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부모 모시고 살던 40대, 주택상속 공제 5억 받으려면

중앙일보 2019.09.07 07:00

[더,오래] 최용준의 절세 기술(46)

몇 개월 전 갑작스럽게 아버지를 여읜 이 씨는 상속 절차를 진행하고 있다. 부모와 함께 살았던 자녀가 주택을 상속받으면 상속공제를 받을 수 있다는 이야기를 들은 이 씨는 적용 여부를 알아보았지만 요건이 너무 복잡해 판단이 쉽지 않다. 과연 이 씨는 상속공제를 받을 수 있을까?
 

미성년자는 동거주택 상속공제 안 돼

상속일 이전 10년 이상의 기간 동안 계속해 함께 동거했는지가 중요하다. 자녀가 미성년자(만 19세)인 기간은 부모를 부양할 능력이 없다고 보아 동거기간에서 제외한다. [사진 pixabay]

상속일 이전 10년 이상의 기간 동안 계속해 함께 동거했는지가 중요하다. 자녀가 미성년자(만 19세)인 기간은 부모를 부양할 능력이 없다고 보아 동거기간에서 제외한다. [사진 pixabay]

 
우선 동거주택 상속공제의 요건을 알아둘 필요가 있다. 부모를 부양한 자녀에게 주는 혜택이다 보니 상속일 이전 10년 이상의 기간 동안 계속해 함께 동거했는지가 중요하다. 이 동거기간을 계산할 때 주의할 점이 있다. 세법에서는 자녀가 미성년자(만 19세)인 기간은 부모를 부양할 능력이 없다고 보아 동거기간에서 제외한다. 따라서 미성년자인 기간을 제외하고 동거기간 10년 이상을 채우려면 자녀가 최소 만 29세 이상은 돼야만 동거주택 상속공제가 가능한 셈이다.
 
10년 이상을 계속 동거해야 하므로 도중에 주소를 옮겨 부모와 떨어져 살았다면 동거기간을 통산할 수 없다. 즉, 7년간 부모와 거주 후 결혼과 동시에 5년간 따로 살다가 다시 부모 댁으로 들어와 함께 8년을 동거하던 중 상속이 일어난 경우라면 어떻게 될까. 동거기간을 모두 통산하면 10년이 넘었지만 계속해 10년 이상 동거하지 않았기 때문에 요건을 갖추지 못한 것으로 본다.
 
다만 세법에서는 징집, 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등의 부득이한 사유의 경우 부모와 함께 동거하지 못했더라도 예외적으로 계속 동거한 것으로 본다. 단, 계속 동거한 것으로 봐주기는 하지만 정작 동거기간에 포함되지는 않는다는 점을 주의해야 한다.
 
동거주택 상속공제를 받기 위해서는 부모와 자녀 모두 상속일로부터 소급해 10년 이상 1세대1주택자이어야 하며, 상속을 받는 자녀는 상속일 현재 무주택자이어야 한다. [사진 pixabay]

동거주택 상속공제를 받기 위해서는 부모와 자녀 모두 상속일로부터 소급해 10년 이상 1세대1주택자이어야 하며, 상속을 받는 자녀는 상속일 현재 무주택자이어야 한다. [사진 pixabay]

 
가령 지금 만 30세로 도중에 2년간 군복무를 했다면 동거기간 10년을 채운 것일까. 동거 기간 중 2년 동안 군 복무를 했음에도 불구하고 계속 부모와 동거한 것으로 인정되지만, 동거기간은 9년(미성년자 기간 제외)이므로 요건을 충족하지 못한 셈이다. 만일 지금 만 35세인 자녀가 과거 2년간 군복무를 하고 30세부터 5년간 지방 발령 근무 중 상속이 개시되었다면 부모와 계속 동거한 것으로 보되 동거기간은 9년으로 계산된다.
 
물론 가족이 단 하나의 주택에서만 거주해야 하는 것은 아니다. 이 씨와 부모가 A주택에서 9년간 거주하다가 A주택을 양도하고, 그 후 B주택을 취득해 8년을 거주하다가 상속이 개시됐다면 B주택에서의 거주기간은 8년밖에 되지 않지만 소급해 10년 이상 계속 함께 거주했으므로 B주택에 대해 동거주택 상속공제를 받을 수 있다.
 
