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토지 증여는 6월 전에 …손자·며느리에 나눠주면 더 절세

중앙일보 2019.05.18 07:00
[더,오래] 최용준의 절세의 기술(38)
이 씨는 카센터에 임대해왔던 토지를 팔지 말지 고민 중이다. 지금까지 팔지 않고 지켜왔는데, 지인들은 공시지가가 오르기 전에 땅을 자녀에게 증여해 두라고 권한다. [사진 pixabay]

이 씨는 카센터에 임대해왔던 토지를 팔지 말지 고민 중이다. 지금까지 팔지 않고 지켜왔는데, 지인들은 공시지가가 오르기 전에 땅을 자녀에게 증여해 두라고 권한다. [사진 pixabay]

 
이 씨는 토지를 오랫동안 카센터에 임대하고 있다. 좋은 입지에 있다 보니 종종 팔지 않겠느냐는 제안을 받았지만, 이 씨는 향후 가치가 더 오를 것 같아 이 땅만은 팔지 않고 지켜왔다. 하지만 지인들은 지금이라도 그 땅을 미리 자녀에게 증여해 두라고 권유하고 있다. 왜 그런 것일까.
 
공시지가가 크게 오를 예정인 땅 주인들의 고민이 깊어지고 있다. 최근 공시지가가 오르기 전에 땅을 증여하려는 사람이 늘고 있는 건 그래서다. 지난 2월 국토교통부가 발표한 전국 표준지 공시지가 상승률은 9.42%로 11년 만에 가장 높은 상승 폭을 기록했다. 지역별로는 서울이 13.87%로 가장 높고, 광주(10.71%), 부산(10.26%), 제주(9.74%) 등이 전국 평균보다 높은 상승 폭을 보였다.
 
5월 말 개별 공시지가 발표
표준지란 대표성이 있는 전국의 50만 필지를 말한다. 표준지 공시지가가 중요한 이유는 이를 기초로 5월 말에 발표되는 전국의 모든 토지의 개별 공시지가가 결정되기 때문이다. 따라서 표준지 공시지가 상승률을 미리 살펴보면 내가 보유한 땅의 개별 공시지가가 얼마나 오를지 대략 예측이 가능하다.
 
개별 공시지가에 따라 향후 재산세, 상속세, 증여세 등 각종 세금이 매겨진다. 표준지 공시지가는 국토교통부 ‘부동산공시가격 알리미’에 접속해 열람하면 알 수 있다. 내가 보유한 땅의 주소와 근접하고 가장 유사한 곳의 표준지 공시지가를 찾은 후 지난해 개별 공시지가와 비교해 보면 대략 내 땅이 올해 몇 % 상승할지 어느 정도 예측할 수 있다.
 
내가 보유한 땅의 주소와 근접하고 유사한 곳의 표준지공시지가를 찾은 후 지난해 개별공시지가와 비교해보면 내 땅의 상승률을 알 수 있다. [사진 부동산 공시가격 알리미 홈페이지 캡처]

내가 보유한 땅의 주소와 근접하고 유사한 곳의 표준지공시지가를 찾은 후 지난해 개별공시지가와 비교해보면 내 땅의 상승률을 알 수 있다. [사진 부동산 공시가격 알리미 홈페이지 캡처]

 
만일 자신이 보유한 땅의 공시지가가 크게 오를 예정인 상황에서 앞으로 상속이나 증여를 염두에 두고 있다면 가급적 올해 5월 공시지가가 오르기 전에 미리 증여해 두는 것이 낫다. 이 씨의 토지는 올해 약 10% 정도 공시지가가 오를 것으로 보인다. 대개 10% 정도면 어느 정도 상속·증여세 부담이 늘어나는지 실감이 나지 않을 것이다.
 
지금 이 씨의 토지 공시지가는 7억 원인데 5월 말부터는 7억 7000만 원(10% 인상)으로 오르고, 증여세율을 약 30%로 가정할 경우 증여세 부담은 지금보다 약 2000만 원 정도 오른다고 보면 된다. 시세 변동이 없는 상태에서 공시지가만 10% 인상되는 결과로 증여세 부담이 지금보다 2000만 원가량 더 오르기 때문에 세 부담 면에서 큰 변화라 할 수 있다.
 
