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다주택자, 집 증여때 배우자·자식 중 양도세 부담 적은 건…

중앙일보 2018.06.30 13:00
[더,오래] 최용준의 절세의 기술(20) 
주택을 여러 채 보유한 다주택자 유 모 씨. 종합부동산세와 재산세 부담이 늘어날 거라는 소식을 들은 후 늦었지만 지금이라도 가족들에게 증여할 결심을 했다. 그러나 어떤 주택을 누구에게 얼마나 증여해야 할지 고민이다.
정부가 보유세를 인상하는 방안을 내놓자 다주택자들은 임대사업자로 등록하거나 가족들에게 증여하는 등의 대책을 세우고 있다. 


누구에게 증여하느냐 따라 절세효과 달라
정부가 보유세를 인하하는 방안을 내놓자 다주택자들은 임대사업자로 등록하거나 가족들에게 증여하는 등의 대책을 세우고 있다. 사진은 서울 강남구 일대 아파트 모습. <저작권자 ⓒ 1980-2018 ㈜연합뉴스. 무단 전재 재배포 금지.>

정부가 보유세를 인하하는 방안을 내놓자 다주택자들은 임대사업자로 등록하거나 가족들에게 증여하는 등의 대책을 세우고 있다. 사진은 서울 강남구 일대 아파트 모습. <저작권자 ⓒ 1980-2018 ㈜연합뉴스. 무단 전재 재배포 금지.>

 
종부세는 가족 단위로 계산하지 않고 인별로 각각 계산하기 때문에 다주택자인 유 씨가 배우자 또는 자녀에게 주택을 증여해 주택 수를 줄인다면 종부세 절감이 가능하다. 그러나 누구에게 증여하느냐에 따라 증여세 부담은 달라진다. 자녀는 5000만원까지 증여공제가 가능하지만, 배우자는 6억원까지 증여공제가 가능해 비교적 배우자에게 증여하는 것이 증여세 부담이 작다.
 
그러나 양도세는 세대별로 주택 수를 판단하기 때문에 유 씨가 배우자에게 증여하더라도 다주택자로서의 주택 수는 줄지 않는다. 반면 별도 세대인 자녀에게 증여하면 유 씨의 주택 수는 줄일 수 있으니 양도세 절감에 보다 유리하다고 볼 수 있다.
 
만일 다주택자인 유 씨가 주택 일부를 가족들에게 증여한다면 어떤 주택부터 증여해야 할까? 어떤 주택을 증여하는지에 따라 향후 절세효과가 달라질 수 있으므로 우선순위를 바로 정하는 것이 중요하다.
 
유 씨가 보유한 여러 주택 중 가급적 양도차익이 큰 주택을 먼저 증여하는 것이 좋다. 다주택자인 유 씨로서는 양도차익이 큰 주택을 양도할수록 양도세 부담도 커지기 때문에 차라리 양도하지 말고 증여하는 방법으로 양도세 부담을 피해 가는 것이 현명하다.
 
가령 유 씨가 거주하는 주택 외에 임대 중인 아파트 A(분양가 1억원), B(취득가 4억원)가 있다고 가정해보자. 두 아파트 모두 시가가 6억원이라면 A는 5억원, B는 2억원이 오른 셈이다. 다주택자인 유 씨로서는 B보다 A의 양도세 부담이 훨씬 크기 때문에 이왕이면 A를 배우자에게 6억원에 증여(배우자증여 공제 6억원 적용)해 증여세 부담을 피하고, 5년 뒤 배우자가 이를 6억원에 양도해 양도세 부담마저 피해 가는 것이 절세효과를 가장 극대화하는 방법이다.


아파트보단 단독주택이 증여세 부담 작아
주택을 증여할 때 증여세 부담을 줄이는 것에 주안점을 둔다면 아파트보다는 단독주택이나 다가구주택을 증여하는 것이 좋다. [사진 Freepik]

주택을 증여할 때 증여세 부담을 줄이는 것에 주안점을 둔다면 아파트보다는 단독주택이나 다가구주택을 증여하는 것이 좋다. [사진 Freepik]

 
만일 주택을 증여할 때 무엇보다 증여세 부담을 줄이는 것에 주안점을 둔다면 아파트보다는 단독주택이나 다가구주택을 증여하는 것이 좋다. 아파트는 시가대로 증여세를 내야 하지만, 단독주택 등은 시가보다 훨씬 낮은 주택공시가격으로 증여할 수 있어 상대적으로 증여세 부담이 더 낮기 때문이다.
 
유 씨가 계획한 주택 증여 방법에 대해 세 가지 조언을 하려 한다. 
첫째, 조정대상지역의 다주택자가 부담부증여를 하면 오히려 세 부담이 더 커질 수 있다는 것이다. 유 씨는 시가 6억원인 아파트를 자녀에게 증여하더라도 전세보증금 4억원을 고려하면 2억원에 증여할 수 있으니 증여세 부담이 크지 않을 거라 생각했다. 
 
증여세 부담은 작지만 자녀에게 넘겨주는 채무 4억원에 대해 유 씨가 양도세를 내야 하는데 조정대상지역의 다주택자들은 양도세율(16~52% 또는 26~62%)이 높고 장기보유특별공제를 받을 수 없어 양도세 부담이 매우 커진다. 따라서 채무를 넘겨주지 않는 일반증여를 하는 것이 좋고, 그에 따른 증여세 부담을 고려해 증여 규모를 신중히 정해야 한다.


증여받은 주택은 5년 지나 팔아야 양도세 경감
둘째, 주택을 증여받은 가족들은 증여 후 5년이 지나서 양도해야 양도세 부담을 줄일 수 있다는 점을 명심해야 한다. 증여받은 가족도 다주택자에 해당한다면 어차피 최소 5년 이상 보유할 부동산이니 이왕이면 미리 임대사업자로 등록해 8년 이상 임대하는 것도 향후 절세에 도움이 된다.
 
셋째, 단순히 보유세 부담을 줄이기 위해 증여하는 것이라면 다시 생각해 볼 필요가 있다. 보유세 절감액보다 증여 과정에서 발생하는 취득세 및 증여세가 더 많이 나올 수도 있기 때문이다.
 
세무법인 다솔 WM센터 최용준 세무사 tax119@msn.com
 
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최용준 최용준 세무법인 다솔 WM센터 세무사 필진

[최용준의 절세의 기술] 재산을 불리기 위해선 돈을 이리저리 굴려 수익을 올리는 재테크를 해야 한다. 그러나 저금리·저성장 시대라 재테크가 잘 듣지 않는다. 돈을 굴리다 오히려 재산을 까먹기 일쑤다. 그렇다고 은행에 넣어두고만 있을 수 없는 일. 물가상승을 고려하면 수익은커녕 손실을 볼지 모른다. 방법은 있다. 비용을 줄이면 실질 수익은 올라가게 돼 있다. 세금을 절약하는 절세는 재테크 보릿고개에 실질 이익을 얻는 방법이다. 물론 정부가 세수 확보를 위해 징세를 강화하는 바람에 절세의 여지가 자꾸 좁아지고 있긴 하다. 그래서 더욱더 필요해지는 절세의 기술이다. 돈 많은 부자가 아닌 보통 사람도 있는 재산을 지키려면 보유해야 할 무기다. 국내 최고의 세무전문가가 생생한 사례를 통해 절세의 기술을 전수한다.

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