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4층 빌라 앞에 신축 아파트, 왜 조망권 침해 아닌가요?

중앙일보 2018.09.02 09:00 종합 20면 지면보기
[더,오래] 박정화의 부동산법률 이모저모(7)
한강조망권도 법적인 권리로 인정하지 않는 판례가 많다. 서울 강남구 삼성동 일대. [중앙포토]

한강조망권도 법적인 권리로 인정하지 않는 판례가 많다. 서울 강남구 삼성동 일대. [중앙포토]

 
제가 소유한 빌라 앞에 얼마 전 아파트가 들어섰습니다. 건축 시에도 가까이 있어서 그런지 소음, 진동, 분진이 심했습니다. 혹시 아파트 공사 때문에 우리 빌라에 금이 가는 게 아닐까 걱정이 되기도 했지요.
 
당시 민원도 제기했지만, 건축시행사와 시공사는 관계 법령의 기준을 준수해 짓고 있으니, 조금만 참아달라고만 했습니다. 이런 정도는 수인한도(공해나 소음 따위가 발생해 타인에게 생활의 방해와 피해의 정도에서 서로 참을 수 있는 한도를 말함)의 범위라고 하더군요. 그래도 나름 소통하려고 하고, 노력하는 것으로 보여 참고 참았습니다.

그런데 층수가 올라갈수록 소음, 진동, 분진보다 더 심각한 문제가 생겼습니다. 일단 저희 집은 4층인데 앞의 아파트에 가려져 거의 해를 볼 수 없게 됐습니다. 4층인데도 반지하처럼 어두침침해졌습니다. 나름 앞이 트여 동네를 조망할 수 있고 창문을 열면 곧바로 바람을 받을 수 있는 구조인데, 아파트가 들어서면서 이러한 조망권도 없어졌음은 물론 답답해졌습니다. 심지어 그 아파트의 창문도 보여 서로 생활의 불편함도 생겼습니다.

이러한 상태는 아파트를 철거하기 전에는 바뀔 수 없다고 생각하니 더 답답합니다. 이를 건축시행사와 시공사에 알렸더니 여전히 관계 법령을 모두 준수했다는 취지의 답변만 하면서 손해배상을 해 줄 수 없다고 합니다.

이제는 완공해서 그런지 배짱을 부리는 것 같아 더 화가 납니다. 건축 과정에서의 진동, 분진, 소음의 불편함은 차치하고서라도 제집은 앞의 아파트 때문에 기존의 조망권도 잃게 되었고 일조권도 방해받고 있습니다. 손해배상을 받을 수 없나요.

A. 보통 주변에 건물이 지어지기 시작하면 아무래도 진동, 분진, 소음 등 각종 생활의 불편함이 생깁니다. 특히 인접해 있는 건물의 경우 일조권과 조망권 등의 문제도 발생합니다. 우리나라 도시에서는 좁은 공간에 많은 집을 지어 살고 있기 때문에 위와 같은 사례가 많습니다.
 
‘수인한도’ 내라면 손해배상 청구권 인정 안 돼
우리나라 법 제도는 직접적, 배타적, 전면적 권리로서 소유권을 인정하고 있지만, 전혀 방해받지 않을 완전무결의 권리는 아닙니다. 이웃 간 발생할 수 있는 생활의 피해에 대해서는 사회 통념상 서로 참을 수 있을 정도의 한도까지는 수인해 줄 의무가 있다고 해석하고 있습니다. 그래서 사회 통념상 일반적으로 허용되는 수인의 한도 내에서는 참아야 하고, 수인한도 내라면 손해배상청구권이 인정되지 않는다는 것이 수인한도의 법리라고 할 수 있습니다.
 
일상다반사로 발생할 수 있는 생활상의 피해에 대해 손해배상을 인정한다면, 아마 우리는 매일 매일 누군가로부터 소송을 당하고 또 소송해야 할지도 모릅니다. 더불어 살아가야 하는 현실을 반영된 법리라고도 할 수 있습니다. 그런데 ‘사회 통념상 일반적으로 허용되는 수인의 한도’라는 말 자체로 인해 애매하게 해석될 여지도 있습니다. 그나마 축적된 판례의 태도에 비쳐 수인의 한도 등에 대한 기준을 알 수 있습니다.
 
조망권이란 건물의 특정한 위치에서 다른 건물에 가려지지 않고 자연경관 등을 바라볼 수 있는 권리입니다. 그런데 ‘권리’라고 이름 붙여졌다고 해서 곧바로 행사할 수 있고, 침해 여부를 다툴 수 있는 법적인 권리라고 보기는 어렵습니다. 그 이유는 조망권에 대한 구체적인 법 규정이 없기 때문입니다. 최근의 판례 동향도 대다수 조망권을 법적으로 보호할 가치가 있는 권리로 판단하지 않고 있습니다.
 
한강조망권, 법적 권리로 인정받지 못해
보통 조망권이라고 하면 한강조망권을 많이 생각합니다. 실제 한강이 조망되는 곳과 아닌 곳의 집값은 상당히 차이가 나기도 합니다. 경제적 이익이 상당할 것으로 보이는 한강조망권을 두고도 여러 가지 판단 기준으로 법적인 권리로 인정하지 않는 판례도 있습니다.
 
