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[반퇴시대 재산리모델링] 정년 3년 앞둔 외벌이 가장, 거주 아파트 처분 시기는

중앙일보 2018.11.05 00:02 경제 5면 지면보기
Q. 경기도 과천에 사는 김 모(57)씨. 정년을 3년 남겨둔 외벌이 가장으로 부인과 자녀 3명을 키우고 있다. 모아놓은 자산은 7억원으로 모두 부동산이다. 보유 부동산은 거주 아파트와 아파트 입주권이다. 김 씨는 2005년 서울 봉천동의 시유지 건축물을 매입했고, 이후 지역조합아파트를 분양받았다. 그러나 시공사의 부도로 건축 공사가 3년 중단돼 오다 최근 새 시공사가 선정돼 공사가 재개됐다. 조합아파트는 2020년 완공될 예정이다. 은퇴가 다가옴에 따라 부부의 노후준비와 자녀의 결혼 지원 문제가 발등의 불로 떨어졌다. 그러나 조합아파트에 돈이 묶이다 보니 재원 마련이 쉽지 않다. 결국 거주 아파트와 아파트 입주권 중 하나를 처분해야 할 상황이다. 어떻게 해야 절세할 수 있는지 물어왔다.

 

아파트 입주권은 주택 제외 … 완공 후 2년 내 기존 집 팔아라"

  
A. 김 씨는 은퇴를 앞두고 노후준비와 자녀 결혼자금 마련이 급하다고 하지만 이보다 먼저 해결해야 할 것이 있다. 은행 빚이다. 은퇴 생활 때 빚이 있으면 노후자금을 헐어 빚 상환에 쓸 가능성이 크다. 지역조합아파트에 입주하면 거주 아파트를 팔아 대출금을  정리하기 바란다.
 
재산리모델링 11/03

재산리모델링 11/03

◆지역조합아파트 입주권은 주택 수 제외=김 씨 네가 보유한 지역조합아파트 입주권은 도시환경 및 주거환경정비사업법 상의 재건축·재개발과 달리 주택 수에 포함되지 않는다. 거주 주택을 함께 보유하더라도 1가구1주택자란 말이다. 2년 뒤 지역조합아파트가 완공되면 입주하고 2년 이내에 거주 아파트를 팔면 1세대1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 거주 아파트의 현 시세는 4억원으로 1세대1주택 비과세 기준인 양도가액 9억원보다 싸 양도세가 발생하지 않는다. 만약 새 주택인 지역조합아파트를 거주 아파트보다 먼저 팔 경우 양도소득세가 발생해 주의해야 한다. 2 주택인 경우 양도 순서는 반드시 기존 주택으로 결정해 2년 이내 매각하는 것이 절세에 도움이 된다.
 
거주 주택을 팔아 마련한 4억원으로 먼저 2억원의 주택담보대출금을 갚을 것을 권한다. 은행 빚을 갚고 나면 월 150만원의 대출상환금을 절약하게 돼 이를 노후준비에 활용할 수 있게 된다. 자녀 결혼자금은 각 5000만원씩 모두 1억5000만원으로 준비하자. 나머지 5000만원은 정년퇴직 후 3년간의 소득크레바스 기간 동안 부족한 생활비 재원으로 활용하기 바란다.
 
◆자녀 결혼자금은 회사채 투자를=김 씨 네는 기본적인 노후생활비를 만들어 놓았다고 볼 수 있다. 부부 둘 다 국민연금을 가입했고, 납입 중인 4개의 개인연금도 있다. 63세부터는 현재 받고 있는 월 28만원의 개인연금에 추가로 국민연금 150만원과 개인연금 25만원을 수령해 월 203만원의 연금재원이 생긴다. 66세부터는 배우자가 국민연금과 개인연금을 타게 돼 부부의 연금액은 254만원으로 늘어난다. 이때부터는 더 이상 노후자금에 대해 고민할 필요가 없다.
 
다만 정년퇴직하는 60세부터 국민연금을 타는 63세까지 소득크레바스 구간에 대한 준비는 필요하다. 우선 60세에 새로 입주한 아파트로 주택연금을 신청하면 현 시세 5억원 기준 85만원을 부부 사망시까지 매달 받게 된다. 그래도 생활비가 약 130만원 모자랄 수 있다. 거주 주택 매각 대금 중 대출금 상환과 자녀 결혼자금을 제외한 5000만원을 3년 동안의 생활자금으로 쓰도록 하자.
 
자녀 결혼자금 1억5000만원은 안전 자산에굴렸으면 한다. 투자적격인 BBB등급 회사채를 추천한다. 금리는 연 3.5~4.5% 수준으로 3개월마다 이자가 지급되는 고정이표채를 선택하면 재투자도 가능하다.  
 
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김재언, 김윤정, 강신창, 허현(왼쪽부터).

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서명수 객원기자 seo.myongsoo@joongang.co.kr
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