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고가주택 전세놓은 1주택자, 올해 넘기면 양도세 폭탄

중앙일보 2019.06.01 07:00
[더,오래] 최용준의 절세의 기술(39)
세종시 한솔동 거리에 붙은 한 '도시형 생활주택' 광고 현수막. 정부의 집값 안정 대책 발표에서 다주택자와 고가주택 보유자의 종합부동산세율을 높이고, 1주택자의 양도소득세 비과세 요건도 강화될 것으로 알려지자 '도시형 생활주택'은 주택수에 포함되지 않는 다는 점을 강조하고 있다. [연합뉴스]

세종시 한솔동 거리에 붙은 한 '도시형 생활주택' 광고 현수막. 정부의 집값 안정 대책 발표에서 다주택자와 고가주택 보유자의 종합부동산세율을 높이고, 1주택자의 양도소득세 비과세 요건도 강화될 것으로 알려지자 '도시형 생활주택'은 주택수에 포함되지 않는 다는 점을 강조하고 있다. [연합뉴스]

 
최근 유 씨는 올해 안에 아파트를 팔아야만 양도세를 줄일 수 있다는 이야기를 들었다. 다주택자가 아닌 1주택자이기에 한 번도 양도세 걱정을 해 보지 않았던 유 씨로서는 무척 당황스러웠다. 유 씨는 15년 전 매입한 서울 아파트를 전세로 내주고, 그동안 계속 다른 집에 전세로 살았다. 올해 팔지 않으면 양도세 부담이 커진다는 게 무슨 말일까.
 
1주택자도 양도가액 9억 원 넘으면 양도세
1세대가 1주택을 2년 이상 보유한 후 양도하면 양도세를 비과세한다. 그러나 1주택자이더라도 양도가액이 9억 원을 초과하는 고가주택에 해당하고, 유 씨와 같이 자신의 집에 2년 이상 거주한 적이 없다면 향후 양도세가 크게 달라질 수 있다. 지금부터 앞으로의 일을 신중히 계획해야 세금으로 손해 보는 일을 피할 수 있다.
 
양도가액이 9억 원을 넘지 않는 1주택자는 주택을 양도할 때 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다. 그러나 같은 1주택자이더라도 양도가액이 9억 원을 넘으면 양도세를 내야 한다. 유 씨의 경우 5억 원에 매입한 집을 15억 원에 양도한다면 양도차익은 10억 원이다.
 
그러나 1주택자이므로 양도차익 10억 원 중 일부는 비과세하고, 일부는 과세한다. 비과세하는 부분은 양도가액 15억 원 중 9억 원, 비율로 보면 60%를 비과세하는 셈이다. 즉, 양도차익 10억 원 중 60%인 6억 원은 비과세하고, 나머지 4억 원(40%)에 대해서만 양도세를 매기는 것이다.
 
물론 과세대상 양도차익 4억 원에 대해서도 모두 세금이 부과되지는 않는다. 3년 이상 보유했으므로 장기보유특별공제를 받을 수 있기 때문이다. 1주택자라면 연간 8%씩 공제된다. 유 씨는 10년을 보유했기 때문에 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 결국 과세대상 양도차익 4억 원 중 80%(3억 2000만 원)를 제외한 8000만 원에 대해서만 양도세를 내는 것이다.
 
결국 유 씨가 양도할 양도세는 약 1470만 원(지방소득세 포함) 정도 된다. 1주택자라도 고가주택이다 보니 양도세를 내야 하기는 하지만 비과세 부분이 크다 보니 양도차익 10억 원에 대한 세금치고는 비교적 부담이 작은 편이라 할 수 있다.
 
2년 거주 요건을 갖추지 못한 채로 고가주택을 내년에 양도한다면 부담할 세금이 크게 증가한다. [중앙포토]

2년 거주 요건을 갖추지 못한 채로 고가주택을 내년에 양도한다면 부담할 세금이 크게 증가한다. [중앙포토]

 
문제는 유 씨처럼 2년 거주 요건을 갖추지 못한 고가주택을 올해가 아닌 내년에 양도한다면 양도세 부담이 급격히 늘어난다는 점이다. 이는 최근 부동산 대책이 나오기 훨씬 전부터 이미 오랫동안 집을 보유해 왔던 경우에도 동일하게 적용된다는 점을 주의해야 한다.
 
2017년 8월 2일 발표된 이른바 ‘8·2 대책’에 따라 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내에서 새로 취득하는 주택은 2년 이상 거주해야만 비과세를 할 수 있도록 요건이 강화됐다. 물론 조정대상지역 내 주택이 아니거나 2017년 8월 2일 이전에 취득했다면 1가구 1주택 비과세를 하기 위해 2년 이상 거주해야 할 필요는 없다.
 
