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와세다대 교수 “일본식 폭락은 아니지만 서울아파트 거품 빠질 것”

중앙일보 2019.09.22 05:00 경제 4면 지면보기
박상준 와세다대 국제학술원 교수 [중앙포토]

박상준 와세다대 국제학술원 교수 [중앙포토]

한국 사회를 객관적으로 들여다볼 필요가 있을 때 일본과 비교하곤 한다. 사회 구조가 비슷하면서도 한발 앞서 발전하는 나라가 일본이기 때문이다. 일본이 먼저 겪은 시행착오를 보고 반면교사 삼거나 선진화된 부분은 벤치마킹할 수 있다.
 

신간 ‘불황탈출’ 저자 박상준 교수 인터뷰
집값, 일본처럼 경제 실적에 강하게 연동
분양가 상한제 확대 등 근시안 정책이
‘로또’ 심리 부추겨 다시 버블 일으킬 위험
‘갭투자’ 못하게 점진적 일본 벤치마킹해야
강남 일부는 버블 아닌 제값 찾아가기일 수

그럼 한국 경제의 가장 큰 골칫거리 중 하나인 과열된 주택 시장, 특히 서울 아파트 시장을 ‘일본 프리즘’으로 진단하면 어떨까.
 
한국과 일본의 경제를 두루 연구한 박상준 와세다대 국제학술원 교수를 18일 서울에서 만나 이 같은 주제로 인터뷰했다. 내용 일부는 그가 지난달 낸 책 ‘불황탈출’에도 담겨 있다.
 
박 교수는 “지난 몇 년간, 특히 작년에 서울 아파트 가격이 과거 일본의 대규모 버블만큼은 아니지만 고평가됐다”며 “경제 실적이 좋아야 소득이 늘어나고 집을 사 집값이 오르는데 경기가 좋지 않은 상황에서 집값만 올랐다”고 말했다.
 
인구가 증가하는 나라라면 인구가 집값에 더 큰 영향을 준다고 한다. 그러나 우리나라는 일본처럼 인구 안정기에 접어들었기 때문에 더욱 경제 실적과 밀접해야 정상이라는 설명이다. 또한 집값을 감당하지 못하는 사람이 많아져 서울 인구가 순 유출을 보이는 점도 거품의 근거로 지목됐다.
 
박 교수는 “경제 실적보다 고평가된 집값은 반드시 괴리된 만큼 가라앉을 수밖에 없다”고 강조했다. 다만 1990년대 일본의 버블 붕괴 때처럼 최대 10분의 1 토막 수준의 폭락은 일어날 수 없다는 관측이다. 일본은 대규모로 버블이 끼었기 때문에 그에 상응하는 규모로 꺼졌다는 것이다. 다음은 박 교수와 일문일답.
지난달 22일 서울 강남의 아파트 단지들 [뉴스1]

지난달 22일 서울 강남의 아파트 단지들 [뉴스1]

 
왜 서울 아파트에 버블이 꼈을까.
“심리적인 면이 가장 크다. 노무현 정권 때 집값이 폭등했던 경험을 바탕으로 ‘진보 정권이 들어서면 집값이 오른다’는 비이성적 학습 효과가 힘을 발휘한 듯하다. 여기에 저금리 기조와 집값 담합·자전거래 등 도덕적 해이, 낮은 세율, 박근혜 정권 당시 대출 완화 정책 등도 영향을 준 것으로 보인다.”
 
거품은 언제, 어떻게 빠질지.
“시장을 안정시킬 수 있는 정책적 뒷받침이 된다면 앞으로 몇 년간 거의 같은 가격을 유지하거나 완만하게 하락할 전망이다. 현재 불황에 접어든 것으로 판단되는 경기를 고려하면 더욱 그렇다.”
 
그럼 정책적 뒷받침은 잘되고 있나.
“잘 안 되는 게 문제다. 정권이 바뀔 때마다 정책이 오락가락해 예측 가능성이 너무 떨어지고 시장을 불안하게 한다. 여·야가 합의해 장기 로드맵을 세우고 점진적 개선을 해야 한다. 일본은 수상이 바뀌어도 집권 정당이 바뀌어도 주요 부동산 정책은 유지된다.”
 
구체적으로 정책은 어때야 할까. 
“갭투자(전세를 끼고 적은 돈으로 집을 사는 행위)를 못하게 해야 한다. 실수요가 아니면 사실상 대출이 불가능하도록 하는 것도 필요하다. 보유세나 양도소득세도 선진국 수준으로 높여야 한다. 세입자 보호도 더욱 강화하면 좋다. 그럼 세를 살아도 불안해하지 않고 무리해서 집을 사려고 하지도 않을 것이다. 현재 일본이 그렇다.”
 
분양가 상한제 확대 규제를 앞두고 있다.
“근본 대책이 아니라 터무니없는 땜질식 정책이다. 일단 경제학의 기초인 수요·공급 원리에 위배되기 때문에 공급 감소 등의 부작용 위험이 있다. 제일 큰 문제는 ‘로또 분양’ 기대감 같은 투기 심리를 부추긴다는 점이다.”

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주택에 쏠리는 투자금을 비주택으로 분산시키기 위해 일본 등처럼 ‘공모 상장형 리츠 활성화 정책’도 펴는데.
“방향은 바람직하다. 그러나 한국은 갭투자를 할 수 있는 환경을 그대로 두고 리츠 정책을 펼치기 때문에 큰 효과를 보기 어려워 보인다. 갭투자로 큰 이익을 얻을 수 있는데 왜 수익률이 5% 남짓인 리츠에 투자하겠는가.”

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3기 신도시 계획에 따라 이보다 멀리 떨어진 1~2기 신도시가 일본 다마 신도시처럼 슬럼화될 것이란 우려가 있다.
“분당이나 일산 등 정도는 괜찮을 것으로 보인다. 일산의 경우 3호선 라인이 직결되고 광역버스 체계도 잘돼 있다. 일자리도 어느 정도 있다. 다마 신도시는 도쿄 도심으로 지하철을 타고 가려면 1번 이상 갈아타야 하고 버스 체계도 부실하다. 일자리도 없다.”
역대정권별서울아파트가격변동률. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

역대정권별서울아파트가격변동률. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

 
강남 등의 일부 단지는 현재도 계속 강세를 띤다.
“인기 지역을 볼 땐 특수성도 고려해야 한다. 세계적으로 고소득층이 선호하는 주거지는 그 안에서도 차별화하는 추세다. 도쿄의 최대 부촌인 미나토구만 봐도 100억원을 넘는 초고가 주택이 드물지 않게 있다. 지금 가격이 오르는 단지 중 일부는 제값을 찾아가는 것일 수 있다.”
 
인기 지역 내 차별화 현상에 도심 선호 트렌드도 영향을 미쳤을까.
“그렇다. 요즘 젊은 세대는 웰빙을 위해 출퇴근 시간이 최대한 단축하려고 한다. 고령화로 노인이 많아지는데 이들은 병원이 가까운 곳을 선호한다.”
 
결국 서울 아파트는 얼마여야 적정한 건지.
“인구가 유출을 멈추고 다시 증가할 때의 가격이다. 도쿄를 보면 1990년대 높은 집값을 견디지 못하고 인근 현으로 이주하는 사람이 많았지만, 집값이 충분히 안정된 2000년대 들어선 다시 유입되기 시작했다.”
 
김민중 기자 kim.minjoong1@joongang.co.kr
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