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임대업 대출도 조여 … 4억 대출로 3억 집 두 채 사 임대 주는 시절은 끝

중앙일보 2017.11.27 01:01 종합 10면 지면보기
내년 3월부터 은행에서 부동산담보대출을 받아 임대사업하기가 어려워진다. 부동산임대업에 대한 대출 규제가 강화되기 때문이다. 금융위원회가 26일 발표한 ‘개인사업자대출 여신심사 가이드라인’의 한 타깃은 개인사업자 대출, 그중에서도 부동산임대업 대출이다. 수단은 크게 세 가지다.
과열된 세종시 아파트   (세종=연합뉴스) 이진욱 기자 = 국토부가 투기과열지구 지정과 같은 부동산대책을 이르면 이번주 내놓을 것이라는 전망이 나오고 있다. 투기과열지구로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 강화되는 등 14개 규제가 동시에 적용된다. 사진은 세종시 아파트 모습. 연합뉴스,

과열된 세종시 아파트 (세종=연합뉴스) 이진욱 기자 = 국토부가 투기과열지구 지정과 같은 부동산대책을 이르면 이번주 내놓을 것이라는 전망이 나오고 있다. 투기과열지구로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 강화되는 등 14개 규제가 동시에 적용된다. 사진은 세종시 아파트 모습. 연합뉴스,

 

임대소득, 이자비용 1.25배 돼야

하나는 ‘관리 대상 업종’ 지정을 통한 총량 관리다. 내년부터 모든 은행은 업종 3개 이상을 관리 대상 업종으로 선정해 업종별 연간 개인사업자 대출 취급 한도를 설정해야 한다. 특정 업종에 대한 대출 쏠림현상을 막겠다는 취지다.
 
금융위는 관리 대상 업종이 무엇인지를 명시하진 않았다. 하지만 “최근 부동산임대업자 대출이 많이 나갔기 때문에 첫 번째 관리 대상 업종이 될 것”(이형주 금융위 금융정책과장)이라고 내다봤다.
 
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임대업이자상환비율(RTI)이라는 새로운 지표도 도입된다. RTI는 연간 올리는 임대소득이 해당 임대업 대출 이자비용의 몇 배인지 나타내는 지표다. RTI가 높을수록 사업성이 좋다고 볼 수 있다.
 
내년 3월부터 은행은 부동산임대업 대출을 내줄 때 RTI가 주택은 1.25배, 비주택(상가·오피스텔 등)은 1.5배인지를 따져야 한다. 시뮬레이션에 따르면 주택임대업 대출은 21.2%가 기준(RTI 1.25배)에 미달한다. 비주택임대업은 28.5%가 기준(RTI 1.5배)에 못 미친다. 따라서 RTI가 부동산임대업 대출의 심사지표로 활용되면 대출 규모가 줄어들 전망이다.
 
계산기.

계산기.

구체적으로 4억원을 대출받아 매매가 3억원짜리 주택 2채를 구입해 임대사업을 하려는 A씨의 경우를 보자. 이 중 한 채는 보증금 5000만원에 월세 80만원, 다른 한 채는 보증금 1억원에 월세 60만원을 올릴 수 있다. 이 경우 A씨가 구입하려는 주택 2채의 연 임대소득은 1914만원이다(임대료+간주임대료). 그가 부담하는 연 이자비용은 1840만원이다(변동금리부대출은 금리 상승에 대비해 1%포인트 스트레스 금리를 더해 계산). 따라서 A씨의 RTI는 1.04배로 기준인 1.25배에 못 미친다. 이런 경우 A씨는 별도의 심사를 통과하지 않는 한, RTI 1.25배에 해당하는 3억3000만원까지만 대출받을 수 있다.
 
‘일부 분할상환 제도’ 의무화도 부동산임대업자의 발목을 잡을 전망이다. 상가나 오피스텔의 경우 은행의 담보인정비율이 아파트보다 낮은 40~65% 수준이다. 환금성이 떨어지기 때문이다. 하지만 은행은 유효담보가액을 넘어서는 대출을 내주는 게 관행이었다. 앞으로는 유효담보가액을 초과하는 부동산임대업 대출에 대해서는 그 초과분을 매년 10분의 1씩 분할상환하도록 의무화한다.
 
한애란 기자 aeyani@joongang.co.kr
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