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안장원의 부동산 노트

안장원 기자 사진
안장원 중앙일보 부동산팀장 ahnjw@joongang.co.kr

101억에 팔린 이면도로 27평···그 뒤엔 수상한 투자

중앙일보 2019.04.09 05:03
[안장원의 부동산 노트] 
평당 3억7000만원 경매 낙찰가가 나온 대구 수성구 범어동 일대 지역주택조합 사업장. 착공을 앞두고 부지 상당 부분이 철거됐다.

평당 3억7000만원 경매 낙찰가가 나온 대구 수성구 범어동 일대 지역주택조합 사업장. 착공을 앞두고 부지 상당 부분이 철거됐다.

대구 수성구 범어동 주택가에 있는 폭 4m 정도의 90.7㎡ 이면도로 땅. 지난달 25일 경매에서 101억원에 낙찰됐다. 3.3㎡(평)당 3억6800만원이다. 평당 낙찰가격이 대구의 전용 84㎡(33평형) 아파트 평균 가격과 맞먹는다.  

대구 지역주택조합 사업부지
감정가 2억1768만원의 46배
조합이 부지 확보 위해 고가 낙찰
유명 시행사 회장과 이해관계 얽혀

 
이 땅의 감정평가액은 2억1768만원이었다. 낙찰가격이 감정가액의 46배가 넘는다. 경매에서 말하는 낙찰가율(감정평가금액 대비 낙찰가 비율)이 4540%인 셈이다. 지난달 전국 평균 경매 낙찰가율은 66.8%였다.  
 
경매업계 관계자는 “이 정도면 경매 사상 최고 낙찰가율일 것”이라며 “이면도로 낙찰가격으로 이해 안 되는 금액”이라며 입을 다물지 못했다.

 
이 땅 경매에는 무주택자들의 내 집 마련 사업과 부동산 개발 시행사 회장의 얽힌 사연이 있다.  
 
낙찰자는 ‘수성범어지역주택조합’이다. 지역주택조합은 무주택자들이 집을 마련하기 위한 모임이다. 재건축·재개발 조합 사업과 마찬가지로 일반분양 수입으로 사업비를 상당 부분 충당한다. 조합원 분양가가 일반분양가보다 저렴해 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 장점이 있다.  
 
조합은 2015년 6월 조합을 설립했고 현재 조합원이 950명 정도다. 범어동 일대 3만4000㎡ 부지에 최고 59층의 아파트·오피스텔 1868가구를 지을 계획이다. 사업비가 1조2200억원에 달한다.  
 
조합은 지난해 8월 사업부지의 95%를 확보하고 사업승인을 받았다. 사업부지를 모두 확보하면 착공에 들어가고 조합원 몫을 제외한 물량을 일반분양할 수 있다. 당초 5월 900여가구를 일반분양할 예정이었다.  
 
95%를 확보하면 법에 따라 조합이 나머지 5%는 수용하면 된다. 현재 97% 정도를 확보했다. 그런데 착공을 앞두고 의외의 복병을 만나 사업이 수렁에 빠졌다.  
 
이번 경매 물건이 문제가 됐다. 이 땅은 6명의 공동 소유다. 조합이 지분 6분의 5를 확보했는데 확보한 토지 일부에 근저당권이 설정돼 있었다. 근저당권을 풀지 않으면 토지 확보가 안되기 때문에 사업을 더 진행할 수 없다.  
수성범어지역주택조합 사업장 위치도.

수성범어지역주택조합 사업장 위치도.

이 땅의 채권 최고액이 뜻밖의 거금이었다. 135억원이었다. 채권자는 국내 최고가 주택의 하나를 개발한 시행사 회장 A씨다.  
 
그는 13년 전인 2006년 이 땅을 산 대구지역 부동산개발업체 B사에게 85억원을 빌려줬고 이 땅과 인근 다른 토지 2개 필지를 공동담보로 근저당권을 설정했다.  

 
집값이 치솟으며 부동산 개발 붐이 일던 2006년, B사는 대구에서 알짜로 꼽히는 이 일대에서 주택개발사업을 하기 위해 땅을 매입한 것이었다.

 
B사가 돈을 갚지 못하자 다른 두 땅의 소유권은 A씨에게 넘어갔다. A씨는 돈을 받지 못할 경우 소유권을 넘겨받을 수 있도록 미리 ‘매매예약’을 해뒀다.  
 
조합 관계자는 “A씨가 세 땅을 넘겨주는 조건으로 85억원을 요구했다”며 “모두 합쳐 12억원 정도인 세 땅의 감정평가 금액보다 너무 터무니없는 액수”라고 말했다.  
 
6분의 5 지분을 가진 조합이 강제로 경매를 통해 처분에 나섰고 다른 사람이 가져가지 못하게 감정가의 50배에 가까운 거액을 써냈다는 게 조합 측 주장이다.  
수성범어지역주택조합이 지으려는 아파트 조감도.

수성범어지역주택조합이 지으려는 아파트 조감도.

조합은 이 땅의 소유권을 확보하게 됐으나 A씨가 가진 다른 2개 필지의 확보가 꼬이게 됐다. A씨는 지난해 10월 같은 날, 같은 사람에게 2개 필지를 각 1000만원씩 총 2000만원에 매각했다. 이 땅들의 감정평가금액은 9억여원이다. 땅 하나는 조합이 2017년 11월 5억2000만원에 사들인 것과 같은 땅이다.  
 
조합 관계자는 “A씨가 투자 실패로 받지 못한 돈을 이와 상관없은 지역주택조합에 떠넘기는 셈”이라고 말했다.  
 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr

 
 
 
 
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