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하남 8년, 송파 4년...위례신도시 전매제한 기간 서울 봐줬나
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안장원 중앙일보 부동산팀장 ahnjw@joongang.co.kr

하남 8년, 송파 4년...위례신도시 전매제한 기간 서울 봐줬나

중앙일보 2019.04.22 05:03
[안장원의 부동산 노트] 
23일부터 청약 접수하는 송파 위례 리슈빌 퍼스트 클래스 견본주택. 이 단지는 같은 위례신도시인데도 전매제한 기간이 4년으로 앞서 하남에 분양한 단지들의 절반이다.

23일부터 청약 접수하는 송파 위례 리슈빌 퍼스트 클래스 견본주택. 이 단지는 같은 위례신도시인데도 전매제한 기간이 4년으로 앞서 하남에 분양한 단지들의 절반이다.

8년과 4년. 위례신도시에서 500m가량 떨어져 한 달 새 분양한 두 아파트의 전매제한 기간이다. 당첨되면 비슷한 4억~5억원의 '로또'를 쥘 수 있는데도 재산권을 행사하지 못하는 기간이 4년이나 차이 난다. 전매제한 기간 8년 단지 당첨자로선 억울할 일이다.  
 
행정구역이 다르면서 주택 매매 거래량이 가른 희비다. 실거래가와 공시가격이라는 다른 잣대를 적용한 결과다.
 
23일부터 청약 접수하는 송파 위례 리슈빌 퍼스트 클래스 분양가가 3.3㎡당 평균 2179만원이다. 이 단지의 분양가를 비교할 주변 시세로 송파구가 결정한 지역은 같은 행정동인 송파구 장지동이다. 한국감정원에 따르면 현재 장지동 아파트값이 3.3㎡당 평균 3145만원이다. 리슈빌 전용 111㎡ 분양가가 8억6000만~9억2000만원이다. 비슷한 크기의 주변 시세는 12억5000만~13억5000만원이다. 분양가가 주변 시세의 70% 아래다.
 
이달 초 평균 77대 1의 청약경쟁률을 기록한 위례신도시 하남 힐스테이트 북위례는 3.3㎡당 평균 1833만원이었다. 하남시는 이 단지가 속한 하남시 학암동을 분양가 비교 지역으로 정했다. 학암동 시세는 3.3㎡당 평균 2695만원. 전용 102㎡ 기준으로 힐스테이트 분양가가 6억7000만~7억3000만원이고 학암동 전용 101㎡ 시세는 10억~12억원이다. 시세 대비 분양가 비율은 64% 정도.
자료: 한국감정원 업체 종합

자료: 한국감정원 업체 종합

지난해 9·13대책에 따라 수도권 공공택지(택지지구·신도시)에 분양하는 아파트는 주변 시세 대비 분양가 비율에 따라 전매제한 기간을 정한다. 짧게는 3년에서 최장 8년으로 차이가 크다. 8년은 분양가가 주변 시세의 70% 미만일 때다. 분양가가 주변 시세 100% 이상이면 3년이다.

 
전매제한 기간 산정 기준인 주변 시세 대비 분양가 비율이 비슷한 데도 전매제한 기간이 리슈빌 4년, 힐스테이트 8년으로 갈라졌다. 주변 기존 아파트 거래량에 따라 이중 잣대로 주변 시세를 계산하면서 크게 다른 결과가 나왔다. 
 
정부는 분양가를 최근 1년간 실거래가와 비교해 주변 시세 대비 분양가 비율을 계산하도록 했다. 전용면적 기준으로 비슷한 주택형끼리 ㎡당 가격을 산출해 비교한다.

 
그런데 월평균 거래가 2건 미만이면 실거래가격 대신 공시가격을 기준으로 하도록 했다. 거래가 많지 않을 경우 실거래가격이 불확실하다고 본 것이다. 공시가격의 시세 근접성을 높이기 위해 공시가격에 해당 지역 시세반영률(지난해 전국 평균 68.1%)을 적용하고 여기다 공시가격 기준 시점인 1월 1일부터 분양 시점까지 해당 자치구 아파트값 변동률을 곱한다.
 
하남시는 힐스테이트의 주변 시세 대비 분양가 비율이 63%라고 밝혔다.
 
학암동에선 힐스테이트 기준으로 실거래량이 40여건이어서 주변 시세를 실거래가격으로 잡았다. 그런데 장지동에선 총 실거래 건수가 20건이 채 되지 않았다. 월평균 2건 미만이어서 실거래가격은 무시됐다.  
 
송파구청은 리슈빌 분양가가 주변 시세의 87%라고 밝혔다. 공시가격에 시세 반영률에 적용하더라도 대개 실거래가격보다 낮게 나온다. 공시가격도 올해 가격이 아직 확정되지 않아 지난해 가격이 쓰였다. 
 
한국감정원 통계를 보면 장지동 아파트값은 최근 1년 새 10% 넘게 올랐지만 송파구 전체는 지난해 9·13대책 후 잠실 일대가 많이 떨어지면서 오히려 1% 넘게 내렸다. 이러다 보니 주변 시세가 피부로 느끼는 가격보다 훨씬 낮게 계산되면서 분양가 비율이 올라갔다.  
전매제한 기간

전매제한 기간

앞으로 위례에 나올 단지들도 분양 직전 최근 1년간의 아파트 매매 거래량에 전매제한 기간이 좌우될 것 같다. 학암동도 지난해 11월 이후 거래가 끊기다시피 해 분양 시점이 늦어질수록 공시가격 기준이 될 가능성이 크다. 올해 공시가격이 지난해보다 많이 오를 예정이어서 공시가격으로도 전매제한 기간이 길어질 수 있다.
 
‘로또’로 불리는 과천지식정보타운 등의 전매제한 기간은 어떻게 될까. 과천 전체가 주변 시세 산정을 위한 기준 지역이 된다면 최근 1년간 과천 거래량이 워낙 많아 실거래가격을 기준으로 하게 된다. 최근 1년간 전용 85㎡ 비슷한 주택형의 실거래가격을 보면 3.3㎡당 3400만원 정도다. 분양가가 3.3㎡당 2400만원 아래이면 전매제한 기간이 8년 될 것 같다.
 
위례신도시 옆에 들어서 ‘준위례’로 불리는 하남시 감일지구에서 한양 등의 전용 85㎡ 이하가 잇따라 나온다. 지난 1월 3.3㎡당 1600만원에 분양한 한국토지주택공사의 공공분양 전매제한 기간이 5년이었다. 5년은 주변 시세 대비 분양가가 85~100%에 해당하는 기간이다. 같은 수준의 민간 단지는 4년이다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr 
 
 
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