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부모 돈 빌려 집 샀는데 아버지까지 '세무조사' 들어와

중앙일보 2018.07.28 07:00
[더,오래] 최용준의 절세의 기술(22) 

아파트 자금 출처에 대해 소명하는 방법은? [뉴스1]

 
최근 윤 씨는 세무서로부터 3년 전 취득한 아파트의 자금 출처에 대해 소명해 달라는 연락을 받았다. 아파트 계약 당시 윤 씨가 모아놓은 돈이 부족해 최대한 대출을 받았으나 그래도 자금이 부족해 부모님의 도움을 받은 것은 사실이다. 국세청도 이를 어느 정도 알고 있었는지 윤 씨에게 자금을 증여한 것으로 의심되는 윤 씨의 아버지도 조사 대상자로 동시에 선정했다. 당황스러운 윤 씨 부자, 자금 출처를 어떻게 소명해야 할까?
국세청에서는 직업·연령·소득 ·재산상태 등으로 미루어 본인의 자금으로 부동산을 구입(또는 채무를 상환)한 것으로 보기 어렵다고 판단할 경우 세무조사를 통해 증여세를 추징하고 있다. 이를 ‘자금출처 조사’라고 한다.
 
통장서 나간 돈과 대출금만 자금출처로 인정 
처음에 윤 씨는 세무조사에 대해 별 걱정을 하지 않았다. 대기업에 9년간 근무하면서 받은 연봉에 대출까지 받았으니 자금출처를 소명하기에 충분할 거라 생각했다.
 
그러나 윤 씨의 기대는 금세 무너졌다. 아파트 취득 당시의 매매계약서와 함께 윤 씨의 통장에서 계약금, 중도금, 잔금이 어떻게 지급됐는지 담당 조사관이 일일이 대조하면서 꼼꼼하게 따져 보았기 때문이다.
 
윤 씨가 제출한 9년간의 근로소득 내역은 별 도움이 되지 않았다. 그동안의 소득은 그야말로 숫자에 불과할 뿐 윤 씨의 통장에 남아 있지 않다면 자금출처로 인정받지 못한다. 아무리 소득이 높았더라도 통장에 남은 돈을 윤 씨가 아파트를 구입할 때 사용했는지 따져 보기 때문에 받은 월급 중 써버린 금액은 인정받을 수가 없다.
 
결국 윤 씨가 제출한 자료 중 자금 출처로 인정되는 것은 윤 씨가 대출받은 금액, 윤 씨 통장에서 계약금 등으로 지급된 금액이 전부였다. 나머지는 윤 씨가 증여받은 것으로 보게 된다.
 
윤 씨는 아파트 구매를 위해 일부 부족한 자금은 아버지에게 받은 것이라고 인정했다. 그러나 그 돈은 증여받은 것이 아니라 빌린 것이고, 앞으로 갚을 예정이라고 소명했다. 이처럼 부모에게 돈을 빌렸다고 하면 인정받을 수 있을까?
 
부모 돈 빌릴 때 차용증 써놔야 
차용증 등의 계약서를 작성해야 빌린것인지 증여받은 것인지 구분할 수 있다. [중앙포토]

차용증 등의 계약서를 작성해야 빌린것인지 증여받은 것인지 구분할 수 있다. [중앙포토]

 
실제로 부모로부터 돈을 빌린 것이 사실이라면 증여세를 과세할 수는 없다. 그러나 정말 빌린 것인지, 아니면 증여받은 것인지 어떻게 구분할 수 있을까? 판례 등을 살펴보면 금전 등을 빌려줄 당시 차용증 등의 계약서가 있는지, 이자를 주고받았는지 등으로 사실 여부를 판단하는 경우가 많다.
 
다행히 윤 씨는 아버지에게 돈을 빌리면서 차용증을 작성했고, 그동안 매달 꾸준히 아버지에게 약정된 이자를 송금한 내역도 제출했다. 또한 조금씩 원금의 일부도 상환해온 금융거래 내역 등을 제출해 인정받을 수 있었다.
 
윤 씨는 아버지께 이자로 연 1%밖에 드리지 못했다. 세법에서는 4.6%의 이자율에 미달하게 이자를 주고받을 경우 그 차액에 대해서는 증여세를 부과하지만, 세법상 그 차액이 연간 1000만원에 미달하면 증여세가 과세하지 않는다.
 
자금 출처 조사, 과거 모든 금융거래가 대상 
윤 씨의 아파트 취득 자금 출처는 윤 씨 통장에 있던 돈, 그리고 은행과 아버지께 빌린 돈으로 어느 정도 소명을 했지만 문제는 윤 씨의 계좌를 조사하는 과정에서 터져 나왔다. 과거 윤 씨의 통장으로 아버지가 송금한 금액과 어머니가 윤 씨의 정기예금에 돈을 입금했던 사실이 드러난 것이다. 윤 씨는 어쩔 수 없이 증여세와 몇 년 치에 해당하는 가산세를 낼 수밖에 없다.
 
이처럼 자금출처 조사 과정에서 과거 금융거래 내역도 모두 조사하기 때문에 비록 주택 구입과 무관한 내용이더라도 또 다른 증여 사실이 드러나면 증여세와 가산세가 추징될 수 있다. 따라서 본인의 소득과 자산 규모보다 너무 무리해서 주택을 구입할 경우 자금출처 세무조사로 인해 추징세액이 커질 수 있다는 점을 주의해야 한다.
 
세무법인 다솔 WM센터 최용준 세무사 tax119@msn.com
 
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최용준 최용준 세무법인 다솔 WM센터 세무사 필진

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