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[안장원의 부동산 노트]개포8단지 부부 같이 청약했다간 낭패...가점제 이건 꼭 확인해야
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안장원 중앙일보 부동산팀장 ahnjw@joongang.co.kr

개포8단지 부부 같이 청약했다간 낭패...가점제 이건 꼭 확인해야

중앙일보 2018.03.20 06:00
다자녀가구 등을 대상으로 한 특별공급 접수가 실시된 19일에도 개포8단지(디에이치 자이 개포) 견본주택에 방문객들이 몰렸다. 개표8단지 당첨은 청약가점제 확대로 추첨 운보다 청약가점에 달려있다.

다자녀가구 등을 대상으로 한 특별공급 접수가 실시된 19일에도 개포8단지(디에이치 자이 개포) 견본주택에 방문객들이 몰렸다. 개표8단지 당첨은 청약가점제 확대로 추첨 운보다 청약가점에 달려있다.

태어나서 줄곧 서울에서 사는 박모(43)씨. ‘로또 아파트’로 주택시장의 뜨거운 화제인 서울 강남구 일원동 개포8단지(디에이치 자이 개포)에 청약할 계획이다. 한 번도 집을 가진 적이 없어 점수가 꽤 높을 것으로 기대하고 청약가점제를 계산해봤다. 65점이었다. 
 
30세 이상부터 계산되는 무주택기간이 13년(28점), 청약통장가입기간 15년(17점), 아내와 두 자녀 등 부양가족 3명(20점). 어느 주택형이든 당첨권에 들만한 점수다.  
 
그런데 웃음도 잠시. 아내가 10년 전 친정어머니가 돌아가시기 전에 자식들에게 증여한 주택의 공유지분을 받았다는 말을 슬그머니 꺼냈다. 아파트 113㎡의 6분의 1인 18㎡.  
 
“주택소유 여부를 판단할 때 주택의 공유지분을 소유하고 있는 것은 주택을 소유하고 있는 것으로 본다.”
 
청약 관련 규정을 본 박씨는 힘이 쭉 빠졌다. 무주택기간 점수가 0점이 되면서 가점이 65점에서 37점으로 추락했다.점수만 떨어진 게 아니다. 유주택자는 청약가점제 대상에서 아예 제외된다. “손에 들어온 로또가 날아간 기분”이라고 했다.  
가점제

가점제

21일 개포8단지 1순위 청약을 앞두고 청약가점제에 대한 관심이 높다. 이 단지 일반분양분 1232가구의 80%가 넘는 1018가구가 청약가점제로 당첨자를 가린다. 85㎡ 이하 804가구 모두와 85㎡ 초과 428 중 절반인 214가구가 가점제 몫이다. 
 
최고층 복층형 펜트하우스 5가구 중 2가구도 들어있다. 높은 청약가점은 개포8단지에 입성할 수 있는 만능열쇠다.  
 
막연히 가늠했다가 막상 꼼꼼히 계산해보고는 희비가 엇갈리기도 한다. 복잡하고 헷갈리는 청약가점제 기준에 예상과 달리 점수가 곤두박질치거나 치솟기도 한다.  
 
공유지분을 무주택으로 만들 수 있다.
“박씨의 사례처럼 공유지분은 주택 소유로 간주한다. 지분 크기는 상관없다. 공유지분을 처분하더라도 주택소유 흔적은 남는다. 박씨의 아내가 증여받은 공유지분을 처분했다면 지금은 무주택이지만 무주택기간이 처분한 날부터 계산된다. 
가점제

가점제

무주택 인정을 받을 수 있는 공유지분이 있다. 상속받은 공유지분이다. 
 
청약자가 무주택으로 신청해 당첨되면 사업 주체로부터 부적격자 통보를 받는다. 공유지분은 유주택으로 보기 때문이다. 이때 청약자가 통보받은 날부터 3개월 이내에 지분을 처분하면 원래 신청한 무주택 자격이 유효하다.  
 
상속받은 주택 공유지분을 소유하고 있으면 유주택자로 청약할 필요가 없다. 무주택자로 신청하고 당첨 뒤 팔면 된다. 증여받은 공유지분은 안된다.”
 
65세 이상 부모를 3년 이상 부양하면 특별공급을 받을 수 있다. 무주택으로 간주하는 부모 주택과 부양가족에 포함되는 부모도 연령 기준이 65세 이상인가.
“청약자 개인만이 아니라 주민등록표상의 모든 세대원이 집을 갖고 있지 않아야 무주택 요건에 해당한다. 다만 같은 세대라 하더라도 부모가 가진 집은 주택 소유에서 제외된다. 부모의 나이는 60세 이상이어야 한다. 부모가 가진 집 크기나 가격은 무관하다. 부모 집은 내 집이 아니어서다.  
 
부모와 3년 이상 같은 세대에 살면 부양가족으로 본다. 이때 부모 나이는 상관없다.”
디에이치 자이 개포 투시도

디에이치 자이 개포 투시도

집으로 간주하지 않는 ‘소형·저가 주택’ 범위는.
“청약 자격에서 너무 작거나 싼 집은 집으로 보지 않는다. 주택으로 보지 않는 소형주택은 20㎡ 이하의 주택을 말한다. 한 채까지만 무주택으로 인정된다. 20㎡ 이하의 주택을 두 채 이상 갖고 있으면 주택 소유자가 된다. 
 
저가 주택은 크기가 60㎡ 이하이고 가격은 8000만원(수도권 1억3000만원) 이하다. 역시 한 채까지만 무주택으로 간주한다.
 
