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부동산 증여, 기준시가 너무 낮으면 감정가 활용을

중앙일보 2018.04.30 15:00
[더,오래] 최용준의 절세의 기술(16)
자녀에게 부동산을 증여할 때 증여금액을 시세와 기준시가 중 무엇으로 하는것이 좋을까? [사진 freepik]

자녀에게 부동산을 증여할 때 증여금액을 시세와 기준시가 중 무엇으로 하는것이 좋을까? [사진 freepik]

송 씨는 부동산을 자녀에게 증여할 계획이다. 입지도 괜찮고 땅값이 크게 오를만한 좋은 호재들도 있어 지금 시세는 기준시가보다 꽤 높은 편이다. 송 씨는 자녀들에게 증여할 때 증여금액을 시세로 해야 좋은지 아니면 기준시가로 해야 좋은지 궁금하다.
 
A 부동산을 증여할 때 증여금액을 어떻게 정해야 하는지 고민하는 경우가 많다. 증여금액은 당장 자녀가 내야 할 증여세는 물론, 향후 자녀가 증여받은 부동산을 팔 때 양도세 계산에도 영향을 주기 때문이다.
 
사실 증여금액은 송 씨 마음대로 정할 수 있는 것은 아니다. 본래 세법상 증여금액은 ‘시가’로 평가해야 하는데 송 씨의 건물은 최근 거래된 적이 없어 시가가 없다. 공인중개사가 제시하는 시세라는 것은 주관적인 ‘호가’에 불과할 뿐이다. 
 
증여일 전후 3개월(총 6개월) 이내에 유사한 물건의 매매사례가액을 시가로 할 수 있지만, 상가건물의 경우 크기와 구조, 지어진 연도 등이 제각각이라 유사한 물건을 찾기가 어렵다. 시가가 없으면 감정가액을 증여금액으로 할 수 있으나 감정평가를 받지 않고 ‘기준시가’로 증여금액을 정하는 경우가 많다.
 
상가건물의 기준시가란 토지와 건물을 각각 평가해 합산한 금액을 말한다. 토지의 경우 매년 5월 말에 공시되는 개별공시지가를 적용하고, 건물은 전년도 말에 고시된 금액을 기준으로 적용한다. 
 
기준시가로 하면 증여세는 유리, 양도세 불리
시가보다 낮은 기준시가로 증여하면 당장 증여세 부담을 줄어들지만, 양도할 때는 양도차익이 큰 것으로 계산돼 양도세 부담이 커질 수 있다. [중앙포토]

시가보다 낮은 기준시가로 증여하면 당장 증여세 부담을 줄어들지만, 양도할 때는 양도차익이 큰 것으로 계산돼 양도세 부담이 커질 수 있다. [중앙포토]

 
문제는 이러한 기준시가가 시가에 훨씬 못 미친다는 점이다. 시가보다 낮은 기준시가로 증여하면 당장 증여할 때 증여세 부담은 줄어들지만, 송 씨의 자녀가 이를 양도할 때에는 양도차익이 매우 큰 것처럼 계산돼 양도세 부담이 커질 수 있다.
 
가령 송 씨가 증여하려는 부동산의 시가가 4억원이나 기준시가는 2억원이라고 가정해 보자. 시가대로 증여한다면 5700만원의 증여세를 내야 하지만 기준시가로 한다면 증여세 1900만원만 내면 된다.
 
그러나 시세대로 4억원에 증여받은 뒤 5억원에 양도했다면 양도세로 약 1700만원을 내는 데 비해, 기준시가 2억원에 증여받았다면 양도차익 3억원에 대해 약 9000만원의 양도세를 내야 한다. 결국 증여가액을 낮게 하면 당장의 증여세는 3800만원 정도 줄일 수 있지만, 향후 자녀의 양도세가 7300만원 더 늘어난다는 점을 간과해서는 안 된다.
 
물론 향후 상속세 부담을 줄이기 위해 미리 증여하고자 하는 경우 당장의 증여세 부담을 줄이는 것이 급선무이기 때문에 기준시가가 유리할 수 있다. 오는 5월 말 새로운 개별공시지가 고시되면서 인상될 수 있으니 가급적 그 전에 증여하는 것이 좋겠다.
 
10억원 이하 부동산, 하나의 감정기관 감정가도 인정 
기준시가가 너무 낮아 향후 자녀의 양도세 부담이 지나치게 커질 바에는 차라리 감정평가를 통해 감정가액으로 증여하는 것이 낫다. [중앙포토]

기준시가가 너무 낮아 향후 자녀의 양도세 부담이 지나치게 커질 바에는 차라리 감정평가를 통해 감정가액으로 증여하는 것이 낫다. [중앙포토]

 
만일 기준시가가 시가보다 너무 낮다면 기준시가 대신 감정가액을 활용하는 것이 방법이다. 송 씨 부동산의 시세가 4억원인데 비해 기준시가가 1억원밖에 되지 않는다고 가정해 보자. 기준시가로 증여하면 증여세는 약 475만원밖에 안 되지만 향후 자녀가 5억원에 양도하면 양도차익 4억원에 대해 양도세로 약 1억 2940만원이나 내야 한다.
 
기준시가가 너무 낮아 향후 자녀의 양도세 부담이 지나치게 커질 바에는 차라리 감정평가를 통해 감정가액으로 증여하는 것이 낫다. 감정가액을 3억 5000만원으로 가정한다면 증여받을 때 4750만원의 증여세를 부담하고, 향후 5억원에 양도할 때 양도차익 1억 5000만원에 대해 양도세로 약 3460만원을 부담하게 된다. 기준시가로 증여받는 것에 비해 약 5200만원 정도 세 부담을 줄일 수 있는 셈이다.
 
본래 감정가액은 둘 이상의 감정기관으로부터 각각 감정평가를 받아 그 평균액으로 해야 하나 올해 4월 1일부터는 기준시가 10억원 이하의 부동산은 단 하나의 감정기관 감정가액도 인정되므로 수수료 절감이 가능해졌다.
 
세무법인 다솔 WM센터 최용준 세무사
 
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최용준 최용준 세무법인 다솔 WM센터 세무사 필진

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