공시지가 상승률이 5~6% 정도 되는 경우라도 결코 가볍게 보아서는 안 된다. 이 씨의 땅은 얼마 전까지 공시지가도 그리 높지 않았다. 그리고 카센터가 가건물이라, 월세를 많이 받지 않아 증여할 생각을 하지 않았다. 그러나 매년 평균 5~6%씩 7~8년간 꾸준히 올라 당시 4억 5000만 원이었던 공시지가가 지금은 7억 원이나 됐다. 당시 미리 증여했다면 약 6700만 원의 증여세만 내면 됐지만, 지금은 약 1억 3100만 원을 내야 한다. 세 부담만 약 6400만 원이 늘어난 것이다. 
 
국토교통부가 지난 2월 12일 전국 표준지 공시지가 상승률을 공개했다. 올해 1월 1일 기준으로 전국 표준지 50만 필지의 공시지가가 1년 전에 비해 9.42% 오른 것으로 집계됐다. 전국 표준지 중 가장 비싼 곳은 서울 중구 명동8길에 위치한 화장품 전문점 네이처리퍼블릭 부지로 1억8천300만원/㎡로 평가됐다. [연합뉴스]

국토교통부가 지난 2월 12일 전국 표준지 공시지가 상승률을 공개했다. 올해 1월 1일 기준으로 전국 표준지 50만 필지의 공시지가가 1년 전에 비해 9.42% 오른 것으로 집계됐다. 전국 표준지 중 가장 비싼 곳은 서울 중구 명동8길에 위치한 화장품 전문점 네이처리퍼블릭 부지로 1억8천300만원/㎡로 평가됐다. [연합뉴스]

 
물론 이 씨로서는 올해는 공시지가가 더 많이 오르는 만큼 지금이라도 5월 전에 증여해 두는 것이 그나마 2000만 원의 세금을 줄일 수 있다. 그러나 증여세 1억 3100만 원이 자녀에게 큰 부담인 것도 사실이다. 이 씨는 증여세 부담을 더 줄이기 위해 자녀뿐 아니라 손주들과 며느리에게도 나누어 증여하기로 했다. 이 경우 높은 증여세율을 피할 수 있을 뿐 아니라 각자 증여공제 등을 통해 세 부담을 낮출 수 있기 때문이다.
 
손자·며느리에게도 증여 가능
손주 2명에게 각각 1억 2000만 원씩, 며느리에게는 1억 1000만 원, 나머지 3억 5000만 원은 아들에게 증여한다면 어떻게 될까. 미성년자인 손주들은 2000만 원씩 공제되고, 며느리는 1000만 원이 공제되므로 증여세로 총 8300만 원가량을 내면 된다. 자녀 혼자 단독으로 증여받을 경우 내야 할 증여세인 약 1억 3100만 원보다 4800만 원가량 줄어든 결과다.
 
이처럼 부동산 증여 시 증여세가 부담스럽다면 여러 명에게 나누는 방법으로 부담을 줄이는 것이 좋다. 그래도 여전히 증여세가 부담스럽다면 최대 5년까지 세금을 할부로 나누어 내는 연부연납을 활용할 수 있다. 물론 그에 따른 이자를 내야 하지만, 연 2.1%(2019년 3월 20일 이후 신청분)에 불과해 금융기관 대출 금리보다 부담도 적다.
 
최용준 세무법인 다솔 WM센터 세무사 theore_creator@joongang.co.kr
 
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최용준 최용준 세무법인 다솔 WM센터 세무사 필진

[최용준의 절세의 기술] 재산을 불리기 위해선 돈을 이리저리 굴려 수익을 올리는 재테크를 해야 한다. 그러나 저금리·저성장 시대라 재테크가 잘 듣지 않는다. 돈을 굴리다 오히려 재산을 까먹기 일쑤다. 그렇다고 은행에 넣어두고만 있을 수 없는 일. 물가상승을 고려하면 수익은커녕 손실을 볼지 모른다. 방법은 있다. 비용을 줄이면 실질 수익은 올라가게 돼 있다. 세금을 절약하는 절세는 재테크 보릿고개에 실질 이익을 얻는 방법이다. 물론 정부가 세수 확보를 위해 징세를 강화하는 바람에 절세의 여지가 자꾸 좁아지고 있긴 하다. 그래서 더욱더 필요해지는 절세의 기술이다. 돈 많은 부자가 아닌 보통 사람도 있는 재산을 지키려면 보유해야 할 무기다. 국내 최고의 세무전문가가 생생한 사례를 통해 절세의 기술을 전수한다.

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