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모르면 놓치는 1주택자 비과세 요건, ‘이것’ 만은 꼭

중앙일보 2019.06.15 07:00
[더,오래] 최용준의 절세의 기술(40)
2017년 8월 2일 발표된 부동산 대책으로 주택가 소비 심리가 얼어붙었다. 이 대책으로 인해 조정대상지역 내에서 새로 취득하는 주택은 2년 이상 거주해야만 비과세할 수 있다. 하지만 주택이 조정대상지역 내에 있는지에 따라 고려할 점이 더 있다. [연합뉴스]

2017년 8월 2일 발표된 부동산 대책으로 주택가 소비 심리가 얼어붙었다. 이 대책으로 인해 조정대상지역 내에서 새로 취득하는 주택은 2년 이상 거주해야만 비과세할 수 있다. 하지만 주택이 조정대상지역 내에 있는지에 따라 고려할 점이 더 있다. [연합뉴스]

 
1주택자가 주택을 양도하면 양도세가 비과세된다는 것은 이미 널리 알려진 상식이다. 그러나 최근 세법이 자주 바뀌다 보니 1세대 1주택 비과세 요건을 잘못 알고 있다가 안타깝게도 내지 않아도 될 세금을 추징당하는 불상사가 벌어지고 있다. 1주택자의 비과세 요건 중 최근 달라진 내용은 무엇일까?
 
1세대 1주택자로서 양도세를 내지 않으려면 우선 최소 2년 이상 보유했어야 한다. 여기에 최근 달라진 점은 직접 2년 이상 거주해야 한다는 요건이 추가되고, 일시적 2주택의 경우 양도 기한과 보유 기간 계산 방법이 보다 복잡해졌다. 이미 바뀐 요건과 앞으로 달라질 기준까지 미리 알고 있어야 향후 세금으로 손해 보는 것을 방지할 수 있다.
 
조정대상지역 내 1주택자, 2년 거주해야 비과세
원칙적으로 1세대 1주택자가 양도세를 비과세하려면 꼭 거주까지 해야 할 필요는 없다. 그러나 2017년 8월 2일 발표된 ‘8·2 대책’으로 인해 조정대상지역 내에서 새로 취득하는 주택은 2년 이상 거주해야만 비과세를 할 수 있도록 요건이 강화됐다.
 
그러나 조정대상지역 내 주택이 아닌 경우 취득 시점이 언제인지를 불문하고 거주 여부를 고민할 필요가 없다. 조정대상지역 내 주택이더라도 2017년 8월 2일 이전에 취득했다면 역시 거주 요건이 전혀 필요치 않다. 또한 무주택 1세대가 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급해 두었다면 그 이후에 부동산 취득 등기가 되더라도 종전 규정이 적용되므로 1세대 1주택 비과세를 하기 위해 2년 이상 거주해야 할 필요는 없다.
 
부득이하게 일시적으로 2주택자가 된 경우 요건만 갖추면 1주택자로서 양도세를 비과세할 수 있다. 기존주택 외에 또 다른 집(이하 신규주택)을 사고 나서 3년 이내에 기존주택(2년 이상 보유)을 양도하면 양도세가 비과세된다. 간단해 보이지만 정확한 요건을 모르면 세금을 면제받지 못하는 경우도 많다.
 
일시적 2주택자가 된 경우에 비과세 받는 법. [자료 최용준, pixabay, 제작 조혜미]

일시적 2주택자가 된 경우에 비과세 받는 법. [자료 최용준, pixabay, 제작 조혜미]

 
일시적 2주택자로 양도세가 비과세 되려면 세 가지 요건을 모두 다 갖춰야 한다. 첫째, 기존주택 취득 후 최소 ‘1년’이 지난 뒤에 신규주택을 사야 한다. 이는 단기간 여러 주택에 투자하지 못하게 하기 위함이다. 둘째, 기존주택은 최소 ‘2년’ 이상 보유한 뒤에 팔아야 한다. 셋째. 신규주택을 산 날로부터 ‘3년’ 내에 기존주택을 팔아야 비로소 비과세가 된다.
 
그러나 이러한 일시적 2주택자에 대한 비과세 규정에 변화가 생겼다. 지난 2018년 9월 13일 발표된 ‘9·13 대책’에 의하면 2018년 9월 14일 이후부터는 조정대상지역 내 기존주택이 있는 상태에서 추가로 조정대상지역 내에서 신규주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우 3년이 아닌 ‘2년’ 내에 기존주택을 팔아야 비과세를 할 수 있도록 변경됐다.
 
단, 기존주택과 2018월 9월 14일 이후 취득한 신규주택이 모두 조정대상지역 내에 있어야 하므로 둘 중 하나라도 조정대상지역 밖에 있다면 3년 내 양도 조건이 여전히 유효하다. 가령 기존주택이 조정대상지역 밖에 있는 상태에서 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내에 있는 신규주택을 취득했더라도 여전히 3년 이내에만 기존주택을 양도하면 비과세 된다.
 
