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안장원 중앙일보 부동산팀장 ahnjw@joongang.co.kr

4월부터 증여에도 '양도세 폭탄' 터진다

중앙일보 2018.02.26 06:00
지난달 강남권 주택 증여가 역대 최고치를 기록했다. 증여에 '양도세 폭탄'이 다가오고 있다.

지난달 강남권 주택 증여가 역대 최고치를 기록했다. 증여에 '양도세 폭탄'이 다가오고 있다.

#3주택 보유자로 서울 강남에 사는 김 모(73) 씨는 지난해 말 강남 주택 한 채를 아들에게 증여했다. 4월 시행되는 다주택자 양도세 중과를 앞두고 주택 수를 줄이기 위해서다. 중과로 세금을 많이 내느니 어차피 물려줄 집을 일찌감치 주는 게 낫겠다고 판단했다. 서울 집값이 오름세여서 가격이 더 뛰면 세금만 늘어난다. 
 

지난해 주택 증여 9만건 역대 최다
"양도세 내느니 증여" 역대 최다
집값 비싼 서울에서 두드러져
"양도세 많이 내느니 증여"
세금 적은 부담부증여 선호도
4월부터 부담부증여에도 양도세 중과

#지난해 서울 재건축 아파트를 분양받은 박 모(52) 씨. 최근 분양권 지분의 절반을 부인에게 넘겨주고 명의를 공동소유로 했다. 공동소유가 되면 나중에 팔 때 양도세를 줄일 수 있다. 
 
증여. 법에는 '행위 또는 거래의 명칭·형식·목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형·무형의 재산 또는 이익을 이전하거나 타인의 재산가치를 증가시키는 것'으로 정의돼 있다. 돈을 받고 주는 유상이더라도 일반적인 거래보다 현저히 낮은 대가를 받고 이전하는 경우도 증여다. 
 
주택 증여가 크게 늘고 있다. 거의 다 가족 간이다. 유전자처럼 부(부동산)도 같은 피끼리 나누고 대를 물려 보존하려는 본능이 인간에게 있어서일 것이다. 증여에는 세금을 줄일 수 있는 경제적 이득이 크다. 방법과 시기에 따라 세금이 크게 차이 나기도 한다.   
자료:국토교통부

자료:국토교통부

국토교통부에 따르면 올 1월 전국 주택 증여 건수가 9829건으로 1월 기준으로 정부가 집계를 시작한 2006년 이후 최다다. 증여가 많았던 지난해 1월(6096건)보다 50% 넘게 증가했다.  
 
지난달 강남권 주택 증여 역대 최다
 
지난해 역대 최고를 기록한 증여 급증세가 올해 더욱 두드러졌다. 지난해 전국 증여 건수가 9만건에 육박했다. 2013년까지 연간 5만~6만건이던 증여는 2014년 6만6000여건을 기록한 뒤 매년 1만건가량씩 증가했다. 
  
집값이 상대적으로 비싼 지역의 증여가 많다. 올 1월 증여 현황을 지역별로 보면 지방보다 수도권에서 눈에 띄게 늘었다. 4922건으로 지난해 1월(2882건)의 1.7배다. 2008년 금융위기 이후 수도권 증여는 지방보다 줄곧 적었는데 지난해 12월부터 추월했다.  
 
이 기간 서울은 943건에서 1892건으로 2배가 됐다. 강남권(318→791건)이 1.5배 늘며 증가세를 주도했다. 1월 강남권 증여 건수는 2006년 1월 이후 월간 기준으로 가장 많다. 
자료: 국토교통부

자료: 국토교통부

증여는 시기별로 지난해 10월부터 빠른 속도로 늘었다. 서울에서 지난해 10월부터 올해 1월까지 4개월간 증여 건수 1년 같은 기간보다 38% 늘었다. 강남권에선 75%. 3%의 급증세를 보였다.  
 
집값 상승기에 증여가 많은 것은 집값이 더 오르기 전에 증여하는 게 세금을 줄일 수 있어서다. 증여세를 계산하는 증여재산가액 기준은 ‘증여일 현재의 시가’다. 
 