가격 기준은 시세가 아니라 정부가 매년 1월 1일 기준으로 발표하는 공시가격이다. 공시가격은 대개 시세의 80% 선이다.
 
입주자모집공고일에 가까운 시점의 공시가격이 기준이다. 올해 공시가격은 4월 말에 확정되기 때문에 지난해 공시가격을 본다. 지난해 수도권 공시가격 1억원 이하인 아파트 등 공동주택이 151만가구였다. 1억3000만원 이하는 160만가구 정도로 전체(651만가구)의 25%가량이나 된다.”
 
분양권도 주택 소유인가.
“주택 소유 여부를 판단할 때 기준은 다 지어진 실제 집이다. 분양권은 아직 집이 아니고 주택에 입주할 수 있는 권리 상태여서 집으로 간주하지 않는다.  
 
분양권을 여러 개 갖고 있어도 주택 수는 ‘0’다.”
 
재건축이나 재개발 입주권도 그런가.
“입주권도 권리이기는 마찬가지지만 경우에 따라 다르다. 공사 직전 일반분양계획을 포함한 재건축·재개발 최종 사업계획인 관리처분계획의 인가를 받은 날 기준으로 조합원인 사람이 배정받은 입주권은 주택으로 본다. 갖고 있던 집을 허물고 들어갈 집에 대한 권리여서 집을 소유한 것으로 판단하는 셈이다.  
디에이치 자이 개포 평면도

디에이치 자이 개포 평면도

반면 관리처분 인가일 이후 매수한 입주권은 분양권처럼 주택으로 간주하지 않는다.
 
지역주택조합 조합원도 집이 보장된 것이어서 유주택자다.”
 
박씨처럼 무주택기간을 뺀 청약가점이 높은 유주택자도 가점제로 신청할 수 있나.
 
“아니다. 무주택자만 청약가점제 신청을 할 수 있다. 유주택자의 청약가점은 0점이나 마찬가지다. 유주택자는 추첨제 자격만 있다.    
 
85㎡ 이하는 100% 청약가점제로 뽑기 때문에 유주택자가 들어갈 틈이 없다. 각각 절반씩 가점제와 추첨으로 뽑는 85㎡ 초과만 된다." 
부부가 동시에 청약할 수 있나.
“세대주에게만 1순위 자격이 주어진다. 부부가 함께 청약하려면 세대 분리를 해 각자 세대주가 되면 가능하다. 부부는 부양가족 수(본인을 제외한 가족 수)와 무주택기간이 같아 둘 다 청약가점이 높을 수 있다. 한 사람이 청약하는 것보다 당첨 확률이 두 배로 올라가는 셈이다.  =
 
그런데 둘 다 당첨되면 모두 무효다. 서로 재당첨 제한 규정에 걸려서다. 서로 다른 주택형에 당첨되더라도 무효다. 한 사람만 당첨되면 괜찮다.  
 
세대주만 1순위 자격을 갖기 때문에 당연히 세대주가 아닌 다른 가족은 청약 자격이 없다.”
 
부양가족 점수에 포함되는 자녀는 미성년자인가.
“자녀는 나이에 상관없이 미혼이면 된다. 함께 사는 40세 자녀도 부양가족 수에 포함된다. 그런데 자녀가 30세 이상이면 거주 기간 제한이 있다. 1년 이상 함께 살아야 한다.” 
개포8단지

개포8단지

지방 아파트에 당첨된 적이 있는 것은 재당첨제한에 걸리지 않는지.   
“신규 아파트에 당첨된 뒤 일정 기간 내에 다시 당첨되는 것을 금하는 재당첨 제한 규정이 있다. 여러 채를 분양받지 못하게 하려는 장치다. 
 
집이 있어도 안 되지만 재당첨 제한에 걸려도 1순위 자격 제한을 받는다.
 
서울 등 투기과열지구에서 85㎡ 이하 5년, 초과 3년 이내에 당첨됐으면 재당첨 제한 대상이다. 투기과열지구 이외 조정대상지역에 당첨됐으면 각각 3년, 1년이다.  
 
조정대상지역 이외 지역에서 당첨된 건 상관없다. 
 
예비로 당첨된 건 괜찮다. 당첨된 뒤 계약을 하면 재당첨 제한에 걸린다. ”
 
추첨이나 가점제 등 당첨 방식에 따라 재당첨 제한 기준이 다르나. 
“청약가점제로 당첨된 적이 있으면 재당첨 제한이 더 엄격하다. 2년 이내에 가점제로 당첨됐으면 1순위 가점제 적용 대상에서 제외된다. 추첨제로 들어가야 한다.”
 
85㎡ 초과 절반에 적용되는 1순위 추첨제는 자격에 소유 주택 수 제한을 두지 않나. 
“1순위 자격은 1주택자까지만 해당한다. 2주택 이상을 소유한 사람은 1순위 자격이 없어 추첨제에도 도전할 수 없다.” 
중도금을 낼 수 없으면 잔금 납부 때까지 연체하면 된다는 말이 있는데.
“중도금을 연체해 잔금 납부 때 아파트를 팔아 연체이자를 갚으면 된다는 말이 떠도는데 그렇지 않다. 중도금을 제때 내지 않으면 시중 금리보다 높은 연제 이자를 내야 한다. 1개월 8.7%, 3개월까지 10.7%,3개월이 넘으면 11.7%다.  
 
연체이자가 문제가 아니다. 중도금을 3차례 이상 연체하면 업체 측에서 계약을 해제할 수 있다. 중도금을 3개월 이상 연체하면 안된다.” 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
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