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부동산 증여 부담줄이려면 세금도 5년 할부로!

중앙일보 2018.05.14 09:00
[더,오래] 최용준의 절세의 기술(17)
부동산을 증여할 때 세금 부담을 더는 방법이 없을까? [중앙포토]

부동산을 증여할 때 세금 부담을 더는 방법이 없을까? [중앙포토]

 
정 씨는 부동산을 자녀에게 증여하기 위해 증여세가 얼마나 나오는지 미리 계산해 보니 금액이 꽤 커 걱정이 앞선다. 더구나 자녀는 가진 여유자금이 없어 증여세를 낼 형편이 안된다. 미리 증여해야 세 부담을 줄일 수 있다는 이야기를 들었는데, 부동산을 증여할 때 세금 부담을 더는 방법이 없을까?

부동산 규모나 금액이 클 경우 증여세 부담도 커져 증여 자체를 망설이는 경우가 많다. 현금으로 증여를 받으면 그 현금으로 세금을 내면 된다. 하지만 부동산을 증여받을 경우 자녀가 현금을 마련해 세금을 내기가 쉽지 않다. 부동산을 증여할 때 증여세가 부담된다면 다음 방법을 활용해 보자.
 
공시지가가 오르는 5월 말 전 미리 증여해야
부동산에 대한 증여세 부담이 크다면 이번 5월을 주목해야 한다. 5월 말을 전후로 개별공시지가가 크게 오르면서 증여세 부담이 더 커질 수 있기 때문이다. 
 
지난 2월 발표된 전국의 표준지 공시지가의 상승률은 6.02%로 9년래 가장 높다. 제주(16.45%), 부산(11.25%), 세종(9.34%), 대구(8.26%), 울산(8.22%), 강원(7.68%), 서울(6.89%)은 전국 평균 상승률을 뛰어넘는다. 이렇게 표준지 공시지가가 올랐다는 것은 5월 말에 고시될 개별공시지가도 많이 오르면서 결국 증여세 부담도 커진다는 걸 의미한다.
 
표준지 공시지가 얼마나 올랐나. [그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr]

표준지 공시지가 얼마나 올랐나. [그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr]

 
정 씨가 증여하려는 부동산의 현재 기준시가는 6억5000만원인데 5월 말 이후엔 약 5000만원 더 올라간다. 이렇게 되면 증여세 부담은 약 1480만원가량 더 커진다. 정씨가 증여세 부담을 줄이고 싶다면 가급적 5월 내에 미리 증여하는 것이 좋다.
 
채무도 함께 주면 절세 가능 
부동산을 증여할 때 관련된 임대차 계약도 자녀에게 승계된다. 세입자가 나갈 때 돌려줘야 하는 임대보증금도 일종의 채무에 해당한다. 이런 채무까지 같이 넘겨주는 것을 ‘부담부 증여’라 한다.
 
현재 정 씨의 부동산 기준시가는 6억5000만원이지만 임대보증금 1억원을 얹어 부담부 증여한다면 자녀는 5억5000만원에 대해서만 증여세를 부담하면 된다. 증여세 부담이 1억 1400만원에서 8550만원으로 2850만원 정도 더 줄어든다.
 
증여세 부담을 더 줄이기 위해 만일 정씨가 부동산을 담보로 1억원을 대출받은 후 그 채무도 자녀에게 넘겨주면 자녀가 증여받은 순 자산(=자산-부채)은 4억5000만원으로 줄어든다. 그 경우 자녀가 내야 할 증여세는 6650만원으로 일반증여보다 4750만원 정도 세 부담이 줄어드는 결과가 된다.
 
정씨가 자녀에게 넘겨주는 채무에 대해선 양도세를 내야한다. 증여세를 낼 자금이 없는 자녀의 부담을 줄여주기엔 부담부 증여가 좋다. [중앙포토]

정씨가 자녀에게 넘겨주는 채무에 대해선 양도세를 내야한다. 증여세를 낼 자금이 없는 자녀의 부담을 줄여주기엔 부담부 증여가 좋다. [중앙포토]

 
물론 정씨가 자녀에게 넘겨주는 채무에 대해서는 양도세를 내야 한다. 그러나 양도세는 자녀가 아닌 정씨가 내는 것이기 때문에 증여세를 낼 자금이 없는 자녀의 부담을 줄여주기엔 이런 부담부 증여가 좋다. 그렇다고 채무를 너무 크게 하면 오히려 양도세가 더 커져 절세효과가 반감될 수 있으니 적당히 해야 한다.
 
증여세 ‘할부’ 금리 연 1.8%
정씨가 부담부 증여 방법으로 증여세 부담을 크게 줄여 놓기는 했지만, 문제는 당장 자녀에게 증여세를 낼 만한 자금이 없다는 것이다. 그렇다고 자녀가 대출을 받아 세금을 내기에는 이자 부담이 너무 크다. 이때 유용한 것이 바로 ‘연부연납’이다. 연부연납이란 쉽게 말해 세금을 할부로 나눠서 내는 것을 말한다. 최대 5년까지 나눠 내는 것이 가능하고, 거기에 따른 이자는 연 1.8%에 불과해 금융기관 대출금리에 비하면 부담이 가볍다는 장점이 있다.
 
증여세가 2000만원이 넘을 경우 연부연납을 신청할 수 있는데 먼저 세금의 6분의 1을 내고, 나머지 6분의 5는 1년에 한 번씩 5년간 할부로 세금을 낼 수 있다(단 1회당 최소 1000만원 이상 납부해야 함). 정 씨의 경우 증여세가 6650만원이니 먼저 1150만원을 내고 나머지 5500만원에 대해서는 1년에 한 번씩 1100만원을 할부로 내면 된다. 부동산에서 들어오는 월세와 자녀의 월급을 합해 충분히 낼 수 있는 수준이니 자녀에게 크게 부담이 되지 않을 것이다.
 
세무법인 다솔 WM센터 최용준 세무사 tax119@msn.com
 
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최용준 최용준 세무법인 다솔 WM센터 세무사 필진

[최용준의 절세의 기술] 재산을 불리기 위해선 돈을 이리저리 굴려 수익을 올리는 재테크를 해야 한다. 그러나 저금리·저성장 시대라 재테크가 잘 듣지 않는다. 돈을 굴리다 오히려 재산을 까먹기 일쑤다. 그렇다고 은행에 넣어두고만 있을 수 없는 일. 물가상승을 고려하면 수익은커녕 손실을 볼지 모른다. 방법은 있다. 비용을 줄이면 실질 수익은 올라가게 돼 있다. 세금을 절약하는 절세는 재테크 보릿고개에 실질 이익을 얻는 방법이다. 물론 정부가 세수 확보를 위해 징세를 강화하는 바람에 절세의 여지가 자꾸 좁아지고 있긴 하다. 그래서 더욱더 필요해지는 절세의 기술이다. 돈 많은 부자가 아닌 보통 사람도 있는 재산을 지키려면 보유해야 할 무기다. 국내 최고의 세무전문가가 생생한 사례를 통해 절세의 기술을 전수한다.

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