시가를 선정하기 어려울 땐 증여 부동산의 종류·규모·거래 상황 등을 고려해 법에 정해진 방법으로 평가해 정한다.  
 
시가는 법에 “불특정한 사람들 사이에 자유롭게 거래가 이뤄질 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액”을 말한다. 증여일 전후 3개월 이내의 매매·감정·수용·경매 또는 공매 가격이다. 
  
시가를 알기 어려우면 토지는 개별공시지가, 주택은 공시가격, 오피스텔을 포함한 일반건축물은 기준시가를 활용한다.
  
한국감정원의 주택가격동향조사에 따르면 수도권 집값이 2014년부터 ‘플러스’ 행진을 이어오고 있다. 서울이 주도하고 있다.  
 
서울 아파트 평균값은 2016년 말 6억6000만원에서 지난해 말 6억7400만원으로 지난해 1년간 1400만원 올랐다. 자녀에게 증여하는 이 아파트의 증여세는 1억1439만원에서 1억1829만6000원으로 400만원 정도 늘어난다. 
 
가격 상승분의 3분의 1에 가까운 금액에 세금으로 나가게 된다. 재산세 등 한해 유지·관리비까지 생각하면 더 많다.
자료: 국세청

자료: 국세청

집값이 오르면서 늘어나는 증여세는 '공돈'이 나가는 셈이다. 가족 전체로 보면 증여는 집을 판 게 아니어서 실제로 손에 쥐는 돈은 없다. 그런데도 시가 평가금액이 커지면서 주머니에서 빠져나가는 세금은 더 많아진다. 
 
다주택자 양도세 중과가 증여 재촉 
 
지난해 8·2대책의 다주택자 양도세 중과 대책이 다주택자들의 증여를 더욱 재촉했다. 중과로 세금을 많이 낼 바에야 가족에게 주려는 생각에서다. 중과로 다주택자 양도세가 증여세보다 많아지기 때문이다.
자료: 국세청

자료: 국세청

3주택자가 8억원에 산 주택을 시가 12억원일 때 증여하거나, 증여하지 않고 계속 보유하다 15억원에 파는 경우를 비교해보자. 
 
중과되지 않는다면 양도세가 1억6960만원이고 증여세는 2억7900만원이다. 양도세가 적어 세금으로 보면 파는 게 낫다. 중과되면 양도세가 3억9700만원으로 증여세보다 훨씬 많다.  
 
증여는 양도세를 아끼기 위한 장기 포석이 된다. 양도세는 세대가 아닌 개인별로 부과된다. 증여하면 재산을 여럿이 나누는 것이어서 양도차익도 쪼개져 세율이 떨어진다. 
 
양도세는 세율이 누진 구조여서 양도차익이 클수록 세율이 높아진다. 양도차익이 6억원이면 세율이 60%인데 이를 둘로 나눈 3억원에 대해서는 38%다.  
 
가족 간 증여는 증여자산가액 평가에서 일정한 금액을 공제한다. 부부간이 가장 많은 6억원이다. 6억원까지는 증여세가 나오지 않아 증여세를 많이 줄일 수 있다.  
 
기존 주택보다 분양권의 배우자 증여가 더 쏠쏠하다. 기존 주택을 증여하면 증여받는 사람은 6억원까지 공제되지만 취득세는 내야 한다. 분양권은 주택이 아닌 권리여서 취득세가 없다.  
 
지난해 8·2부동산대책으로 서울 등 투기과열지구에서 분양권 전매가 입주 때까지 금지됐다. 분양권 명의를 바꿀 수 없다. 증여도 권리의 변동이 따르는 전매여서 금지된다. 
 
하지만 배우자 증여는 예외적으로 가능하다. 투기과열지구에서 명의 변경이 금지된 조합원의 재건축재개발 입주권의 배우자 증여는 허용되지 않는다.
 
