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안장원의 부동산 노트

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안장원 중앙일보 부동산팀장 ahnjw@joongang.co.kr

분양시장 '마지막 로또' 위례신도시, 중도금 대출규제 '먹구름'

중앙일보 2019.04.20 11:56
[안장원의 부동산 노트] 
분양가가 오르며 공공택지 '마지막 로또'로 꼽히는 위례신도시 분양시장에 중도금 대출 제한 불똥이 튀었다. 사진은 올해 초 분양한 위례 아파트 견본주택.

분양가가 오르며 공공택지 '마지막 로또'로 꼽히는 위례신도시 분양시장에 중도금 대출 제한 불똥이 튀었다. 사진은 올해 초 분양한 위례 아파트 견본주택.

분양시장의 ‘마지막 로또’로 꼽히는 위례신도시. 주변 시세 대비 분양가가 저렴해 강남권에서 드물게 분양가 중도금 대출을 받을 수 있는 게 큰 매력이다.  

위례 분양가 뛰어 3.3㎡당 2000만원 초과
중대형 상당수 9억원 넘어 중도금 대출 제한
시세차익 줄지만 전매제한 기간은 단축
과천지식정보타운 중대형도 9억원 넘어


 
하지만 더는 위례신도시에서 중도금 대출을 받기 힘들다. 분양가가 중도금 대출 보증 한도인 9억원을 초과하기 때문이다. 
 
또 하나의 준강남권 로또인 경기도 과천시 과천지식정보타운도 중도금 대출 제한 복병이 기다리고 있다. 분양가가 싸고 중도금 걱정이 없던 알짜 공공택지에도 중도금 대출 규제 먹구름이 드리우고 있다.
 
위례 아파트 분양가가 지난달까지 3.3㎡당 1800만원대에서 2000만원 위로 성큼 뛰었다. 앞으로 위례에 나올 물량이 모두 전용 85㎡ 초과 중대형이어서 웬만해선 가구당 분양가가 9억원이 넘는다.  
 
19일 견본주택 문을 열고 분양에 들어간 송파구 송파 위례 리슈빌 퍼스트 클래스의 분양가가 3.3㎡당 평균 2179만원에 확정됐다. 주택형이 전용 105~130㎡로 111㎡ 이상 가구 대부분이 9억원 초과다. 전체 494가구의 절반이 넘는 263가구다. 최고가는 전용 130㎡ 10억3690만원이다.  
 
2016년 6월 9억원 초과 중도금 대출 제한을 도입한 이후 위례 최고 분양가는 지난해 말 분양된 하남시 위례 포레자이 8억9900만원(전용 131㎡ 상층)이었다. 이 단지 평균 분양가는 3.3㎡당 1820만원이다. 
개발이 끝나가는 위례신도시. 서울 송파구 등에 막바지 중대형 물량이 잇따라 분양한다.

개발이 끝나가는 위례신도시. 서울 송파구 등에 막바지 중대형 물량이 잇따라 분양한다.

지난달 말 분양한 하남시 힐스테이트 북위례가 3.3㎡당 1833만원으로 위례 포레자이보다 소폭 올랐다. 하지만 주택형이 상대적으로 작아 가장 비싼 분양가가 전용 102㎡ 7억2670만원이었다. 
 
이제까지 공공택지에서 분양가가 9억원이 넘어 중도금 대출을 받지 못한 아파트는 지난해 4월 경기도 하남시 감일지구 포웰시티 펜트하우스(꼭대기층 고급주택) 뿐이다. 이 단지 분양가가 3.3㎡당 평균 1680만원이었고 펜트하우스 전용 152㎡는 3.3㎡당 2030만~2060만인 12억2500만~12억4400만원이었다.  
 
앞으로 위례에 나올 다른 단지들도 분양가 9억원 초과 행진을 이어갈 전망이다. 위례포레 인근 같은 하남에 다음 달 분양 예정인 우미린 1차도 분양가가 3.3㎡당 2000만원대로 예상된다. 계룡리슈빌에 이어 송파에 분양을 준비 중인 호반써밋도 분양가가 3.3㎡당 2200만~2300만원 정도로 업계는 본다. 추가 위례 분양 물량은 3000가구가 넘는다.  
 
한 달 새 리슈빌 분양가가 껑충 뛴 이유는 땅값 차이 때문이다. 포레자이 땅은 2010년 10월 3.3㎡당 1511만원이었다. 2016년 7월 공급한 계룡리슈빌 부지 가격은 이보다 40% 가까이 비싼 3.3㎡당 2053만원이었다. 
 
송파구청 관계자는 "공공택지에선 땅값과 건축비로 분양가를 책정하기 때문에 땅값 차이만큼 분양가가 벌어질 수밖에 없다"고 말했다.    
 
분양가가 올랐지만 주변 시세와 격차는 하남 단지들과 별 차이가 없는 4억~5억원 정도다. 송파 시세가 하남보다 더 비싸서다.   
 
중도금 대출이 어려워 청약 경쟁률은 하락할 것 같다. 포레자이가 1순위에서 130대 1의 경쟁률을 기록했고 힐스테이트 북위례는 77대 1이었다.  

 
이월무 미드미디앤씨 대표는 "경쟁률은 조금 떨어지더라도 자금력 있는 청약자가 몰릴 것으로 보여 당첨이 쉽지 않을 것"이라고 말했다.   
과천지식정보타운 조감도.

과천지식정보타운 조감도.

마지막 5차 보금자리주택지구로 개발을 시작한 과천지식정보타운 분양이 다가오고 있다. 다음 달 한국토지주택공사(LH)의 공공분양이 분양 테이프를 끊는다. 빠르면 상반기에 민간물량으로 대우건설 컨소시엄 단지가 나온다. 분양가는 공공분양이 3.3㎡당 2100만~2200만원 정도로 업계는 본다. 대우건설 컨소시엄이 계약적인 사업계획으로 잡은 분양가는 3.3㎡당 2500만~2600만원이다.  
 
공공분양은 중소형이어서 가구당 분양가가 9억원 미만으로 중도금 대출에 문제가 없다. 민간 단지의 경우 중대형 분양가가 9억원을 넘는다. 최종 분양가에 따라 전용 85㎡도 간당간당하다. 과천지식정보타운의 민간 분양 물량은 2000가구에 가깝다.   
 
과천 시세는 재건축한 지 10년이 좀 넘은 단지가 3.3㎡당 3000만~3300만원, 지난해 입주한 단지는 3700만~3800만원 정도다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr 
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