따라서 사례에서 4층 정도 높이에서의 기존의 조망권은 법적인 이익으로 인정받기 어려울 것으로 보입니다. 이러한 조망권이 법적인 권리로 쉬이 인정된다면 새로운 건물의 신축은 항상 주변의 건물 조망권을 침해한다고 볼 수 있으므로 신축허가 자체가 어려울 수 있겠습니다.
 
일조권이란 햇빛을 받을 권리입니다. 이는 조망권과 달리 건축법 등에 구체적으로 적시돼 있어 법적인 권리로 인정받고 있습니다. 사람이 살아가는 데 있어 햇빛을 어느 정도 받아야 하는 것은 건강에도 필요하기 때문입니다. 그렇다면 기존의 일조량에 비해 줄어들기만 하면 일조권 침해로 손해배상이 가능할까요.
 
일조권 침해는 동짓날 일조량 기준으로 판단  
일조권에 대한 기준에 대해 대법원에서는 동짓날을 기준으로 판시했다. 그러나 이 판례는 일종의 일조권에 대한 수인한도의 기준이고 절대적인 것은 아니다. [중앙포토]

일조권에 대한 기준에 대해 대법원에서는 동짓날을 기준으로 판시했다. 그러나 이 판례는 일종의 일조권에 대한 수인한도의 기준이고 절대적인 것은 아니다. [중앙포토]

 
사례의 경우 앞에 아파트가 들어서면서 일조량이 줄어든 것은 명백한 사실입니다. 그러나 수인한도의 범위를 벗어나야만 손해배상을 받을 수 있습니다.
 
이러한 일조권에 대한 수인한도의 기준에 대해 대법원은 “동짓날을 기준으로 9시부터 15시 사이 6시간 중 일조시간이 연속해 2시간 이상 확보되거나 8시부터 16시 사이의 8시간 중 통틀어 최소한 4시간 정도 확보되는 경우의 일조침해는 이를 수인해야 하고, 위 두 가지 중 어느 것도 충족하지 못하는 경우 수인한도를 넘는다고 봄이 상당하다”고 판시하고 있습니다.
 
동짓날 기준의 일조량에 대한 위 판례는 일종의 일조권에 대한 수인한도의 기준이라고 볼 수 있는데, 이 역시도 절대적인 것은 아닙니다. 그러나 일조량 침해 정도가 수인한도를 넘는 것인지 아닌지에 대해 먼저 측정해서 살펴볼 수 있는 기초근거는 될 수 있습니다.
 
창문 통해 얼굴 인식 가능하면 사생활 침해
사례의 경우 빌라의 창문을 통해 아파트의 창문이 보인다는 점에서 생활의 불편함도 발생합니다. 이러한 점에서 사생활 침해가 문제 될 수 있습니다. 이에 대해서도 역시 수인한도의 법리가 적용될 수 있습니다. 서로의 창문을 통해 얼굴을 인식할 수 있을 정도라면 사회통념상 수인한도를 넘어서는 사생활의 침해가 될 수 있을 것으로 보입니다.
 
그리고 바로 앞에 아파트가 신축되면서 시야가 차단돼 답답하게 됐는데, 이러한 압박감과 폐쇄감을 수치화해 표현하는 것을 ‘천공률’이라고 합니다. 천공률이란 일반적으로 거실 창가에서 하늘이 보이는 면적비율을 의미하는데, 이러한 천공률이 얼마나 많이 감소했는지도 수인한도의 기준이 될 수 있으니 살펴봐야 하겠습니다.
 
앞서 건축법 등 관계 법령에서 일조권 확보를 위한 규제를 구체적으로 하고 있기 때문에 일조권이 법률상 권리가 된다고 했습니다. 이러한 관계 법령의 규제를 지켰다면 반대로 일조권을 침해하는 것이 아니라고 생각할 수도 있겠습니다. 실제로 사례에서 건축시행사도 이러한 주장을 하는 것입니다.
 
그러나 이러한 규제는 일조권을 보호하기 위한 최소한의 기준으로 보기 때문에 관계 법령을 형식적으로 준수했다고 하더라도 일조권이 현실적으로 사회 통념상 수인한도를 넘어설 정도로 침해받고 있다면 손해배상 대상이 될 수 있습니다. 대법원 역시 같은 입장이고 “건축 후의 신설된 일조권에 관한 새로운 공법적 규제 역시 위법성 평가의 자료가 될 수 있다”고 판시하고 있습니다.
 
건축시행사는 관계 법령을 지키고 있다고 주장하고 있지만, 이러한 사유만으로 면책되는 것이 아닙니다. 구체적인 일조권 침해 정도를 파악해 본 뒤 판례가 언급하는 사회 통념상 일반적으로 허용되는 수인의 한도를 넘어서는 일조권 침해로 보일 경우, 건축주인 건축시행사를 상대로 손해배상의 청구를 할 수 있습니다.
 
생활 소음 규제 기준 [제작 유솔, 출처 소음진동관리법 시행규칙 별표 8]

생활 소음 규제 기준 [제작 유솔, 출처 소음진동관리법 시행규칙 별표 8]

 
박정화 변호사 lawminpjh@daum.net
 
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박정화 박정화 변호사 필진

[박정화의 부동산법률 이모저모] 사는 집을 계약하거나 심지어 묘지의 지상권 다툼이 생겼을 때 부동산법률을 알면 큰 도움을 받는다. 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 등 실생활에 유용한 법률부터 은퇴 후 꿈꾸는 전원생활과 관련한 법률까지 더 오래 행복하게 살기 위해 알아야 할 부동산법률을 구석구석 소개한다.

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