분양권 전매 금지에도 배우자 증여 가능 
  
주택을 두 채 가진 2주택자가 분양가 12억원짜리 새 아파틀 분양받은 뒤 배우자에게 절반을 증여한다. 나중에 18억원에 팔면 부부의 양도세 총액이 2억9000여만원이다. 증여하지 않았다면 3억3000여만원이다. 증여로 세금을 4000만원 기량 줄일 수 있다.    
지난해 증여가 늘어난 데는 자진 신고세액 공제율 인하도 작용했다. 증여세는 상속세와 함께 스스로 신고하면 세금을 깎아준다. 
 
상속 재산을 파악하기 어려웠던 시기인 1968년 도입됐으나 지금은 전산자료시스템 구축 등으로 정부가 증여 재산을 파악하기 쉬워져 필요성이 없어졌다는 지적이 많다. 다른 세금과 형평성 문제도 있다. 양도세 등은 신고했다고 할인하지 않는다. 
 
공제금액이 지난해 세액의 7%에서 올해 5%, 내년 3%로 감소한다. 증여재산가액 10억원의 경우 공제금액이 1575만원에서 1125만원으로 줄면서 실제 납부하는 세금은 그만큼 늘어난다. 증여재산가액 5억원의 줄어드는 공제금액은 160만원이다.  
 
증여세에 감춰진 '세금 폭탄'이 있다. 증여세를 아끼려다 양도세 덤터기를 뒤집어쓸 수 있다. 지난해 8·2대책으로 오는 4월부터 시행되는 서울 등 조정대상지역 주택의 다주택자 양도세 중과 파장이다. 
 
증여세를 줄이기 위해 채무를 같이 넘기는 부담부증여가 많다. 5억원짜리 주택을 증여하면서 대출 금액이나 전세보증금을 함께 증여하는 식이다. 없던 채무를 만들어 넘기기도 한다.
 
증여재산가액을 산정할 때 증여받는 사람이 갚아야 하는 채무 금액은 제외한다. 그만큼 증여재산가액이 줄어 증여세가 줄어든다.  
 
여기서 끝나지 않는다. 증여되는 이런 채무는 증여하는 사람 입장에선 이득이다. 대출 금액이나 전세보증금은 원래 증여하는 사람이 갚아야 할 빚이어서다. 
  
채무 증여에 따른 이득에 대해 양도세가 부과된다. 양도함으로써 생긴 이득에 나오는 게 양도세다. 증여도 명의가 바뀌는 것으로 양도다. 
 
부담부증여에 숨은 양도세 폭탄 
 
가족 전체로 보면 부담부증여에는 증여받은 사람이 내는 증여세와 증여하는 사람이 내는 양도세가 나온다. 양도세 세율이 증여세 세율보다 낮다 보니 부담부증여의 총 세금이 채무 없는 단순증여의 증여세보다 적다.
  
전세보증금 6억원이 끼어 있는 시가 10억원짜리 주택을 전세보증금을 제외하고 채무 없이 증여하면(단순증여) 증여세가 2억1000여만원이다. 보증금과 함께 넘기면 증여세 5700만원, 양도세 5900여만원으로 총 1억1000여만원이다. 세금이 절반으로 줄어든다. 
 
그런데 4월부터 다주택자 양도세 중과에 따라 다주택자 부담부증여의 채무액 양도세도 중과된다.  
 
위의 사례에서 증여하는 사람이 3주택자라면 양도세는 1억5000여만원으로 60% 정도 늘어난다. 증여세를 합친 세금이 2억1000여만원으로 단순증여와 별 차이가 없다. 
 
대출액 10억원이 들어있는 20억원짜리 집을 3주택자가 부담부증여할 경우 양도세가 지금은 1억1000여만원이지만 4월 이후엔 2억7000여만원으로 2배가 넘는다.
부

양도세가 중과되더라도 증여액이 고액이면 부담부증여가 그래도 유리하다. 20억원짜리 집을 단순증여하면 증여세가 5억8900만원이다. 채무액 10억원을 함께 증여하면 양도증여세가 총 4억8000여만원으로 1억원 정도 적다.
 
양도세 중과로 부담부증여의 세금 부담이 커지기 때문에 4월 이후엔 증여가 다소 주춤할 수 있다. 
 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr 
  
 
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