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[반퇴시대 재산리모델링] 월세 살며 부동산 투자 50대, 월 55만원 적자탈출 방법은

중앙일보 2019.02.18 00:03 경제 5면 지면보기
Q. 경기도 성남시에 사는 박모(55)씨. 수 년 전 다니던 회사에서 명예퇴직해, 지금은 새 직장을 얻어 일하고 있다. 한달 수입은 급여 300만원에 임대 수입 200만원이 있다. 그러나 새는 돈이 많아 3식구 생활엔 부족하다. 부족한 생활비는 은행 예금을 빼다 충당해오다 이게 바닥나자 마이너스 통장을 쓰고 있다. 가계 수입을 늘려보려고 살던 집을 팔아 월세 집으로 옮기고 빚까지 얻어 무리한 오피스텔 투자를 한 것이 화근이었다. 임대 수입이 월세와 이자 지출을 감당할 수 없기 때문이다. 게다가 은퇴를 5년여 앞두고 있어 노후준비에 나서야 하지만 재정 형편상 그럴 수 없다. 노후 재원으론 국민연금이 전부다. 지금부터라도 자산 관리를 제대로 하고 싶다며 조언을 구했다.
 
2억원대 전셋집으로 옮기고, 부인은 개인연금 가입을" 
 
A. 박씨 네가 적자생활에 허덕이는 것은 비합리적인 자산운용 때문이다. 7억원을 투자한 오피스텔에서 200만원이 나오지만 월세와 대출이자로 255만원이 나간다. 적자 탈출을 위해선 지출을 줄여야 하는데, 오피스텔을 처분해 자산 구조를 합리화하는 게 시급하다. 자녀를 설득해 결혼자금은 스스로 해결토록 하고 부부의 노후준비에 가계 재정의 최우선 순위를 두어야겠다.
 
재산리모델링 2/18

재산리모델링 2/18

◆여유자금 1억원은 오피스텔 매입을=오피스텔을 매각해 빚을 갚으면 당장 200만원의 임대수입이 사라지지만 동시에 이자상환금 120만원을 절약할 수 있다. 이와 함께 거주 형태를 월세에서 전세로 바꾸면 135만원의 월세 지출이 줄어 가계에 숨통이 트이게 된다. 전셋집은 지금 거주하고 있는 생활권과 가까운 경기도 광주에 66㎡형 아파트를 추천한다. 오래 살아온 지역을 떠나는 것이 힘들 수 있지만 적자 생활을 벗어나는 게 급하다. 다행히 광주 지역은 박 씨의 재정 능력에 맞는 2억원 대 전세 아파트를 쉽게 구할 수 있다. 분당권역에서 전셋집을 고른다면 빌라가 대안이다. 현 거주 아파트보단 협소하지만 식구 3명이 살기에 적당하고 관리비를 줄일 수 있다.
 
이렇게 오피스텔을 팔아 부채 상환을 하고 전셋집을 구하면 1억3000만원의 여유 자금이 생긴다. 이중 1억원으로 소형 오피스텔을 사서 임대해 월 50만원 정도의 수입을 얻도록 하자. 이 돈은 부부의 노후준비에 활용할 수 있다. 올해부터 연 2000만원 이하의 임대소득은 세금을 부담해야 하지만 1세대 1주택자가 보유한 기준시가 9억원 이하의 주택에서 발생하는 임대소득은 여전히 비과세다. 또 근로소득을 제외한 종합 소득이 3400만원을 초과할 경우 건강보험료가 부과되지만 박 씨는 이 경우에도 해당하지 않는다.
 
오피스텔 매각 대금으로 전세집을 구하고 나면 3000만원이 남는데, 이 돈은 비상예비자금으로 쓰길 권한다. 운용 대상 상품으론 만기 6개월짜리 저축은행예금과 연 4% 이상의 이자를 주는 BBB+ 등급 채권이 괜찮아 보인다.
 
◆노후 기본 생활비 250만원 필요=박씨 네는 제대로 노후준비를 하지 못했다. 국민연금은 64세부터 수령하는 것으로 돼 있지만 인구의 고령화에 따라 수급 연령을 늦춰야 한다는 논의가 진행되고 있어 수령 시기가 더 늦춰질 가능성도 있다. 노후에 기본 생활비로 부부 기준 월 250만원이 필요하다고 한다. 박씨네가 국민연금을 100만원 정도 받고 50만원의 오피스텔 임대료를 받는다고 하더라도 최소한 배우자의 연금으로 50만원 정도는 준비하는 것이 필요해 보인다. 이를 위해 배우자도 재취업을 해 개인연금을 월 100만원씩 불입하는 것이 좋을 것 같다. 10년 납입한다면 65세부터 월 50만원 정도 수령할 수 있다. 
 
◆  지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5525, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.
 
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김재언, 김윤정, 강신창, 허현(왼쪽부터).

김재언, 김윤정, 강신창, 허현(왼쪽부터).

◆  재무설계 도움말=김재언 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 부동산수석컨설턴트, 김윤정 국민은행 명동스타PB센터 세무전문위원, 강신창 한화투자증권 투자컨설팅팀장, 허현 ING생명 오렌지라이프생명보험 FC
 
◆  후원=미래에셋대우·KEB하나은행
 
서명수 객원기자 seo.myongsoo@joongang.co.kr
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