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계약만료 다가오자 임대인이 월세 10% 인상 요구한다면…

중앙일보 2019.01.22 08:00
[더,오래] 최환석의 알기쉬운 부동산(8) 
며칠 전 지인이 작년에 임차했던 사무실의 계약만료일이 3월로 다가왔는데 임대인이 10%에 달하는 임대료 인상을 요구해왔다고 문의 전화가 왔다(해당 내용과 연관 없는 사진). [사진 pixabay]

며칠 전 지인이 작년에 임차했던 사무실의 계약만료일이 3월로 다가왔는데 임대인이 10%에 달하는 임대료 인상을 요구해왔다고 문의 전화가 왔다(해당 내용과 연관 없는 사진). [사진 pixabay]

 
며칠 전 회사를 운영하는 지인으로부터 문의 전화가 왔다. 당황스러운 목소리로 작년에 임차했던 사무실의 계약만료일이 3월로 다가왔는데 임대인이 10%에 달하는 임대료 인상을 요구해 왔다는 것이다. 지인의 질문은 ‘상가건물 임대차보호법’에서 임대료 인상률을 5%로 제한하고 있지 않으냐는 것이었다.
 
결론부터 말하자면 사무실 보증금액(보증금 1억원에 월 임대료 700만원이므로 보증금액은 8억원에 해당)이 ‘상가건물 임대차보호법(상임법)’에서 정하는 보증금액을 초과해 5% 인상률 제한을 적용받지 않는다.
 
지난해 ‘상가건물 임대차보호법’이 개정된 데 따른 시행령이 입법예고 됐다. 그 주요 내용을 살펴보자.
상임법은 기본적으로 사업자등록을 하는 상가건물이 대상이다. 상가건물이란 상가와 사무실을 말한다. 다만 일정한 보증금액 이하의 소액임차인에게 적용된다.
 
상임법 적용대상 보증금액의 범위. [출처 법제처]

상임법 적용대상 보증금액의 범위. [출처 법제처]

 
서울의 경우 보증금액 6억1000만원 이하가 상임법 적용 대상이지만 입법예고 중인 시행령이 공포되면 9억원 이하로 확대될 예정이다. 그러나 적용대상 보증금이 9억원으로 확대되더라도 시행령 발효 이후 체결되거나 갱신된 임대차계약부터 적용된다. 따라서 위 사례의 경우 시행령이 개정돼 보증금액 한도가 커지더라도 시행령 전에 체결된 계약이므로 기존의 보증금액(6억1000만원) 기준으로 적용 여부를 판단해야 한다.
 
주택은 ‘주택 임대차보호법’에서 월세를 제외한 순수 보증금만으로 적용대상 여부를 판단하지만, 상가는 보증금에 월 임대료를 더한 보증금액을 기준으로 한다.
 
상임법은 일정 보증금액 이하의 상가를 대상으로 하지만 예외적으로 보증금액을 초과해도 적용되는 경우가 있다. 대표적인 것은 계약갱신권으로 알려진 ‘상임법 제10조 계약갱신 요구 등’의 조항이다.
 
보증금액 초과해도 적용되는 상임법 조항. [출처 상가건물임대차보호법]

보증금액 초과해도 적용되는 상임법 조항. [출처 상가건물임대차보호법]

 
계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 10년까지 임차인의 귀책이 없는 경우 임차인의 계약갱신 요구를 임대인은 거절하지 못하도록 임차인의 영업 기회를 보장해 준 조항이다. 따라서 임대차계약 만료일이 최초 임대차기간으로부터 5년을 초과한 경우 5년의 계약갱신권을 기준으로 하므로 임대차계약의 종료가 가능하나, 이후 갱신된 계약은 10년의 계약갱신권을 적용받을 수 있다.
 
기존 임대차계약 10년 계약갱신권 적용사례. [출처 최환석]

기존 임대차계약 10년 계약갱신권 적용사례. [출처 최환석]

 
2015년 신설된 권리금에 대한 조항은 임차인의 권리금 회수기회를 명문화한 것에 의의가 크다. 최초에는 계약만료 3개월 전부터 임대차 종료 시까지였지만, 이는 2018년 10월 16일 개정돼 계약만료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지로 확대되었다.
 
적용 범위 보증금액의 확대와 함께 이번에 개정되는 시행령의 내용으로는 ‘상가건물임대차 분쟁조정위원회’ 설치를 명문화한 것이다. 시행령에서는 대한법률구조공단의 지부(서울지부 등 6개 지부)에 분쟁조정위원회를 설치해 상가 임대차계약과 관련한 분쟁의 조정역할을 담당할 수 있도록 했다.
 
분쟁조정위원회 설치는 올 4월 17일 시행될 예정으로 이후 발생하는 상가 임대차계약에 대한 분쟁은 소송하기 전 분쟁위원회를 적극적으로 활용해 보는 것도 좋을 듯하다.
 
최환석 KEB하나은행 부동산자문센터 팀장 theore_creator@joongang.co.kr
 
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최환석 최환석 하나은행 부동산자문센터 팀장 필진

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