본문 바로가기

[반퇴시대 재산리모델링] 서울에 집 두 채 50대 회사원, 강남 아파트 양도세 줄이려면

중앙일보 2019.07.08 00:02 경제 5면 지면보기
Q. 서울 성북구에 사는 장 모(50) 씨. 회사원으로 가정주부인 부인과 딸 1명을 키우고 있다. 한달 수입은 700만원으로 세식구 생활엔 부족함이 없지만 근처에 혼자 사는 어머니의 생활비와 병원비를 대야 한다. 직장에서 출퇴근이 가까운 지금의 85㎡거주 아파트는 5년 전에 매입했다. 10년 전 강남에 있는 59㎡아파트를 샀지만 죽 전세를 놓았다. 그동안 주택담보대출금을 갚느라 금융자산을 거의 모으지 못했다. 장 씨는 10년 후 은퇴할 생각이다. 노후의 현금흐름을 고려해 강남 아파트를 팔고 싶은데, 세금이 많이 나오지 않을까 걱정이다. 미혼인 딸의 결혼자금을 1억원 정도 지원하려고 한다. 70세인 홀어머니의 보장성 보험 가입여부도 궁금하다. 가계 자산운용을 어떻게 하면 좋은지 조언을 구했다.
 

2년 거주 후 팔면 4억 절세 … 한 채는 ‘임대사업’ 등록”

 
A. 정부의 강력한 부동산 대책으로 다주택자는 매매할 때 치밀한 전략을 세워 움직여야 한다. 자칫하다간 세금폭탄이 떨어질 수 있어서다. 장씨의 생각대로 강남 아파트를 먼저 판다면 4억1723만원의 양도세를 물어야 한다.
 
아직 은퇴하지 않아 노후 현금흐름 확보가 시급한 것은 아니므로 성북구 아파트를 장기임대사업자로 등록하고 강남 아파트는 전세금을 돌려주고 이사해 2년 실거주하는 것이 최고의 절세방법이다.
 
재산리모델링 7/8

재산리모델링 7/8

◆강남 아파트 양도세 140만원=강남 아파트는 9억원이 넘는 고가주택이라 임대사업자 등록 대상이 아닌 반면 6억원인 성북구 아파트는 임대사업자 등록을 할 경우 여러 혜택이 주어진다. 임대사업자로 등록된 아파트는 주택 수 산정에서 제외되는데다 50%의 장기보유공제를 받아 2주택자라도 양도세를 크게 줄일 수 있다.  
 
장 씨가 성북구 아파트를 임대사업자로 등록하고 강남 아파트로 이사한 다음 2년 거주 후 팔면 양도세는 9억원까지 비과세되므로 약 140만원만 내면 돼 거의 세금 부담이 없다. 예상되는 임대수입은 보증금 1억원에 월 100만원이다.
 
강남 아파트 판 돈 10억원으로 전셋집을 구하고, 금융자산에도 운용하다 8년의 임대사업자 의무등록 기간이 끝나는 대로 성북구 아파트에 입주하도록 하자. 성북구 아파트를 60세이후 주택연금에 가입하면 월 104만원이 지급되리란 전망이다.
 
◆홀어머니는 치매 보험 가입을=장 씨는 은퇴까지 10년 동안 매월 200만원 정도의 자금 여유가 있다. 노후자금 마련과 관련, 먼저 양로보험을 추천한다. 양로보험은 10년 이상 유지시 비과세되는 보장성 보험이지만 시중금리 수준의 이자가 붙는 저축성 기능도 있다. 매년 100만원씩 10년 불입하면 1억3000만원을 손에 쥘 수 있고, 이를 종신연금으로 전환하면 월 62만원을 지급받게 된다.
 
나머지 여유자금 100만원은 월지급식 글로벌 채권형 펀드에 적립식으로 가입하면 좋겠다. 시중엔 여러 종류의 글로벌 채권형 펀드가 나와 있는데, 연 6%대의 수익률을 올리는 것도 있다.
 
70세 어머니는 고혈압·당뇨 등 유병자도 75세까지 가입 가능한 치매보험을 권한다. 20년 납입 기준 월 보험료는 5만3000원이다.
 
◆  지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5525, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.
 
◆  대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다.
 
박해영, 최환석, 김정은, 박성만(왼쪽부터).

박해영, 최환석, 김정은, 박성만(왼쪽부터).

◆  재무설계 도움말=박해영 KEB하나은행 Club1 PB센터팀장, 최환석 KEB하나은행 부동산자문센터팀장, 김정은 미래에셋대우 VIP컨설팅팀선임매니저, 박성만 오렌지라이프생명 명예이사
 
◆  후원=미래에셋대우·KEB하나은행
 
서명수 객원기자 seo.myongsoo@joongang.co.kr
공유하기
광고 닫기