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서울 집값 13주연속 상승…“연말 꺾인다” vs “3년은 간다”

중앙일보 2019.09.29 05:00 경제 2면 지면보기
지난달 11일 서울의 아파트 단지들 [뉴스1]

지난달 11일 서울의 아파트 단지들 [뉴스1]

서울 아파트 시장이 심상치 않다. 지난해 9·13 부동산 대책 이후 조정기에 접어든 것으로 보였지만, 지난 7월 초부터 13주 연속 오르면서 다시 본격적인 상승장으로 들어가는 게 아니냐는 전망이 나온다. 중앙일보는 부동산 전문가들에게 서울 아파트값 전망을 들어봤다.

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상당수 “경기 안 좋아 상승 지속 한계”
올해 연말쯤 잠잠해질 것이란 관측
“공급부족 불안감 심해 상승장” 분석도
현 정권 내내 오를 것이란 예측

전문가 대부분은 “일시적 상승에 그치고 다시 잠잠해질 것”으로 내다봤지만 “지속해서 오를 것”이라는 예측도 무시할 수 없다.
 

올해 연말 상승세 꺾여

송인호 KDI 경제전략연구부장

송인호 KDI 경제전략연구부장

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “상승세가 3~4개월 후 멈출 것”이라고 말했다. 현재 서울 아파트 시장은 저금리 기조 속에서 심리 변수에 의해 오름세를 나타내는 것이라고 했다. 다음 달 시행될 분양가상한제 확대 정책에 따라 공급이 감소하고 가격이 오르리라는 불안 심리가 작용하고 있다는 것이다. 송 부장에 따르면 집값에 영향을 주는 주요 변수는 3가지로 정책·심리·경제 펀더멘털(기초 체력)이다.
 
그런데 심리 변수에 의한 가격 상승은 일시적인 성격이 강하다. 더욱이 정책이나 경제 펀더멘털 같은 다른 주요 변수들이 가격 하락 압력으로 작용하고 있다.
 

이상 과열로 버블 의심

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원도 “상승 흐름이 오래 안 갈 것”이라고 예측했다. 그는 “서울 아파트값은 지난해까지 5년가량 실물 경기와 괴리돼 이상과열 현상을 보였다”며 “버블을 의심할 만한 상황”이라고 했다. 과도한 상승 뒤에 조정이 불가피하다는 논리다.

 

집값만 계속 못 올라 

이현석 건국대 부동산학과 교수

이현석 건국대 부동산학과 교수

이현석 건국대 부동산학과 교수도 비슷하다. 경제 실적이 매우 안 좋기 때문에 집값만 계속 오르기에 한계가 있다는 것이다. 다만 그는 현재 서울 아파트값에 거품이 끼었는지와 관련해 “거품이 아닐 수 있다”고 분석했다. 최근 5년은 지나치게 상승했지만 그 전 5년을 보면 약세였기 때문에, 현재 서울 아파트 가격은 제값일 가능성이 있다는 이야기다.

전국 아파트 매매가격 주간 변동률. 그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

전국 아파트 매매가격 주간 변동률. 그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

 

안정 흐름 속 일시적 반등 

이준용 한국감정원 시장분석연구부장

이준용 한국감정원 시장분석연구부장

이준용 한국감정원 시장분석연구부장은 “최근 3개월가량 상승한 것에 큰 의미를 두면 안 된다”는 입장이다. 안정 흐름 속 일시적·기술적 반등에 불과하다는 해석이다. 이 부장은 “정부가 강력한 규제 기조를 이어가기 때문에 다시 본격적인 상승세가 펼쳐지기는 불가능하다”고 강조했다.
 
일부 단지가 뚜렷한 오름세를 보이는 게 아니냐는 질문에 이 부장은 “랜드마크 단지를 중심으로 오르고 있는 건 맞다”면서도 “이마저도 충분한 거래량이 뒷받침되고 있지 않아 완연한 상승세로 보기 어렵다”고 설명했다.
 

2022년까지 상승 곡선

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원

그러나 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “최소한 정권 말기인 2022년까지 상승 곡선을 그릴 가능성이 크다”고 봤다.
 
수요자 사이에 “원하는 지역의 공급이 충분하지 못해 신축 주택이 희소해지고 가격이 오를 것”이라는 불안감이 너무 커지고 있다는 게 이유다. 분양가상한제 확대뿐만 아니라 정비사업 규제가 강해지는 데다 3기 신도시 등 공급 계획이 지연될 것으로 예상되는 점도 불안 심리를 부채질하고 있다. 정부가 추가 규제를 내놓는다면 이야기가 달라지겠지만 “더 쓸 카드가 없어 보인다”는 분석이다.
 
또한 두 연구위원은 “경기 침체로 서울 아파트값이 떨어지는 게 아니라 경기 침체에 따라 안전한 곳으로 가려는 심리가 작용해 서울 아파트에 수요가 쏠리고 가격이 오를 가능성이 크다”고 말했다.
 
◆3.3㎡당 1억원 첫 등장=한편 최근 서울 강남에서 3.3㎡당 1억원가량에 거래된 아파트가 나왔다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서초구 반포동 아크로리버파크 12층 공급면적 80㎡형(전용 59㎡)이 지난달 14일 23억9800만원에 거래됐다.
 
김민중 기자 kim.minjoong1@joongang.co.kr
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