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[반퇴시대 재산리모델링] 강남에 ‘똘똘한 1채’ 50대 회사원, 보유세·양도세 폭탄 걱정인데…

중앙일보 2019.07.22 00:02 경제 5면 지면보기
Q 부산에 사는 박 모(50)씨. 전업주부인 부인과 대학생 자녀 2명을 키우는 회사원이다. 전셋집에 살지만 서울 강남에 ‘똘똘한 1채’를 소유하고 있다. 월 급여는 500만원 정도. 그런 그에게 최근 고민이 하나 생겼다. 10년 전 전세에다 은행 대출금을 끼고 사들인 강남 아파트를 어찌 하는가 하는 문제 때문이다. 정부의 각종 규제가 다주택자와 고가주택에 집중되는 가운데 앞으로 보유세가 크게 늘어날 테고 내년부터는 팔때 1주택자 양도세 감면을 받으려면 2년 거주 요건을 충족해야 하기 때문이다. 강남 아파트의 시세차익이 10억원으로 1주택자라도 세금 폭탄을 각오해야 한다. 박씨는 10년 후 은퇴할 생각이다. 보유 자산이라고는 강남 아파트 1채와 거주 중인 전셋집 보증금 3억원이 전부다. 노후준비를 위해 가계 자산을 어떻게 운용하면 좋은지 물어왔다.
 

연내 강남집 팔면 양도세 1억 줄어…9억 이하 재구매를" 

 
박씨는 부산에서 직장생활을 계속 해야 할 뿐 아니라 5억원의 보증금을 빼줘야 해 강남 아파트에서 2년이상 거주하기란 현실적으로 불가능하다. 따라서 올해 안에 집을 매각해 장기보유특별공제 혜택을 누리되, 상대적으로 수요가 많고 정부규제가 덜한 9억 원 이하 아파트로 갈아타기를 권한다.
 
올해 안에 집을 판다면 장기보유특별공제 2억8000만원을 받게 돼 양도세는 6960만원에 그친다. 그러나 내년 이후에 양도한다면 장기보유특별공제를  8000만원 밖에 받지 못하므로 양도세는 1억 5580만원으로 올해보다 2.2배나 커진다.
 
재산리모델링 7/22

재산리모델링 7/22

◆브라질 국채 10년물 연 6% 실수익=박씨가 강남 아파트를 팔면 대략 12억원을 손에 쥘 수 있는데, 전세 5억원을 끼고 9억원 짜리 아파트를 새로 사면 8억원 정도의 현금자산이 생긴다. 이중 3억원 정도는 상장 부동산펀드로 운용할 것을 권한다. 국내나 해외 부동산 펀드는 5년 이상 장기 임대계약을 맺은 부동산이 투자대상으로 수익률이 연 3~5%선이다. 앞으로 금리가 인하된다면 부동산 가치 상승에 따른 자본 수익도 기대해볼만 하다.  
 
이와 함께 1억원 정도는 증권사 발행 중위험·중수익 상품인 ETN투자를 추천한다. ETN(상장지수채권)이란 기초지수에 연동하는 수익의 지급을 약속하고 발행하는 증권으로 거래소에 상장돼 있다.  
 
그리고 1억원 정도는 브라질 장기 채권 구매를 제안한다. 브라질 국채 10년물의 경우 연 6%의 비과세 이자를 지급 받을 수 있다. 물론 헤알화로 투자되므로 환율변동에 따른 위험부담은 존재한다.
 
◆원하는 노후생활비 200만원 부족= 박씨 부부는 원하는 노후생활비를 500만원으로 잡고 있다. 국민연금과 개인연금, 퇴직연금 등 연금 자산을 탈탈 털어도 200만원이 부족하다. 은퇴하는 60세부터 국민연금을 타는 65세까지 소득크레바스 기간 동안은 생활비 부족금액이 더 늘어난다. 이와 관련, 지금부터 2억원을 일시납 거치형 달러변액연금에 가입하면 노후생활비 부족을 다소 해소할 수 있다. 최근 금융상품은 시장의 변동성에 적극적으로 대비하기 위해 달러화 자산에 투자하는 것이 많이 출시되는 추세다. 현재 50세인 박씨가 달러변액연금을 60세까지 10년 거치하고 수령하는 금액은 월 114만원으로 예상된다.
 
◆  지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.
 
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김남수, 이동현, 백찬현, 최용준(왼쪽부터)

김남수, 이동현, 백찬현, 최용준(왼쪽부터)

◆  재무설계 도움말=김남수 미래에셋대우 수원WM 수석매니저, 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장, 백찬현 푸르덴셜생명 이그제큐티브라이프플래너, 최용준 세무법인 다솔 대표
 
◆  후원=미래에셋대우·KEB하나은행
 
서명수 객원기자 seo.myongsoo@joongang.co.kr
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