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[이번 주 경제 용어] 재건축 초과이익환수제

중앙일보 2018.01.16 00:02 경제 9면 지면보기
서울 강남구와 서초·송파·강동구·노원구 등지에는 오래된 아파트가 많습니다. 1970년대 후반에서 1980년대 중후반까지 이들 지역에 아파트가 집중적으로 지어졌기 때문입니다. 이들 아파트는 지어진 지 오래된 터라 아주 낡았습니다. 안전 우려도 있고 도시 미관을 해친다는 지적도 많습니다. 그래서 오래된 아파트를 허물고 새 아파트를 짓는 일이 많은데, 이를 재건축이라고 합니다. 오래됐다고 아무 아파트나 새로 지을 수는 없습니다. 정부가 정한 기준은 ‘30년 이상 된 아파트’입니다.
 

서울에 30년 이상 된 아파트 많아
재건축하면 집값 오르며 투자 과열
재건축 이익 최대 50% 내야
시장 위축하고 이중과세 지적도

좁고 낡은 아파트가 넓은 최신 아파트로 바뀌면 어떻게 될까요. 당연히 가치(가격)가 오르지 않겠습니까. 그래서 그동안 재건축은 어른들 사이에서 ‘로또’라고 불릴 만큼 인기가 많았습니다. 재건축만 하면 아파트값이 치솟자 여기저기서 낡은 아파트를 사려는 투기 과열이 일었습니다. 이를 막기 위해 2006년 노무현 정부는 재건축으로 얻은 이익의 일부를 정부가 거둬들이는 제도를 시행합니다. 바로 재건축 초과이익환수제입니다. 그러나 이 제도로 인해 재건축 사업이 중단되고 부동산 시장이 위축된다는 이유로 2012년 12월부터 지난해 말까지 유예가 됐습니다.
 
이 제도가 올해 1월 부활했습니다. 재건축 시장이 부동산 시장 과열의 진앙이라고 정부가 판단했기 때문입니다. 이 제도가 다시 시행됨에 따라 30년 이상 된 아파트를 재건축할 경우, 집주인(조합원)들이 얻은 이익이 3000만원을 넘으면 초과 이익의 최저 10%, 최대 50%를 세금으로 내야 합니다. 지역이나 아파트 단지에 따라 차이가 있겠지만 작게는 수백만원, 많겠는 수억원에 달할 것으로 보입니다. 국토교통부와 부동산정보업체에 따르면 1987년 이전에 지어져 재건축할 수 있는 30년 이상 된 아파트는 서울에만 460곳, 20만 가구가 넘습니다.
 
재건축 초과이익환수제의 부작용을 걱정하는 목소리도 있습니다. 재건축 사업이 멈추면 공급이 줄고 결국 강남권 아파트의 희소성이 높아지면서 집값이 더 뛸 수 있다는 겁니다. 어차피 시장에 돈은 풍부한데 재건축 시장을 막으면 다른 지역으로 투기 바람이 번질 수 있다고는 우려도 있습니다.
 
틴틴 경제에서 설명해 드린 양도소득세와 종합부동산세가 있는데, 또 초과 이익에 대한 세금을 내는 것은 이중과세라는 지적도 있습니다. 
 
김태윤 기자
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