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DSR, 중도금대출·마이너스통장도 따진다…대출 문턱 높아져

중앙일보 2017.11.26 12:00
내년 4분기 DSR이 은행권에 본격 도입되면서 대출 문턱이 높아지게 된다. 사진은 지난달 17일 한 은행의 주택담보대출 창구의 모습. [연합뉴스]

내년 4분기 DSR이 은행권에 본격 도입되면서 대출 문턱이 높아지게 된다. 사진은 지난달 17일 한 은행의 주택담보대출 창구의 모습. [연합뉴스]

총체적상환능력비율, DSR이 내년 4분기부터 은행권 대출심사에 도입된다. 신용대출이나 마이너스통장, 자동차할부는 물론 중도금·이주비대출까지 합산해 DSR을 따진다. 여러 건의 대출을 받은 다중 채무자는 대출 문턱이 한층 높아진다. 
 

금융위, DSR 적용 구체안 발표
내년 4분기부터 규제 본격화

26일 금융위원회는 이러한 내용의 '금융회사 여신심사 선진화 방안'을 발표했다. 지난 10월 24일 발표한 가계부채 종합대책의 적용 방안을 구체화했다. 
 
DSR은 은행권부터 순차적으로 도입한다. 우선 내년 1분기엔 은행권이 이를 시범 운영한 뒤 4분기부터는 금융위가 DSR을 관리지표로 삼아 본격적으로 규제한다. 제2금융권은 시범운영을 거쳐 2019년 2분기부터 본격 도입한다.
 
자료:금융위원회

자료:금융위원회

금융위는 DSR 계산법의 표준모형을 제시했다. 거의 모든 종류의 가계대출이 DSR에 포함되지만 담보가치가 확실한 예·적금담보대출과 약관대출은 제외했다. 만기가 짧거나 일시상환방식인 대출의 경우, DSR을 계산할 땐 만기를 늘리고 분할상환하는 것으로 가정해 계산한다. 실제 상환부담에 비해 지나치게 DSR이 높게 나오는 것을 조정하기 위해서다.
 
이에 따라 신용대출과 비주택담보대출, 마이너스통장은 10년 분할상환을 기준으로 산출한다. 이 중 마이너스통장은 실제 대출취급액이 아닌 한도를 모두 반영한다. 중도금·이주비 대출은 대출원금의 25분의 1을 반영한다. 전세대출은 원금은 빼고 이자상환액만 포함한다. 그밖에 자동차할부금융이나 리스, 학자금대출은 실제 1년간 상환하는 금액이 반영된다. 
 
내년 4분기부터는 DSR이 금융위가 정하는 일정 비율보다 높은 차주는 신규 대출을 받기가 까다로워진다. 금융위가 은행들에게 '고(高) DSR' 대출이 전체 가계대출에서 차지하는 비중을 얼마 이내로 관리하라는 지침을 내릴 예정이어서다. 
 
다만 고DSR의 기준을 얼마로 할지, 예컨대 100%로 할지, 80%로 할지 등은 시범운영 결과를 보고 내년 4분기에나 정할 예정이다. 이형주 금융위 금융정책과장은 "고 DSR 대출이라고 해서 은행이 반드시 거절해야 하는 건 아니다"라며 "은행에 따라 고DSR 대출은 한도를 줄여 관리할 수도 있고, 아닐 수도 있을 것"이라고 말했다. 따라서 DSR비율이 높은 대출자의 경우엔 실제 대출이 얼마나 나올지가 은행마다 제각각일 수 있다.
 
DSR에 앞서 신(新)DTI도 내년 1월부터 모든 금융회사에 적용된다. 지금의 DTI보다 소득을 정확히 반영하고, 기존 주택담보대출의 원금까지 DTI 계산에 포함하는 게 특징이다. 
 
자료:금융위원회

자료:금융위원회

이에 따라 소득 입증이 어려운 은퇴자는 주택담보대출 한도가 줄어들 수 있다. 국민연금이나 건강보험료, 카드사용액으로 추정소득을 계산해주지만 이를 5~10% 차감하고, 한도도 5000만원으로 제한하기 때문이다. 반면 청년층·신혼부부엔 가점을 적용해 현재 소득보다 장래소득을 높게 인정해주기 때문에 대출한도가 늘어난다. 
 
주택담보대출이 2건 이상인 다주택자는 추가 대출 가능금액이 크게 줄어든다. 시뮬레이션 결과 신DTI가 도입되면 전체 신규 주택담보대출 차주의 약 3.5%가 대출한도가 줄어든다. 신DTI가 적용되는 지역(서울과 수도권, 세종, 부산 일부)만 따지면 전체 차주의 8.3%가 해당한다. 이에 따라 은행권 주택담보대출 증가율이 0.16%포인트 하락할 것으로 추정된다.
 
구체적으로 신DTI를 적용하면 대출한도가 어떻게 달라지는지를 사례별로 알아봤다.
 
<사례1> 30세 연소득 4000만원인 무주택자 A씨
청년층인 A씨는 현재 소득은 4000만원이지만 신DTI에선 장래예상소득을 지금보다 31% 늘어난 5239만원으로 인정해준다. 따라서 현행 DTI에선 최대로 받을 수 있는 대출금액이 2억9400만원(만기 20년, DTI 50%, 금리 3.24% 기준)이지만, 장래예상소득 증가분을 반영하면 대출한도가 3억8500만원으로 9100만원(31%) 늘어난다. 
 
<사례2> 주택담보대출 1건 보유한 연 소득 1억원 B씨
B씨는 이미 2억원의 주택담보대출(만기 20년, 금리 3% 가정)을 1건 보유하고 있다. 그가 투기지역에서 새로 주택담보대출을 받으려고 할 경우, 2년 이내 기존 주택을 처분하는 조건이어야만 대출이 가능하다(DTI 30%). B씨가 최대로 받을 수 있는 대출금액은 현행 DTI에선 4억1100만원이지만 신DTI에선 3억2000만원으로 감소한다(9100만원, 22.1%). 
 
한애란 기자 aeyani@joongang.co.kr 
 
 
 
 
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