로 미리 집을 한 채를 사두려고 하는 데 괜찮은 건지 궁금하다. 아울러 자산이 부동산으로만 집중돼 있어 불안하다. 노후후준비는 어떻게 하면 좋은지 조언을 구했다.

 

수도권 2채보단 똘똘한 서울 1채

 
A. 부동산 시장 양극화로 인해 가격이 비싼 인기지역 아파트값이 상승세를 타고 있다. 이를 고려하면 강씨는 지방의 보유 아파트 2채를 정리해 서울권내 아파트를 매입하는 것도 좋을 것 같다.
 
하지만 전체적으로 부동산 비중이 높고, 현금성 자산, 특히 노후를 위한 연금자산이 없는 점은 개선이 필요한 부분이다. 우선 현재 불입하고 있는 퇴직연금과 연금펀드 외에 IRP(개인형퇴직연금)을 추가가입해 소득공제 혜택을 보면서 노후준비도 본격적으로 시작해 보자. 역시 세제혜택이 있는 ISA(개인종합자산관리계좌)도 적극 활용할 필요가 있다. 최근 금리가 낮아지는 점을 활용해 해외채권형 펀드에 가입하길 권한다. 고수익자산과 안전자산으로 포트폴리오를 구성해 주는 자산배분형 펀드인 TDF도 추천할만하다. 보험 또한 배우자를 위한 종신보험은 추가불입을 통해 보장내역을 보강하는 것이 바람직하다.
 
◆ 동탄 신도시 보유실익 없어=강씨는 현재 해외 주재원 파견을 앞두고 거주 중인 동탄1신도시 소재 아파트를 어떻게 해야 할지 고민이 많다. 이 아파트는 오랜동안 가격이 정체돼 있다. 해외파견 갔다가 국내로 돌아오면 주거지역도 바뀔 수 있어 보유 실익이 없기도 하다. 게다가 의정부 아파트 또한 가격상승여력이 낮은 점도 고민이다. 향후 주거지역을 서울권으로 옮기려는 계획도 있다.
 
고민에 대한 답을 찾기 전에 우선 주택시장의 움직임부터 살펴보자. 최근 부동산 시장을 보면 지방은 약세인 반면 서울과 수도권은 움직임이 활발하다. 수도권 내에서도 서울과 신도시지역에 상승세가 집중되면서 다른 지역은 상대적으로 상승폭이 약한 차별화 현상이 두드러지고 있다. 서울 또한 인기지역과 비인기지역간의 격차가 갈수록 벌어지고 있다. 실제로 동탄1신도시 아파트는 신도시지역으로서 강점이 있지만 동탄2지구의 동탄역 역세권에 비해 상대적으로 정체돼 있다. 이 아파트는 처분 후 서울권내로 이사를 고려하는 것도 바람직해 보인다.
 
투자 재원을 보면 강씨는 장기 파견기간동안 추가로 현금성 자산을 3억5000억 원 정도 확보할 수 있다. 현재 아파트 매각 후 환수할 수 있는 자금과 향후 발생할 현금성 자산을 합치면 서울에 거주지를 마련하는 데 큰 무리가 없을 것 같다. 아파트 2채와 예금자산 1000만 원을 포함하면 당장 5억4000만원을 확보할 수 있다.
 
2주택자는 아파트를 처분할 때 파는 순서를 잘 따져봐야 한다. 자칫하면 양도세폭탄을 맞을 수 있기 때문이다. 다행히 강씨의 보유 아파트들은 모두 조정대상지역이 아니므로 1세대 2주택이라 하더라도 세제상 불이익은 없다. 다만 주택이 2채인 만큼 먼저 양도하는 1주택에 대해서는 세금을 부담하고 남은 1채만 비과세되는 점을 알아두자. 만일 현재 거주하고 있는 동탄 아파트를 먼저 매각한다면 차익 일부에 대해 세금을 납부해야 한다. 아무튼 어느 주택을 먼저 매각할 것인지 또는 전세 등 형태로 유지할 것인지 충분히 숙고해 결정하는 것이 좋다.
 
◆ ISA 자금은 자녀 2명 교육비로=강씨의 현재 자산현황을 보면 현금자산이 지나치게 적은 부분이 눈에 띈다. 변씨는 매월 급여 외에 연말에 2000만 원 가량 성과급을 받고 있지만 딱히 돈 소비에 계획을 세워 모으고 있지 않다 보니 목돈이 잘 만들어지지 않는다. 특히 은퇴 자금은 빨리 준비할수록 누적효과가 큰 만큼 회사에서 적립해주는 연금에만 의존하지 않고 추가로 연금재원을 마련하는 전략이 필요하다. 강씨는 앞으로 상당기간 직장생활이 가능하고, 월급도 적지 않은 만큼 투자도 관심을 기울인다면 얼마든지 적지 않은 자산을 모을 수 있다.
 