동거주택 상속공제를 받기 위해선 부모와 자녀 모두 상속일로부터 소급해 10년 이상 1세대 1주택자(무주택 기간 포함)이어야 하고, 상속을 받는 자녀는 상속일 현재 무주택자이어야 한다.
 
다만 부모가 일시적 2주택자인 경우도 예외적으로 1주택자로 본다. 그런데 일시적 2주택자의 개념이 양도세 규정과는 좀 다르다. 1주택자가 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전 주택을 양도하고 이사하는 경우에만 1주택자로 본다. 양도세 관련해 일시적 2주택자에 해당하려면 3년(조정대상지역의 경우 2년) 내에 양도해야 하는 규정과 혼동하지 않아야 한다.
 
만일 자녀가 1주택을 보유한 상태에서 60세 이상의 부모님을 모시기 위해 부모 댁으로 들어와 1세대 2주택이 된 경우에는 어떻게 될까. 이때 세대를 합친 날로부터 5년 이내에 자녀의 주택을 양도했다면 1세대 1주택 요건을 갖춘 것으로 본다. 
 

부모는 1주택자, 자녀는 무주택자라야

주택을 단독으로 상속받지 않고 상속인들이 공동으로 상속을 받는다면 동거 요인 등을 각각 따져 보아야 한다. 요건을 갖춘 자녀는 본인이 상속받은 지분에 대해서만 공제가 적용된다. [사진 pxhere]

주택을 단독으로 상속받지 않고 상속인들이 공동으로 상속을 받는다면 동거 요인 등을 각각 따져 보아야 한다. 요건을 갖춘 자녀는 본인이 상속받은 지분에 대해서만 공제가 적용된다. [사진 pxhere]

 
부모의 상속주택이 상가겸용주택이라면 주택면적과 상가면적의 비율에 따라 상속공제 금액이 달라질 수 있다. 만일 주택면적이 상가면적보다 넓다면 전체를 주택으로 보아 상속공제를 적용하지만, 주택면적과 상가면적이 같거나 상가면적이 더 넓다면 주택면적에 대해서만 상속공제가 적용된다는 점을 주의해야 한다. 
 
가령 상속받은 상가주택 가액이 6억원(주택 3억원, 상가 3억원)인데 주택면적이 더 넓다면 전체를 주택으로 보아 4억 8000만원(6억원×80%)이 공제되지만, 상가면적이 조금만 더 넓어도 상속공제액은 2억 4000만원(3억원×80%)으로 줄어들게 된다.
 
주택을 단독으로 상속받지 않고 상속인들이 공동으로 상속을 받는다면 어떻게 될까. 이때에는 상속인별로 동거 요건 등을 각각 따져 보아야 한다. 상속인 중 배우자이거나 동거 요건 또는 무주택 요건을 갖추지 못한 자녀는 공제를 받지 못하고, 요건을 갖춘 자녀는 본인이 상속받은 지분에 대해서만 공제가 적용된다.
 
동거주택 상속공제는 원칙적으로 상속개시일 현재 무주택자인 자녀에게만 가능하다. 그런데 만일 1세대 1주택자인 아버지가 미리 자녀에게 지분 일부를 증여해 공동명의로 되어 있는 상태에서 상속이 된다면 어떻게 될까.
 
자녀는 미리 일부를 증여받은 공동명의자로 무주택자가 아니기 때문에 주택상속공제를 받을 수 없다. 그러나 사실상 1세대 1주택자로서 모든 요건을 갖추었음에도 일부 지분을 미리 증여받았다는 이유로 동거주택 상속공제가 배제되는 것은 형평에 어긋난다는 지적이 있어 이렇게 상속개시일 현재 피상속인(부모)과 상속인이 공동으로 1주택을 보유한 경우에도 동거주택 상속공제가 적용되도록 개정하기로 했다. 개정된 세법은 내년 1월1일  이후 상속이 개시되는 경우부터 적용될 예정이다.
 
최용준 세무법인 다솔 WM센터 세무사 theore_creator@joongang.co.kr
 

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최용준 최용준 세무법인 다솔 WM센터 세무사 필진

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