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무주택 30세 대출, 2억9400만원 → 3억8500만원으로 늘어

중앙일보 2017.11.27 01:06 종합 10면 지면보기
내년 1월부터 수도권과 투기지역 등에 신(新)총부채상환비율(DTI·Debt To Income Ratio)이 도입된다. 금융위원회가 26일 발표한 ‘금융회사 여신심사 선전화 방안’이다. 지금과는 어떻게 달라지는지 문답 형식으로 정리했다.
 

신DTI 내년 1월 도입 … Q&A 정리
대출액 계산 때 최근 2년 소득 반영
40세 미만은 장래 소득 더 높게 인정
대출 한도 늘리려면 기간 길게 해야

신DTI와 DTI의 차이점이 뭔가.
계산식의 분자(소득)와 분모(부채)가 모두 바뀐다. 분자의 경우 현 DTI는 지금 소득만 보지만 신DTI에서는 미래 소득을 감안한다. 신DTI에서 청년층 소득은 기존보다 높게 계산되고 은퇴자 소득은 적게 나오는 이유다.
 
분모를 따지자면 부채를 계산하는 범위가 늘어난다. DTI에서는 새로 받는 주택담보대출 원리금과 기존 대출(주담대 포함)의 이자만 더해 부채로 계산했다. 신DTI에선 이미 받은 주담대의 원리금까지 계산에 포함한다.
 
DTI 적용, 주택담보대출 가능 금액 얼마나 달라지나

DTI 적용, 주택담보대출 가능 금액 얼마나 달라지나

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금융위가 올 상반기 국민은행 자료를 기준으로 계산했더니 신DTI 시행으로 1인당 평균 대출금액이 2억5800만원에서 2억2700만원으로 3100만원(12.1%) 줄었다. 내년 4분기 은행권이 본격 도입할 총부채원리금상환비율(DSR·Debt Service Ratio)은 모든 대출의 원리금을 부채 계산에 넣는다. 주담대 액수가 줄 수밖에 없다.
 
신DTI에선 소득 계산 방식이 바뀐다는데.
해당 연도 소득이 아니라 최근 2년치 소득을 확인한다. 1년 전과 비교해 소득이 크게 달라졌다면(±20%) 2년치 소득의 평균값을 적용한다. 다만 승진 등 앞으로도 소득이 늘어날 것으로 보인다면 최근 소득만 반영한다.
 
최근 소득이 1년 미만일 때에는 1년 소득으로 환산하면서 10%를 차감한다. 다만 휴직 등 불가피한 사유가 있다면 차감하지 않는다. 직장에 다니지 않는 등의 이유로 증빙 소득을 제출할 수 없다면 인정 소득(국민연금 등 납부 내역으로 인정되는 소득)의 95%나 신고 소득(이자·배당금·임대료·카드 사용액 등으로 추정되는 소득)의 90%를 반영한다.
 
배우자가 받은 주담대가 없다면 배우자의 소득도 연간 소득에 더한다. 이때 배우자에게 신용대출 등이 있다면 이자가 연간 원리금 상환액(부채)에 더해진다. 청년층(40세 미만 무주택)과 신혼부부(결혼 후 5년 이내)는 장래예상소득을 인정할 때 일반 대출자보다는 더 높게 쳐준다.
 
다주택자는 대출 가능액이 준다는데.
사례마다 다르다. 금융위는 금리 3.24%에 원리금 균등분할상환인 주담대의 대출 가능금액이 신DTI에 따라 어떻게 달라지는지를 구체적 사례를 들어 설명했다.
 
기존 주담대(원금 1억8000만원, 금리 3.5%, 20년 분할상환)를 1건 보유한 C씨(연소득 7000만원)가 30년 만기로 조정대상지역에 아파트를 또 사려는 경우를 보자. 조정대상지역은 DTI가 50%지만 주담대가 2건 이상이기 때문에 40%로 낮아진다. 기존 DTI를 적용하면 최대 3억8900만원을 대출받을 수 있다.
 
그런데 신DTI에 따르면 C씨가 기존 주택을 2년 안에 팔겠다고 하면 신규 주담대의 만기 제한(15년)이 적용되지 않아 대출 한도는 2억9700만원이다. 종전보다 9200만원(23.7%) 줄어든다.
 
만약 기존 주택을 팔지 않으면 만기 제한이 붙는다. 곧 새로 받으려는 주담대 만기를 은행과 30년으로 약정하더라도 신DTI에서는 15년 안에 갚는 것으로 계산한다는 의미다. 이렇게 되면 대출 한도는 절반 수준인 1억8400만원으로 준다.
 
대출 가능금액을 늘리려면.
대출기간을 늘리면 된다. 같은 돈을 빌려도 대출기간이 길수록 연간 부담하는 금액은 줄어들고, 그만큼 대출 가능금액은 늘어난다.
 
고란·한애란 기자 neoran@joongang.co.kr
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