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임대업대출, 바짝 조인다…4억 대출로 3억 집 두채 임대? 이제 안돼

중앙일보 2017.11.26 12:00
정부가 부동산임대업 대출에 대한 규제를 대폭 강화한다. <저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지>

정부가 부동산임대업 대출에 대한 규제를 대폭 강화한다. <저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지>

내년 3월부터 은행에서 부동산 담보대출을 받아 임대사업하기가 어려워진다. 부동산임대업에 대한 대출 규제가 크게 강화되기 때문이다.  

개인사업자대출 여신심사 가이드라인
내년 3월부터 은행권에 전면 도입

 
금융위원회는 26일 이러한 내용의 ‘개인사업자대출 여신심사 가이드라인’ 도입 방안을 발표했다. 개인사업자 대출, 그중에서도 부동산임대업 대출이 타깃이다.
 
부동산임대업 대출을 조이기 위한 수단은 크게 세 가지다.
 
부동산임대업에 대출 총량 관리 도입
 
하나는 ‘관리대상 업종’ 지정을 통한 총량 관리다. 내년부터 모든 은행은 업종 3개 이상을 관리대상 업종으로 선정해서 업종별 연간 개인사업자 대출 취급 한도를 설정해야 한다. 관리대상 업종은 경기여건과 함께 대출 증가율 등을 고려해서 은행별로 정한다. 특정 업종에 대한 대출 쏠림현상을 막겠다는 취지다.
 
금융위는 관리대상 업종이 무엇인지를 명시하진 않았다. 하지만 “최근 부동산임대업자 대출이 많이 나갔기 때문에 첫 번째 관리대상 업종 대상이 될 것”(이형주 금융위 금융정책과장)이라고 내다봤다. 사실상 부동산임대업 대출을 겨냥해 총량 관리를 도입한 셈이다.  
 
이자상환비율(RTI)로 대출한도 제한 
 
임대업 이자상환비율(RTI)이라는 새로운 지표도 도입된다. RTI는 연간 올리는 임대소득이 해당 임대업대출 이자비용의 몇배인지를 나타내는 지표다. RTI가 높을수록 사업성이 좋다고 볼 수 있다. 
 
내년 3월부터 은행은 부동산임대업 대출을 내줄 때 RTI가 주택은 1.25배, 비주택(상가·오피스텔 등)은 1.5배인 이상인지를 따져야 한다. RTI가 해당 기준을 넘는 건에 대해 은행은 대출 한도를 줄이거나 별도의 사업성 평가를 다시 해서 대출을 내줘야 한다. 은행의 재량을 어느 정도는 인정했지만 실제 창구에서는 RTI 1.25배(주택), 1.5배(비주택) 이상으로 대출한도를 제한할 가능성이 크다.  
 
시뮬레이션에 따르면 주택임대업 대출은 21.2%가 기준(RTI 1.25배)에 미달한다. 비주택임대업은 28.5%가 기준(RTI 1.5배)에 못 미친다. 따라서 RTI가 부동산임대업 대출의 심사지표로 활용되면 대출 규모가 크게 줄어들 전망이다.
임대업 대출을 받을 땐 내년 3월부터는 RTI를 따져봐야 한다. [중앙포토]

임대업 대출을 받을 땐 내년 3월부터는 RTI를 따져봐야 한다. [중앙포토]

 
구체적으로 4억원을 대출 받아서 매매가 3억원짜리 주택 2채를 구입해 임대사업을 하려는 A씨의 경우를 보자. 이 중 한 채는 보증금 5000만원에 월세 80만원, 다른 한 채는 보증금 1억원에 월세 60만원을 올릴 수 있다. 이 경우 A씨가 구입하려는 주택 2채의 연 임대소득은 1914만원이다(임대료+간주임대료). 그가 부담하는 연 이자비용은 1840만원이다(변동금리부대출은 금리상승에 대비해 1%포인트 스트레스 금리를 더해 계산). 따라서 A씨의 RTI는 1.04배로 기준인 1.25배에 못 미친다. 이런 경우 A씨는 별도의 심사를 통과하지 않는 한, RTI 1.25배에 해당하는 3억3000만원까지만 대출을 받을 수 있다.  
 
유효담보가액 초과분은 분할상환 의무화 
 
관리대상 업종 지정, RTI 도입과 함께 ‘일부 분할상환 제도’ 의무화도 부동산임대업자의 발목을 잡을 전망이다. 상가나 오피스텔의 경우 은행의 담보인정비율이 아파트보다 낮은 40~65% 수준이다. 환금성이 떨어지기 때문이다. 하지만 은행들은 유효담보가액을 넘어서는 대출을 내주는 게 관행이었다. 고액 고객을 관리하기 위해서였다. 부동산임대업 대출은 대부분이 이자만 갚다가 만기에 원금을 한꺼번에 갚는 일시상환방식이었다.
 
하지만 앞으로는 유효담보가액을 초과하는 부동산임대업 대출에 대해서는 그 초과분을 매년 10분의 1씩 분할상환하도록 의무화한다. 이형주 금융정책과장은 “유효담보가액을 넘어서 대출을 해줄 수는 있지만 상환능력 범위를 지나치게 초과할 수 있으니 이를 분할상환을 통해 줄여나가라는 뜻”이라고 말했다.
 
일부이지만 분할상환이 도입되면 임대업자 입장에서는 그만큼 임대사업의 매력이 떨어지는 결과를 낳는다. 들어온 월세 중 상 부분을 원리금 갚는데 써야 하기 때문이다. 금융당국으로서는 지나치게 대출을 많이 끌어서 상가나 오피스텔에 투자하는 것을 막는 효과를 거둘 수 있다.
 
매매가 10억원짜리 상가(보증금 1억원, 월세 300만원)을 구입하기 위해 6억원을 대출받으려는 B씨 사례를 보자. B씨는 고정금리로 대출을 받는다면(연 4.1% 금리 가정, 고정금리는 스트레스 가산금리 없음) 연 임대소득(3756만원)이 연 이자비용(2460만원)의 1.53배(RTI)이기 때문에 6억원 대출은 가능하다. 그런데 이 상가는 유효담보가액이 5억5000만원(담보인정비율 55%)이다. 6억원 중 5000만원은 매년 10분의 1씩 분할상환해야 한다. 연 500만원인 분할상환금액을 매월 나눠 낼지, 분기에 한번 나눠낼지는 B씨가 은행과 협의해 결정할 수 있다.
 
 
한애란 기자 aeyani@joongang.co.kr
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