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얼마나 헷갈리길래...다주택자에 등록 권하지만 장관도 힘든 임대사업자 등록

중앙일보 2017.08.18 00:30
 [안장원의 부동산 노트] 
주택임대사업자 문답풀이

공무원, 일부 사기업 '개인사업' 제한
5% 임대료 인상 상한선 많이 헷갈려
전월세전환율 등 지키지 않으면 과태료
세금 종류 등에 따라 주택종류, 크기 등 제한
다가구주택 공시가격 등 기준 달라

김현미 국토부장관은 지난 4일 청와대 인터뷰에서 다주택자들에게 임대사업자 등록을 하라고 했다.

김현미 국토부장관은 지난 4일 청와대 인터뷰에서 다주택자들에게 임대사업자 등록을 하라고 했다.

"임대사업자로 등록하면 세제·금융 혜택을 드리니 다주택자는 임대사업자로 등록하시면 좋겠다."

 
김현미 국토부 장관이 지난 4일 청와대와 인터뷰에서 한 말이다. 새 정부는 양도세 중과 등으로 집을 두 채 이상 가진 다주택자를 압박해 주택임대사업자 등록을 적극적으로 권하고 있다. 다주택자 주택을 제도권으로 흡수해 임대시장 안정을 도모하고 시세차익을 노린 다주택자의 ‘주택 투기’를 억제하려는 목적이다. 
임대사업자로 등록하면 임대료 인상이 제한된다. 일정 기간 이상 임대해야 하기 때문에 매도에 제약이 따른다. 대신 양도세 감면 등 각종 세제 혜택이 있다.  
 
하지만 임대사업 등록에 걸림돌이 많고 활성화를 위해 개선해야 할 점이 적지 않다. 
 
당장 임대사업 등록을 적극 권하는 김 장관 본인도 마음대로 등록하기 힘들다. 김 장관은 다주택자다. 경기도 고양시 일산에 아파트 한 채와 배우자 명의의 경기도 연천 단독주택 한 채 등 두 채를 갖고 있다.
 
김 장관이 임대사업자 등록을 하고 싶어도 어렵다. 현재 국가공무원법에 ‘영리업무 금지’ 조항이 있기 때문이다.  
 
김 장관은 임대사업자 등록을 할 수 없을까. 임대사업자에 대한 다주택자의 관심이 높아지고 있는 가운데 궁금증을 문답풀이로 정리해봤다.  
 
공무원·공기업 임직원 '영리업무 금지' 
 
공무원이나 공기업 임직원은 임대사업자 등록이 안 되나.
“임대사업자 관련 법령(민간임대주택특별법)은 특정 직업에 대해 임대사업자 등록 제한을 하지 않고 있다. 직업에 상관 없이 임대사업자가 될 수 있다. 
 
공무원이나 공기업 임직원의 임대사업자 등록은 민간임대주택특별법에 저촉되지 않지만 국가공무원법을 위배할 수 있다. 영리업무는 ‘계속적으로 재산상의 이득을 취하는 행위’로 정의된다. 계속성은 ‘매일·매주·매월 등 주기적으로 행해지는 것’이다. 
주택임대사업은 매달(월세)이든, 2년 단위든 임대의무기간인 최소 4년 이상 재산상의 이득을 얻는 것이어서 영리업무에 해당한다고 볼 수 있다.  
 
지난해 말 기준으로 전국적으로 공무원 104만여명, 공기업 임직원은29만여명이다. 다주택자가 전체 성인 인구의 5% 정도인 점을 감안하면 다주택자인 공무원·공기업 임직원을 3만~5만명 선으로 추정할 수 있다.
 
공무원 등의 민원이 잇따르자 인사혁신처가 대답을 내놨는데 똑 부러지지 않는다. ‘기관의 장이 해당 공무원이 하고자 하는 업무의 내용과 성격, 담당직무의 내용과 성격 및 영리업무 금지와 제도의 취지를 종합적으로 고려해 개별적·구체적으로 판단해야 할 사항’이라고 해석했다.  
 
논란의 여지가 있는 가운데 현재 국회에는 공무원이나 공기업 임직원의 임대사업은 영리목적 업무에 해당하지 않는 것으로 간주한다는 관련 법령 개정안이 발의돼 있다.”
 