또한 기존주택과 신규주택이 모두 조정대상지역 내에 있더라도 2018년 9월 14일 이전에 신규주택 또는 신규주택의 분양권(입주권)을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우라면 여전히 3년 이내에만 기존주택을 양도하면 비과세가 가능하다. 1주택자뿐 아니라 다주택자도 1세대 1주택 비과세에 대한 관심이 많다. 다주택자이더라도 양도차익이 제일 큰 주택을 가장 나중에 양도해 얼마든지 1주택 비과세 혜택을 볼 수 있기 때문이다.
 
앞으로는 다주택자에서 1주택자로 돌아오는 데 시간이 더 걸릴 것으로 보인다. 다주택자가 향후 1주택자로 세금을 면제받으려면 이후 2년의 시간이 더 필요하다. [자료 unsplash, icooon mono, 제작 조혜미]

앞으로는 다주택자에서 1주택자로 돌아오는 데 시간이 더 걸릴 것으로 보인다. 다주택자가 향후 1주택자로 세금을 면제받으려면 이후 2년의 시간이 더 필요하다. [자료 unsplash, icooon mono, 제작 조혜미]

 
가령 10년간 2주택을 보유해 온 김 씨의 경우를 예로 들어보자. A주택(10년 거주)의 양도차익이 5억원이고, B주택의 양도차익이 1억원인 상황에서 양도세 부담을 최소화하려면 어떻게 해야 할까? 당연히 양도차익이 작은 B주택을 먼저 팔아 양도세를 조금 내더라도, 그 뒤 양도차익이 큰 A주택을 나중에 팔아 1세대 1주택자로서 양도세 비과세를 하는 것이 세 부담을 최소화하는 전략일 것이다.
 
A주택에 대해서는 왜 비과세가 될까? 그 전에 B주택을 팔았으므로 지금은 1주택 상태이고 A주택은 이미 10년 넘게 보유(거주)했으므로 비과세 요건을 모두 갖췄기 때문이다. 즉, A주택을 팔기 하루 전에라도 B주택을 먼저 처분해 1주택자가 된다면 남은 A주택에 대한 양도세 비과세를 하는 것에 전혀 지장이 없는 셈이다.
 
멀어진 다주택자의 1주택자 만드는 길
그러나 앞으로는 이렇게 다주택자에서 1주택자로 돌아오는 길이 조금 더 어려워질 것으로 보인다. 어렵다기보다는 시간이 더 걸린다는 표현이 정확할 것이다. 다주택자가 다른 주택들을 양도하고 최종적으로 1주택만 남은 후 비과세가 적용되려면 비로소 그 날부터 새로 보유 기간을 계산해 2년을 채워야만 하는 것으로 세법이 개정되었기 때문이다. (단, 일시적 2주택자인 경우 등은 제외된다.)
 
이게 무슨 뜻인지 김 씨의 경우로 살펴보자. 김씨가 어제 B주택을 양도한 뒤 오늘 A주택을 양도하면 비과세가 가능할까? 개정된 세법에 의하면 A주택은 양도세 비과세가 되지 않는다. B주택을 어제 양도해 A주택 1채만 남았지만 A주택은 이제 막 1일 차 보유한 것으로 보기 때문이다. 그동안 10년 넘게 A주택을 보유했더라도 소용이 없다. 바뀐 세법에 의하면 다주택자인 김씨가 B주택을 양도하고 A주택 1채만 남은 날부터 비로소 보유 기간을 계산해 그 후 2년을 채워야 비과세 요건을 갖춘 것이 된다.
 
즉 김 씨는 B주택을 양도하고 나서 2년을 더 기다렸다가 A주택을 양도해야만 겨우 비과세를 할 수 있다. 다행히 이 규정은 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용된다. 만일 김 씨와 같은 다주택자가 향후 1주택 비과세를 활용하기 위해 다주택자에서 1주택자로 전환할 계획이라면 그 이후 다시 2년이라는 시간이 더 걸린다는 점을 염두에 두고 미리 계획을 세워두는 것이 좋겠다.
 
최용준 세무법인 다솔 WM센터 세무사 theore_creator@joongang.co.kr
 
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최용준 최용준 세무법인 다솔 WM센터 세무사 필진

[최용준의 절세의 기술] 재산을 불리기 위해선 돈을 이리저리 굴려 수익을 올리는 재테크를 해야 한다. 그러나 저금리·저성장 시대라 재테크가 잘 듣지 않는다. 돈을 굴리다 오히려 재산을 까먹기 일쑤다. 그렇다고 은행에 넣어두고만 있을 수 없는 일. 물가상승을 고려하면 수익은커녕 손실을 볼지 모른다. 방법은 있다. 비용을 줄이면 실질 수익은 올라가게 돼 있다. 세금을 절약하는 절세는 재테크 보릿고개에 실질 이익을 얻는 방법이다. 물론 정부가 세수 확보를 위해 징세를 강화하는 바람에 절세의 여지가 자꾸 좁아지고 있긴 하다. 그래서 더욱더 필요해지는 절세의 기술이다. 돈 많은 부자가 아닌 보통 사람도 있는 재산을 지키려면 보유해야 할 무기다. 국내 최고의 세무전문가가 생생한 사례를 통해 절세의 기술을 전수한다.

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