그러나 유 씨처럼 9억 원을 초과하는 고가주택은 내년부터는 2년 거주요건을 반드시 갖춰야 하며, 이는 언제 취득했느냐를 따지지 않는다는 점을 명심해야 한다. 즉, 고가주택을 오래 보유했더라도 거주한 적이 없다면 1주택자임에도 불구하고 양도세 부담을 더 무겁게 하겠다는 것이다.
 
왜 이렇게 양도세 부담이 커지는 걸까. 내년부터 양도가액 9억 원을 초과하는 고가주택은 거주 요건 2년을 채우지 못할 경우 장기보유특별공제율이 크게 줄어든다. 지금과 같이 연간 8%가 아니라 연간 2%로 줄어들게 된다. 더구나 지금은 10년 이상 보유하면 80%까지 공제받을 수 있었지만, 내년에는 15년을 보유해야 30%까지 간신히 공제받을 수 있게 된다.
 
내년 양도한다면 양도세 7~8배 늘어
과세대상 양도차익이 4억 원인 유 씨가 부담할 양도세는 올해와 내년이 다르다. [자료 연합뉴스, 최용준, icooon mono, 제작 조혜미]

과세대상 양도차익이 4억 원인 유 씨가 부담할 양도세는 올해와 내년이 다르다. [자료 연합뉴스, 최용준, icooon mono, 제작 조혜미]

 
만일 유 씨가 올해가 아닌 내년에 양도한다면 과세대상 양도차익 4억 원에 대해 장기보유특별공제로 8000만 원(20%)만 공제되므로 나머지 3억 2000만 원에 대해 약 1억 1180만 원(지방소득세 포함)의 양도세를 내야 한다. 올해 양도한다면 1470만 원만 내면 되는 양도세가 내년에 양도하면 지금보다 7~8배, 금액으로 따지면 약 9710만 원이나 부담이 더 커지는 셈이다.
 
따라서 유 씨와 같이 시가 9억 원을 초과하는 1주택자로 지금까지 2년 이상 거주한 적이 없다면 앞으로 신중한 의사결정이 필요하다. 만일 조만간 양도할 계획이라면 가급적 올해 안에 양도해야 세 부담을 크게 줄일 수 있다. 물론 여러 가지 상황으로 인해 올해 양도하지 못한다면 당분간 계속 보유해도 된다. 다만 양도하기 전에 세입자를 내보낸 후 직접 2년 이상 거주하다가 그 후에 팔아야 비로소 양도세 부담을 줄일 수 있다.
 
거주 기간 2년 계산은 주민등록표 등본상의 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다. 만일 전입신고가 늦어졌다거나 기타 사유로 거주 기간이 모자라더라도 실제로 거주했다는 사실을 입증할 수 있으면 된다. 이를 위해 임대차계약서, 전화 또는 인터넷 가입증명, 관리비 내역, 입주자 관리대장 등 실제로 2년 이상 거주한 사실을 입증할 만한 서류를 준비해 두는 것이 좋다.
 
만일 임씨가 지금부터라도 거주요건을 채우기 위해 본인 집으로 주소를 옮겨 놓는다면 괜찮은 걸까? 다가구주택이라면 집주인과 세입자가 다른 공간에 같이 살 수 있기 때문에 실제로 주소를 옮겨 거주한다면 당연히 거주 기간으로 인정된다. 그러나 세대분리형이 아닌 아파트에서 면적이나 거주인의 수 등을 고려할 때 두 가족이 함께 거주했다고 보기 어려운 경우 거주 사실을 인정받지 못할 수 있다.
 
또 세무서는 수도나 전기, 도시가스 요금, 관리비 영수증, 우편물 수령지, 출퇴근 관련 교통비 증빙 등으로 실제 거주 여부를 확인할 수 있으므로 실제 거주하지 않더라도 주소만 옮겨 놓으면 된다는 생각은 매우 위험하다.
 
최용준 세무법인 다솔 WM센터 세무사 theore_creator@joongang.co.kr
 
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최용준 최용준 세무법인 다솔 WM센터 세무사 필진

[최용준의 절세의 기술] 재산을 불리기 위해선 돈을 이리저리 굴려 수익을 올리는 재테크를 해야 한다. 그러나 저금리·저성장 시대라 재테크가 잘 듣지 않는다. 돈을 굴리다 오히려 재산을 까먹기 일쑤다. 그렇다고 은행에 넣어두고만 있을 수 없는 일. 물가상승을 고려하면 수익은커녕 손실을 볼지 모른다. 방법은 있다. 비용을 줄이면 실질 수익은 올라가게 돼 있다. 세금을 절약하는 절세는 재테크 보릿고개에 실질 이익을 얻는 방법이다. 물론 정부가 세수 확보를 위해 징세를 강화하는 바람에 절세의 여지가 자꾸 좁아지고 있긴 하다. 그래서 더욱더 필요해지는 절세의 기술이다. 돈 많은 부자가 아닌 보통 사람도 있는 재산을 지키려면 보유해야 할 무기다. 국내 최고의 세무전문가가 생생한 사례를 통해 절세의 기술을 전수한다.

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