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임대주택 공시가 6억 이하여야, 거주주택 양도세 면제

중앙선데이 2019.07.20 00:02 645호 14면 지면보기
김종필의 세테크
막둥씨는 2016년 6월 2일에 매입한 B주택을 2018년 2월 25일 구청과 세무서에 모두 사업자등록을 했다. B주택은 서울에 소재하고 임대 개시일의 공시가격이 5억원이었다. 2015년 10월 12일 취득한 A주택을 2019년 8월 10일에 매도한 후 C주택을 2019년 8월 11일에 취득해서 2022년에 매도하려고 한다. 막둥씨는 A주택에 2년 거주를 하였고, 추가 취득할 C주택에도 2년 거주를 할 예정이다. A주택과 C주택 모두 양도세 비과세를 받을 수 있는가?
 

임대사업자 양도세 비과세
구청·세무서에 모두 사업자 등록
임대료 연 5% 넘게 올리면 안 돼

5년 또는 8년 이상 임대요건 충족
거주주택에서 2년 이상 살아야

매입임대주택과 거주주택 각각의 요건을 모두 충족해야 양도세 비과세를 받을 수 있다. 매입임대주택과 거주용 주택을 소유한 상태에서 거주용 주택을 양도세 비과세 대상으로 처리하려면 매입임대주택과 거주용 주택은 아래의 조건을 모두 충족해야 한다.
  
잔금일 전에 사업자 등록하면 인정
 
그래픽=이정권 기자 gaga@joongang.co.kr

그래픽=이정권 기자 gaga@joongang.co.kr

첫째, 양도일 현재 1호 이상 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 구청 사업자등록과 소득세법에 따른 세무서 사업자등록이 모두 되어 있어야 한다. 사업자등록 여부의 판단은 양도일 현재를 기준으로 하므로 거주용 주택 매도계약일 현재 사업자등록을 안 했더라도 잔금일 전에 사업자등록을 하는 것도 인정된다. 구청에만 사업자등록을 했거나 세무서에만 사업자등록을 한 경우는 이 규정을 활용할 수 없으므로 주의해야 한다.
 
둘째, 매입임대주택의 경우 면적은 상관없지만 임대사업자등록 후 임대개시일 당시 공시가격이 수도권 6억원 이하, 수도권 이외의 지역은 3억원 이하에 해당하여야 한다. 주택공시가격이 이 기준을 초과한 경우라면 임대주택으로 등록해도 이 규정을 활용할 수 없다. 다만 임대개시일 이후에 주택공시가격이 이 기준을 초과하는 것은 상관없다.
 
셋째, 2019년 2월 12일 이전에 임대사업자등록을 한 경우라도 2019년 2월 12일 이후 주택 임대차계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신하는 분부터 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않도록 하여야 한다. 이 기준을 지키지 않으면 거주주택을 양도세 비과세 처리할 수 없다.
 
넷째, 5년 이상 또는 8년 이상 임대 기간 요건을 충족해야 한다. 임대 기간요건을 충족하지 못한 상태에서 거주용 주택을 매도해도 일단 양도세 비과세 처리를 인정하나 나중에 임대 기간요건을 채우지 않고 임대주택을 처분하는 경우에는 당초 양도세 비과세를 취소하고 추징하므로 주의해야 한다.
 
다섯째, 거주용 주택은 2년 이상 보유요건뿐만 아니라 2년 이상 거주요건을 충족한 경우에 해당하여야 한다.  2017년 8월 2일 이전에 취득한 경우에 해당하더라도 임대주택 외 거주용 주택으로서 양도세 비과세대상이 되려면 반드시 2년 거주요건을 채워야 하므로 주의해야 한다. 아무리 장기간 보유한 경우라도 2년 거주요건을 채우지 못하면 임대주택 외 거주용 주택으로서 양도세 비과세 대상이 될 수 없다.
 
사례의 경우 구청과 세무서에 모두 사업자등록을 하여 첫 번째 요건을 충족하였고 임대개시일 현재 주택공시가격이 6억원 이하에 해당해 두 번째 요건을 충족하였으며 거주용 주택은 2년 거주요건을 충족하여 다섯 번째 요건도 충족했다. 네 번째 요건인 임대료 5% 제한을 지키고 다섯 번째 요건인 5년 이상 임대요건을 충족한다면 거주용 주택은 양도세 비과세 처리할 수 있다.
 
2019년 2월 12일 이후 취득한 주택은 생애 최초 양도하는 거주주택만 양도세 비과세가 된다. 장기임대주택을 보유한 상태에서 거주주택을 매도하는 경우 2019년 2월 11일 이전에 취득한 주택은 2년 이상 거주 후 매도하면 반복하여 양도세 비과세를 받을 수 있다. 하지만 장기임대주택이 있는 상태에서 2019년 2월 12일 이후에 취득한 주택을 거주주택으로 매도하면 생애 한 차례만 양도세 비과세를 받을 수 있다. 따라서 2019년 2월 12일 이후에 취득한 주택은 종전에 임대주택 외 거주주택을 매도하여 양도세 비과세를 받은 적이 없었다면 2년 이상 거주 후 매도하면 양도세 비과세를 받을 수 있지만, 종전에 임대주택 외 거주주택을 매도하여 양도세 비과세를 받은 적이 있었다면 양도세 비과세를 받을 수 없다.
 
또한 2019년 2월 12일 이후 취득한 주택으로서 장기임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택을 거주주택으로 전환한 경우에는 당해 거주주택 외의 주택을 모두 양도한 후 매도하는 경우에만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
 
막둥씨의 A주택은 2019년 2월 11일 이전 취득한 주택으로 2년 이상 거주를 하였으므로 A주택을 매도하면 양도세 비과세를 받을 수 있다. 그러나 C주택은 2년 거주를 하더라도 양도세 비과세를 받을 수 없다. C주택은 2019년 2월 12일 이후 취득한 주택으로 이미 A주택을 임대주택 외 거주주택으로 양도세 비과세를 받았기 때문이다. 임대주택 1채와 일시적 2주택을 포함하여 1세대 3주택자이면 양도세 중과 적용될 수 있다.
  
비과세 양도한 적 있으면 혜택 없어
 
위의 사례에서 다른 상황은 동일하고 C주택을 먼저 매입한 후 A주택을 나중에 매도하면 어떨까? 즉 임대주택 외에 일시적 2주택인 상태에서 매도하는 경우를 가정해 보자는 것이다. 사례처럼 임대주택 외 거주용 주택 1채인 경우에서 양도하면 9억 초과비율에 대한 양도차익에 대해서 24~80%의 장기보유특별공제율을 적용받고 세율은 6~42%의 누진세율을 적용받는다.
 
하지만 위의 가정처럼 C주택을 구입한 후 A주택을 매도하면 양도세 과세가 완전히 달라질 수 있으므로 주의해야 한다. 9억 초과비율에 해당하는 양도차익에 대해 과세하는 것은 동일하지만 1세대 3주택 소유자에 해당하여 장기보유특별공제를 받을 수 없고 양도세율은 20%가 가산된 26~62%의 중과세율을 적용받기 때문에 양도세가 급증할 수 있기 때문이다. 
 
김종필 세무사

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