상여금을 포함한 월수입은 평균 770만 원으로 이중 500여만원을 지출하고, 270만원의 저축이 가능하다. 먼저 부족한 연금자산을 준비하는 것이 시급하다. 퇴직연금 외에 월 25만원 씩 개인연금에  불입하고 있다. 하지만 금액으로 보면 연금으로 쓰기엔 크게 부족하다. IRP부터 가입하도록 하자. 연금저축계좌와 IRP에 불입하는 금액을 합산하면 연 700만 원까지 세액공제를 받을 수 있다. 연금저축계좌에 연 300만 원을 적립하고 있으므로, 400만원을 IRP에 불입하면 연금 혜택은 물론 소득공제도 누릴 수 있다. 월 간으로는 34만원 가량된다.
 
또 월 100만원은 절세형 상품인 개인종합자산관리계좌 (ISA)에 가입해 5년 후 목돈마련에 들어가면 좋겠다. 강씨는 4년간 해외파견 근무를 마치고 복귀하면 자녀 교육비 등 지금보다 지출이 크게 늘어나므로 장기 목돈 계획을 세워놓아야 한다. 만기가 5년인 ISA로 약 1억원의 목돈을 만들어 두 자녀의 교육비로 쓰기 바란다.
 
이밖에 월 40만 원은 적립식 펀드에, 나머지 42만 원은 은행 적금에 가입해 국내 복귀 시점에 활용할 수 있는 자금을 준비하도록 하자. 적립식펀드로 적합한 상품은 전세계적인 저금리 기조 확산에 따라 인기를 끌고 있는 글로벌채권혼합형 펀드다. 최근 출시된 글로벌채권혼합형펀드는 전통적인 채권형펀드와는 달리 국채, 회사채 뿐만 아니라 통화까지 투자를 확대해 포트폴리오를 구성하고 있다. 에 금리의 추가하락이 어려운 경우에는 금리상승에 대비해 숏포지션(금리 상승시 수익이 나는 구조)을 병행하고, 금리 하락이 예상되는 이머징 국가엔 국채위주로 투자하면서 롱포지션(금리 하락시 수익이 나는 구조)을 구축하면서 각국의 통화에도 투자해 변동성을 관리한다.
 
적립식펀드에 적합한 상품으로 TDF에도 관심을 갖도록 하자. TDF (Target Date Fund)는 자동으로 위험자산과 안전자산의 비중을 배분해 노후자금을 만들어 주는 상품이다. 현재 우리나라에서는 대부분의 대형 자산운용사가 TDF를 출시하고 있다. 금융상품에 대한 지식이 부족한 투자자의 자산운용에 도움을 준다. 미국의 경우 현재 TDF의 시장규모가 900조원에 이르고 있고, 2020년에는 2000조원을 넘어 설 것으로 전망된다.
 
◆ 적금 만기되면 대출원금 상환을=강씨는 대출금 9000만원이 있는데, 당장은 이자 부담이 크지 않지만 원금 상환 을 위한 자금계획을 세워 둬야 한다. 특히 장기간 해외파견으로 국내에서의 대출금리 변동이나 이자 등을 계속 체크하기 어려운 만큼, 현재 여유자금 내에서는 미리 일부를 상환하는 것도 필요하다. 대출금리가 주위 보다 높다면 최근 법제화된 금리인하요구권을 활용해 신용도 상승에 따른 대출금리 인하가 가능한지를 거래은행에 문의해보자. 가입한 적금이 만기가 되면 대출금 상환용도로 쓰는 것도 검토할만 하다.
 
배우자가 월 7만원씩 불입하는 종신보험은 가입한지 10년이 넘어 보장금액도  적고 보장기간도 80세까지로 돼 있어 입원 일당과 수술급여금을 100세까지 보장 받을 수 있게 보완이 필요하다. 20년 동안 4만원 정도 추가 납입하면 되겠다. 가입한지 10년 이상된 보장성 보험은 다시 한번 점검하고 보완하면 적은 금액으로 노후에 필요한 의료비 보장을 준비할 수 있다.
 
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김재언, 김윤정, 강신창, 허현(왼쪽부터)

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재무설계 도움말=김재언 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 부동산수석컨설턴트, 김윤정 국민은행 명동스타PB센터 세무전문위원, 강신창 한화투자증권 투자컨설팅 팀장, 허현 오렌지라이프생명보험 FC
 
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서명수 객원기자 seo.myongsoo@joongang.co.kr
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