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[단독]아파트 공시가, 올해 대폭 뛰지만 시세 80% 못 넘는다
안장원 기자 사진
안장원 중앙일보 부동산팀장 ahnjw@joongang.co.kr

아파트 공시가, 올해 대폭 뛰지만 시세 80% 못 넘는다

중앙일보 2019.01.08 00:37 종합 6면 지면보기
[안장원의 부동산 노트] 
표준 단독주택 공시가격이 많게는 50% 넘게 뛸 것으로 예상되면서 아파트 공시가격도 대폭 오를 전망이다. 사진은 서울 용산에 많은 고급 단독주택들.

표준 단독주택 공시가격이 많게는 50% 넘게 뛸 것으로 예상되면서 아파트 공시가격도 대폭 오를 전망이다. 사진은 서울 용산에 많은 고급 단독주택들.

서울 용산구 한남동에 있는 대저택인 대지 1700여㎡의 지하 2층, 지상 1층 철근콘크리트 건물(연면적 2800여㎡). 공시가격 산정에서 전국 400여만 단독주택(다가구 포함)을 대표하는 20여만 가구의 표준 단독주택 중 최고가 주택이다. 정부는 지난해 169억원인 공시가격을 올해 270억원으로 60% 올릴 예정이다. 

 
전국에서 땅값이 가장 비싼 서울 중구 명동 네이처리퍼블릭 자리(169㎡). 정부의 올해 표준지 예정 공시지가 열람에 따르면 ㎡당 지난해 9130만원에서 올해 두 배가 넘는 1억8300만원으로 오른다. 
 
둘 다 역대 최고의 공시가격 상승률이다.  
자료: 국토교통부

자료: 국토교통부

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표준 단독주택과 땅의 공시가격이 급등하면서 아파트 공시가격에 시장이 촉각을 곤두세우고 있다. 아파트 등 공동주택 공시가격은 오는 3월 예정가격을 열람한다. 전국 1300만 가구가 해당한다.   
 
결론부터 말하면 올해 아파트 공시가격이 아무리 오르더라도 시세의 80%를 넘지 못한다. 국토부가 공시가격 현실화를 위해 일부에서 상향 조정을 요구해온 공시비율을 80% 그대로 유지하기로 했기 때문이다. 
 
국토부 관계자는 “공시가격제도를 일관되게 유지하고 급격한 가격 급등을 막기 위해 공시비율은 그대로 두기로 했다”고 말했다.   
 
국토부는 7일까지 예정가격을 열람한 표준 단독주택 공시가격을 공시비율 80%로 계산했고 앞으로 공동주택에도 같은 비율을 적용한다고 설명했다.   
 
공시비율은 한국감정원이 감정평가를 거쳐 매기는 산정가격 중 최종 공시가격으로 결정하는 비율이다. 정부가 정한다. 산정가격X공시비율이 공시가격이다. 

 
국토부는 국세청으로부터 주택 공시가격 업무를 넘겨받은 2006년부터 공시비율 80%를 적용해왔다. 
 
공시가격 상한에도 불구하고 올해 아파트 공시가격은 지난해보다 대폭 오를 것으로 예상된다. 산정가격이 많이 상승할 것이기 때문이다. 
 
산정가격은 기본적으로 가격을 형성하는 단지 외부요인과 단지 건물요인, 단지 내 가구별 요인 등을 반영한다. 여기다 지난해 시세 상승분만이 아니라 정부의 공시가격 현실화율 개선 방침에 따라 그 동안 상대적으로 저평가된 가격도 반영할 것이기 때문이다. 
 
올해 최고가 표준 단독주택과 표준지 예정 공시가격 상승률이 지난해 서울 평균 단독주택과 땅값 상승률의 10~20배에 달하는 것도 정부의 현실화 의지가 반영돼서다. 
 
정부는 앞서 공시가격 현실화를 위해 유형·지역·가격대 간 형평성을 개선하기로 했다. 거래가 적어 시세 파악이 어려운 토지·단독주택의 공시가격이 공동주택보다 현실화율이 떨어졌다. 단기간에 가격이 많이 뛴 지역과 고가 부동산의 현실화율도 상대적으로 낮았다.

 
아파트의 경우 2015년 이후 시세가 많이 올랐지만 공시가격은 게걸음이었다. 8·2대책이 발표됐던 2017년에도 강남권은 뛰었는데도 공시가격 상승률은 이에 못 미쳤다.
 
[그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr]

[그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr]

재건축 대장주로 꼽히는 강남구 대치동 은마 전용 84㎡의 시세가 2017년 1년간 30%가량 올랐다. 공시가격 상승률은 절반인 15%였다. 국내 최고가 아파트인 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡도 같은 해 시세는 24% 상승했는데 공시가격은 7% 올랐다.  

 
강북지역의 인기 단지도 비슷하다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡ 2017년 시세 18%, 공시가격 10%의 상승률을 나타냈다.
  
산정가격이 뛰어 최고로 시세 80%까지 올해 공시가격이 오르면 단지에 따라 상승률이 역대 최고가 될 수 있다. 그동안 아파트 공시가격의 시세 반영률은 60~70%였다. 집이 비쌀수록 낮았다. 
 
아크로리버파크 전용 84㎡의 1월 1일 기준 평균 시세가 29억원이다. 시세 80%는 23억2000만원으로 지난해 공시가격(15억800만원)이 이 정도로 오르면 상승률이 54%다. 
 
마포래미안푸르지오 전용 84㎡의 현재 시세 80%는 11억3000만원 정도이고 지난해 공시가격(6억8800만원)보다 65% 높다. 
 
산정가격 상승으로 시세 반영률이 80% 가까이 오르더라도 공시가격 현실화 논란은 가라앉지 않을 것으로 예상된다. 공시비율 80% 천정에 막혀 공시가격 현실화에 한계가 있다는 지적이 나올 수 있기 때문이다.  

 
공시가격의 적법성 논란도 예상된다. 부동산 가격 공시에 관한 법률은 공시가격을 ‘적정가격’으로 명시하고 있다. 적정가격은 ‘통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격’으로 정의된다. 상한 가격과 하한 가격으로 구분하면 평균 가격인 셈이다. 적정가격은 거래가능가격이고 산정가격이면서 시세인 것이다. 100% 미만의 공시비율이 공시가격을 적정가격이나 산정가격은 물론 급매물 시세보다 낮은 가격으로 떨어뜨리는 셈이다. 
 
부처에 따라 공시가격 정책이 엇갈리기도 한다. 국세청은 오피스텔 공시가격(기준시가)의 공시비율을 11년 만에 80%에서 올해 82%로 2% 포인트 높였다.  
 
국세청은 “가격 현실화를 위해 상향했고 앞으로 부동산 경기 등을 고려해 점진적으로 상향할 예정”이라고 설명했다. 안장원 기자 ahnjw@jpoongang.co.kr
 
 
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