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아파트 두채 50대 교사, 노후자금 5억원 필요한데

중앙일보 2019.07.15 07:00
Q. 서울 사당동에 사는 김 모(58) 씨. 전업주부인 부인과 사이에 취업을 앞둔 대학 졸업반 딸, 이제 군 복무를 마치고 복학한 아들을 둔 교육공무원이다. 한 달 수입은 급여 490만원이며, 자녀 2명의 학비는 학자금 대출을 받아 충당하고 있다. 앞으로 4년 후면 정년이다. 자녀들에게 각 5000만원의 결혼자금을 지원해 주고, 부부도 노후준비에 나서려고 한다.
 
 김 씨는 비록 외벌이였지만, 그동안 부동산 투자를 통한 재테크로 주변 동료들 보다 많은 자산증식을 이룰 수 있었다. 5년 전인 2014년 사당동 아파트를 5억원에 매수해 거주하고 있다. 최근 청량리 지역이 발전 가능성이 크다는 이야기를 듣고 신축 아파트를 10억원에 샀다. 지금은 소득이 있는 상황이라 크게 걱정하지 않았지만, 노후엔 원하는 생활비 조달이 만만치 않아 보인다. 김 씨는 부동산을 포함한 가계 자산을 어떻게 굴리면 좋은지 조언을 구했다.
 
사당동 아파트 팔고, 청량리 아파트 보유를
A. 지난해 ‘9·13 부동산대책’ 발표 이후 서울 아파트 거래량이 많이 감소했다. 급매 위주로 거래되면서 강남권 대단지 아파트의 가격은 지난해 고점 대비 약 10% 떨어졌다. 최근엔 단기간에 급락에 따른 반등세도 나타나고 있다. 5년 전 5억원에 사 9억원까지 상승한 사당동 아파트는 이 가격을 유지하고 있다. 앞으로도 가격이 크게 내릴 것 같지 않지만 그렇다고 상승하리란 전망도 많지 않다.
 
 김 씨는 재테크 차원에서 요즘 뜨고 있는 청량리역 주변의 신축 아파트를 10억원에 계약해 곧 일시적 1가구 2주택자가 된다. 1가구 1주택 비과세를 하기 위해서는 청량리 아파트 매입 시점으로부터 2년 이내에 사당동 아파트를 매각해야 한다. 청량리역 아파트 입주 시점에 맞춰 사당동 아파트를 파는 것이 최선이 아닌가 생각한다.
 
 청량리역 주변은 과거의 어둡고 낙후된 이미지를 벗고 빠르게 발전하고 있다. 평창올림픽을 계기로 KTX역이 2017년 12월에 개통됐고, 2018년 12월에는 분당선이 청량리역까지 연장되면서 강남 접근성이 크게 개선됐다.
 
 청량리역은 수도권 GTX B노선과 C노선의 환승역이기도 해, 서울 북동부의 교통 요지로서 장기 성장 가능성이 높은 곳이다. GTX B노선과 C노선이 개통되면 서울 중심권과 여의도, 강남권으로 사통팔달의 교통망이 구축될 전망이다. 사당동 아파트는 양도세 부담 없이 팔 수 있는데, 청량리 아파트의 담보대출금을 갚고 남은 자금은 노후준비에 활용할 것을 권한다.
 
재산리모델링 7/15

재산리모델링 7/15

 
◇보장성 보험 가입을, 보험료 월 30만원=김 씨는 60을 바라보는 나이지만 건강엔 자신이 있어 보장성 보험을 따로 들지 않았다. 평소 술과 담배를 하지 않고, 주 2회 정도는 헬스클럽에서 운동한다. 다만 최근 암에 걸리는 친구들이 늘어나다 보니 자신의 건강도 걱정하기 시작했다.
 
 만약 은퇴 후 부부 중 한명이라도 건강을 잃을 경우 병원비 지출이라는 예상치 못한 리스크에 직면하게 된다. 최소한의 보험 마저 없다면 노후자금의 상당 부분을 헐어 써야 해 여유로운 노후생활은 물 건너 가게 된다. 지금이라도 최소한의 실손보험과 3대 진단비(암·뇌혈관·심혈관) 보험에 가입할 필요가 있다. 월 30만원 정도의 보험료가 든다. 좀 더 여유가 있다면 치매 또는 간병보험에도 가입해 가족들 부담을 줄여줄 필요가 있다.
 
◇‘연 6~7%’ 해외부동산 펀드 투자를=사당동 아파트를 팔아 청량리 아파트의 대출금을 갚고 나면 6억의 목돈을 손에 쥐게 된다. 이 중 1억원은 자녀의 결혼자금으로 따로 떼어 놓자. 나머지 5억원으론 시중금리 이상의 수익률을 올릴 수 있는 투자상품에 굴려 노후자금으로 활용할 것을 제안한다.
 
 은퇴 후 매달 500만원의 현금흐름을 만들어 내려면 현재 우리나라 기준금리(1.75%) 기준으로는 34억원의 현금이 있어야 한다. 은퇴 후 나오는 공무원 연금을 고려하더라도 5억원을 은행에 예치해 원하는 노후자금을 만들기는 불가능하다. 그렇다고 무리하게 위험한 주식이나 펀드에 올인해서도 곤란하다.
 
 김 씨의 기대 수익률은 몇 %로 가져가는 것이 좋을까. 보유 중인 5억원과 청량리 아파트 10억원을 고려하면, 연 4~5%로 측정해 볼 수 있다. 자녀 결혼자금은 만기 1~2년 이하의 채권으로 운용할 것을 권한다. 나머지 5억원은 해외 부동산 펀드와 국내 부동산 리츠펀드에 분산해 투자하도록 하자. 해외 부동산 펀드의 경우 지난해 6~7%의 분배금을 지급했으며, 국내 리츠펀드도 비슷한 수익률을 보였다. 물론 해외투자는 환율 변동성에 따라 단기 손실이 발생할 수 있다는 점은 유념해야 한다.
 
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김은미, 박창운, 허혁재, 엄기현(왼쪽부터).

김은미, 박창운, 허혁재, 엄기현(왼쪽부터).

 
◆ 재무설계 도움말=김은미 한화투자증권 갤러리아지점 부장, 박창운 미래에셋대우 디지털구로 WM 선임매니저, 허혁재 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 부동산수석컨설턴트, 엄기현 메트라이프생명보험 FSR
 
◆ 후원=미래에셋대우·KEB하나은행
 
서명수 객원기자 seo.myongsoo@joongang.co.kr
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서명수 서명수 더,오래 팀 필진

'더, 오래'에서 인생 2막을 몸으로 실천하고 있는 반퇴세대입니다. 데스킹과 에디팅을 하면서 지면을 통해 재무상담을 하는 '재산리모델링' 을 연재하고 있습니다. 독자 여러분이 행복하고 알찬 노후를 보낼 수 있도록 열과 성을 다하겠습니다.

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