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아파트분양권 전매제한 최대 10년, 예외 규정은 없을까?

중앙일보 2019.08.30 08:00

[더,오래] 최환석의 알기쉬운 부동산(19)

8.12 국토교통부에서 발표한 ‘민간택지 분양가상한제’ 적용 추진에 따른 여파가 2주 넘도록 시장을 흔들고 있다. ‘민간택지 분양가상한제’ 내용을 살펴보면 일명 로또 분양에 따른 개선책으로 최대 10년까지 전매제한을 확대할 예정이다.
 
분양권 전매제한은 일반적인 분양권의 양도금지를 지칭하는 ‘분양권 전매제한’과 분양가상한제로 저렴하게 분양받은 주택에 대해 소유권등기 이후 일정 기간까지 매각을 제한하는 ‘분양가상한제 전매제한’으로 구분할 수 있다.
 

분양권 전매제한이란?

일반적으로 분양권 전매제한의 의미는 ‘입주자로 선정되어 당해 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위’ 즉, 분양권을 타인에게 양도하는 행위를 금지하는 것을 말한다. 재건축 아파트의 ‘조합원 지위 양도 제한’이 조합원에게 해당하는 것이라면 ‘분양권 전매제한’은 수분양자 지위의 양도를 금지하는 것이라 할 수 있다. 전매제한의 목적은 분양권이 투기의 수단으로 사용돼 분양시장이 과열되는 것을 막는 것이다.
 
[자료 법제처, 주택법 시행령 별표3 외 요약]

[자료 법제처, 주택법 시행령 별표3 외 요약]

 
‘분양권 전매제한’은 투기과열지구, 조정대상 지역 등 주로 규제지역에 따라 구분되며 공공택지, 수도권 및 광역시 해당 여부 등으로 세부적인 전매제한 기간을 규정하고 있다. 투기과열지구에 해당하는 서울과 청약조정대상 지역(일부 제외)의 경우에는 원칙적으로 소유권이전 등기 시까지 전매가 제한되고 있다.
 

서울에서 분양권 전매가 가능할까?

그렇다면 분양권 전매제한 지역에서는 전매가 불가능할까? 정답은 ‘부득이한 사정으로 주택(분양권)을 유지하기 힘든 경우에 한해서 예외적으로 가능하다’이다. 주택법에서는 전매제한에 대한 기준을 규정하고 있을 뿐만 아니라 예외적으로 전매가 가능한 기준 또한 규정하고 있는데, 우리가 흔히 알고 있는 부부 공동소유를 위한 배우자 증여가 대표적인 예외 규정이다. 예외적으로 허용되는 전매가 불가피한 경우에는 어떤 경우들이 있을까?
 
[자료 법제처, 주택법 시행령 73조 4항]

[자료 법제처, 주택법 시행령 73조 4항]

 
자발적으로 하는 배우자 증여를 제외하면 부득이한 사정으로 분양권의 유지가 불가능한 경우들인데, 예외 조항 대부분은 ‘재건축조합원 지위 양도금지’ 예외 조항과 비슷한 것을 알 수 있다.
 
이러한 경우 진행절차와 이를 입증하기 위한 서류에는 어떤 것들이 있을까? 절차를 요약하면 ‘전매동의서 제출(전매사유 사전심사 포함) → 토지주택공사(LH) 전매동의서 신청 & 발급 → 권리의무 승계계약 → 부동산 실거래 신고’의 순서로 이뤄진다.
 
부부간 분양권 증여를 해본 경우 익숙한 절차인데 전매사유에 대해서는 이를 입증하기 위한 서류를 꼼꼼히 준비해야 하며 국토교통부 홈페이지에 관련 절차와 필요 서류들이 예시되어 있다.
 
[자료 국토교통부]

[자료 국토교통부]

 

분양가상한제에 따른 전매 제한

분양가상한제에 따른 전매제한은 분양가상한제를 적용으로 시세보다 저렴하게 분양받은 경우에는 분양권의 전매제한에 머물지 않고 입주 후 일정 기간 소유권의 매매를 제한함으로써 단기간 시세차익을 노리고 투자하는 투기수요의 진입을 막고 실수요자가 분양받을 수 있도록 하는 제도다. 특히 이번에 시행을 예고한 ‘민간택지 분양가상한제’의 경우에는 기존에 시행되고 있는 전매제한 기간을 최장 10년까지 연장함으로써 로또 분양 논란을 피할 예정이다.
 
[자료 국토교통부]

[자료 국토교통부]

 
기존에는 ‘분양가상한제’가 적용될 경우 공공택지 3~8년, 민간택지 3~4년의 전매제한 기간을 뒀으나 이를 5~10년으로 늘릴 예정이다. 공공택지의 경우에는 최근에도 분양가상한제가 적용된 단지들의 지속해서 분양됨에 따라 전매제한 된 단지들의 분양이 익숙하다. 상반기에 분양했던 북위례 단지들이 대표적인 사례로 이들의 경우 8년의 전매제한 기간이 적용됐다.

 

민간택지 분양가상한제 전매제한 적용 시 유의사항

분양가상한제에 대한 전매제한의 경우에도 분양권의 전매제한에 해당하므로 통상 분양일(입주자 선정일)부터 기간을 기산한다. 그러나 이번에 개선될 ‘민간택지 분양가상한제’의 경우 전매제한 외에도 수도권 공공분양주택에 적용되고 있는 거주의무기간(최대 5년)을 적용할 방침이므로 유의해야 한다.
 
아울러 전매금지 예외사유가 발생하는 경우에도 전매 동의를 받아 자유롭게 전매할 수 있는 것이 아니라 이를 LH가 우선 매입 하도록 할 계획임을 분명히 하고 있다. 이 경우 LH는 분양가에 은행 정기예금 평균 이자율 정도만 반영한 수준에서 매입하게 되므로 분양 후 예외사유를 활용한 전매로 차익을 실현하기 어려워질 전망이다.
 
모집공고문 전매제한/거주의무 제한사항 사례. [자료 SH공사, 내곡/세곡 보금자리 분양주택]

모집공고문 전매제한/거주의무 제한사항 사례. [자료 SH공사, 내곡/세곡 보금자리 분양주택]

 
다른 부동산 규제들과 비슷하게 분양권 전매제한 규정 또한 적용되는지와 적용되면 어느 기간에 해당하는지 이해하기가 쉽지만은 않다. 이럴 때는 해당 단지의 분양모집공고문에 제한사항들이 상세히 기재되어 있으므로 사전에 모집공고문을 꼼꼼히 살펴 분양 후 발생할 수 있는 문제를 예방해야 한다.
 
최환석 KEB하나은행 부동산자문센터 팀장 theore_creator@joongang.co.kr
 

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최환석 최환석 KEB하나은행 부동산자문센터 팀장 필진

[최환석의 알기쉬운 부동산] 우리나라 사람의 부동산 사랑은 유별나다. 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 70%로 세계적으로 유례를 찾아보기 힘들 정도다. 부동산 보유 비중은 미국 30%, 일본 40%에 불과하다. 부동산이 전 재산이다시피 하다 보니 사람들의 관심이 집중되는 게 당연하다. 때마침 자고 나면 아파트값이 수천만원씩 오르는 등 부동산 시장이 뜨겁다. 부동산이 우리의 삶을 들었다 놨다 하는 현실이다. 대한민국에서 살려면 싫든 좋든 부동산을 잘 알아야 한다. 어설프게 접근했다간 큰코다친다. 부동산 전문가가 고객들에게 상담한 내용을 토대로 알찬 부동산 정보를 알려주고 돈 되는 부동산은 무엇인지 콕 짚어준다.

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