[비즈 프리즘] 8년 의무 임대 세제 혜택 듬뿍…85㎡·6억원 초과는 없어

4월부터 서울 등 조정대상지역의 다주택자 주택에 대한 양도세 중과가 시행된다. 집을 2채 이상 가진 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔면 양도세 계산 때 세율을 가산한다. 기본세율(6~42%)에 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상 보유자는 20%포인트다.
  이에 따라 다양한 세제 혜택이 주어지는 주택임대사업자 등록이 다주택자의 절세 방안으로 주목받고 있다.
 
정부가 지난해 12월 발표한 임대주택 등록 활성화 대책에 따라 임대주택으로 등록하면 양도세 중과를 피한다. 보유세 인상 추진으로 앞으로 늘어날 수 있는 종합부동산세 부담도 줄일 수 있다.
 
정부의 임대주택 대책 이후 이미 상당수 다주택자가 임대사업자로 등록했다.
 
그런데 임대사업자 세제 관련 규정은 워낙 복잡하고 까다롭다. 임대주택의 전용면적이나 공시가격, 임대주택 종류에 따라 많이 다르기 때문에 꼼꼼하게 따져야 한다. 상담이 가장 많은 매입임대주택의 양도세·종부세를 중심으로 단기임대(임대의무기간 4년)와 준공공임대(8년)로 나눠 정리해본다.
 
 
단기임대는 혜택 거의 없어져
 
단기임대 주택에는 양도세 혜택만 일부 주어진다. 4월부터 단기임대로 등록하더라도 양도세 중과를 피하지는 못한다. 단기임대 주택의 양도세 중과 제외 혜택이 있었는데 3월 31일 끝났다. 3월 31일 이전 단기임대 양도세 중과 제외에는 임대기간 5년 이상이라는 조건이 붙어있다.
 
정부는 지난해 임대주택 활성화 대책에 임대 주거 안정성을 높이기 위해 임대 기간이 긴 준공공임대 위주로 세제 혜택을 확대했다.
 
수도권 기준으로 공시가격 6억원 이하의 준공공임대주택은 종부세 과세에서 빠진다. 종부세는 개인별 주택의 공시가격을 모두 합쳐 6억원 초과분에 과세한다. 합산 때 준공공임대주택은 배제한다.
 
양도세는 중과 제외에서 장기보유특별공제 적용, 양도세 100% 감면까지 다양한 혜택을 누릴 수 있다. 다주택자 중과 대상에서도 제외된다. 임대주택의 면적·주택 수 제한이 없는 대신 공시가격 6억원(수도권 외 3억원) 이하 주택만 해당한다.
 
다주택자 양도세 중과 때 배제하는 장기보유특별공제가 준공공임대주택에는 적용된다. 국민주택 규모(전용 85㎡) 이하의 주택을 8년 이상 임대하는 경우 50%, 10년 이상이면 70%의 장기보유특별공제가 적용된다. 양도세 계산 기준 금액이 그만큼 적어 세금이 꽤 줄어든다. 정부는 내년부터 8년 이상 70%로 확대할 예정이다. 현재 조정대상지역 이외의 다주택자 주택 장기보유특별공제는 보유 기간 3년 이상에 대해 10~30%(10년 이상)다.
 
신규 취득 임대에 양도세 없어
 
임대 기간에 발생한 양도소득은 전액 감면받을 수 있다. 올해 말까지 취득한 국민주택 규모 이하의 주택을 취득일로부터 3개월 이내에 준공공임대주택으로 등록하면 된다.
 
다만 양도세 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 부담해야 한다. 취득일로부터 3개월이 지나 등록하는 경우에는 이 규정을 적용받지 못한다.
 
단기든 준공공이든 임대주택 종류에 관계없이 거주용 주택에는 양도세 비과세 혜택이 있다. 집을 두 채 갖고 있는 경우 임대주택 외에 거주하는 1채에 적용된다.
 
거주용 주택을 2년 이상 보유하거나 2년 이상 거주해 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 뒤 매도하면 양도세가 없다. 임대주택은 면적 제한은 없지만 공시가격 6억(수도권 외의 지역은 3억원) 이하이고 5년 이상 임대하면 된다.
 
임대주택 활성화 대책은 85㎡ 이하, 6억원 이하 중심이다. 85㎡ 초과이면서 6억원 초과인 경우는 세금 혜택을 주지 않아 굳이 임대주택으로 등록할 필요가 없다.
 
임대주택으로 등록하면 세금 감면은 받지 못하면서 임대료 상한선 등의 의무는 지켜야 한다. 임대료를 연 5% 넘게 올리지 못한다. 임대의무기간 동안 임차인의 명백한 잘못이 아니면 재계약을 거절할 수 없다. 월 임대료를 3개월 이상 연속해 연체하거나 임대인 동의 없이 시설을 개축·증축하는 등일 때만 거절할 수 있다.
 
현재 공시가격이 수도권에서 5억원대인 주택을 임대주택으로 등록할 계획이면 4월 안에 등록하는 게 낫다. 4월 말에 올해 공시가격이 확정되기 때문에 그 이전에는 지난해 공시가격을 기준으로 한다. 지난해 집값이 꽤 올라 5억원대인 공시가격이 6억원대로 오를 가능성이 크다.
 
 
내게 맞는 임대 방식 잘 골라야
 
따라서 임대하고 있는 주택의 면적·가격을 따져 임대주택 종류와 임대 기간을 선택할 필요가 있다.
 
예를 들어 강남의 2채 중 1채는 거주용이고 다른 1채는 전용면적 85㎡ 이하에 공시가격 6억원 초과라면 단기임대로는 별다른 혜택을 받을 수 없다. 준공공임대로 등록해도 종합부동산세가 나오고 양도세 중과 제외 규정도 적용받지 못한다.
 
하지만 임대 기간을 모두 채운 후 먼저 매도해 장기보유특별공제 70%를 적용받아 적은 세금을 내고 그 후 거주용 주택을 매도하면 양도세 비과세 혜택도 받을 수 있다. 2채 모두 장기간 보유 후 매도할 생각이라면 준공공임대로 등록하는 게 실익이 있다. 물론 시·군·구청과 세무서에서 임대 등록하는 절차를 모두 이행한 경우에 해당한다. 임대주택 소재지 자치단체에 갈 필요 없이 거주지 자치단체에 가서 한꺼번에 등록하면 된다. 
 
김종필 세무사