일부 기업체는 직장 내 취업규정 등에 다른 사업자등록을 할 수 없도록 하고 있다. 임대사업자 등록을 못하나.  
“공무원·공기업 임직원의 경우와 마찬가지로 법적으로 임대사업자 등록을 못하는 것은 아니다. 직장 근로계약과 상관 없이 임대사업자 등록은 가능하지만 직장에서 금하고 있으면 직장 내 문제가 될 수 있다. 임대사업자 등록은 직장에서 협의해야 할 사안으로 정부가 법적 근거 없이 기업체에 강요할 수 없다.  
 
정부 입장은 임대주택사업자 등록을 장려하기 위해 기업의 참여를 유도한다는 방침이다.”
 
고시원을 운영하며 월세를 받고 있는데 임대사업자 등록을 할 수 있나.
“임대사업자의 임대주택으로 등록이 가능한 주택은 법에 명시돼 있다. 건축법에 따른 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택이다. 여기다 전용 85㎡ 이하로 주거용으로 사용하는 오피스텔이 추가된다.
 
이 외의 건물은 주거목적으로 쓰이더라도 대상이 아니다. 고시원은 건축법상 '2종 근린생활시설'로 분류된다. 기숙사도 임대주택 등록을 할 수 없다. 아파트 등과 같은 공동주택에 속하지만 법에서 대상으로 정해져 있지 않다.
 
잠실 롯데월드타워의 럭셔리 주거용 오피스텔인 시그니엘 레지던스는 전용 85㎡ 초과여서 임대주택 등록을 할 수 없다.”
 
직전 임대료에서 최대 5%까지 인상 가능 
 
임대사업자의 임대주택은 연간 5% 이하로 임대료 인상이 제한되는데 그렇다면 2년 임대차 계약 뒤 갱신할 때 10%까지 올릴 수 있나.
“그렇지 않다. 매년 5%씩 올릴 수 있다는 뜻이 아니다. 기간에 상관 없이 직전 임대료에서 5%까지만 올릴 수 있다. 2년 임대차 계약 만료 뒤 계약 갱신을 하는 경우 10%가 아닌 5%까지 인상할 수 있다.
보증금과 월세를 함께 받으면 5% 제한은 각각에 적용된다. 보증금이 1억원이고 월세가 100만원이라면 인상 한도는 1억500만원, 105만원이다.  =
 
그렇다고 무조건 5%까지 올릴 수 있는 것도 아니다. 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려해야 한다. 주변 시세보다 높게 올리기 어렵다.
 
국회에 임대료 인상 상한을 5%에서 2%까지 낮추는 법안이 발의돼 있어 앞으로 5%까지 올리지 못할 수도 있다.”
 
세입자가 바뀌어 새로 계약하면 임대료를 자율적으로 정할 수 있나.
“그렇지 않다. 임대료 5% 제한은 임대의무기간 동안 줄곧 적용된다. 새 임차인과 새로 임대차 계약을 맺더라도 이전 임대료에서 5% 이내로만 임대료를 올릴 수 있다.”
 
전세 보증금 일부를 월세로 바꿀 때도 제한이 있나.   
“임대료 인상폭과 마찬가지로 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율도 규제를 받는다. 1할(10%)과 한국은행 기준금리(현 1.25%)에 3.5%를 합친 이율 중 낮은 이율을 적용해야 한다. 4.75%다. 1억원을 월 임대료로 바꾸면 월 39만6000원(연 475만원)까지 가능하다.  
 
한국감정원에 따르면 6월 기준 전국 주택 전월세전환율은 평균 6.5%로 임대사업자의 한도보다 1.75%포인트 높다.”
임대료 인상 상한이나 전월세 전환율을 지키지 않으면 어떻게 되나.
 
"이들 임대료 제약은 주택임대차보호법에도 명시돼 있어 임대사업자로 등록하지 않은 일반 임대인도 적용을 받는다. 그런데 주택임대차보호법에는 처벌 조항이 없어 별다른 제재를 할 수 없다.
 
하지만 민간임대주택특별법에는 처벌 조항이 있다. 1000만원 이하의 과태료가 나온다."
세금 따라 주택수 등 적용 기준 달라
 
임대사업자 임대주택에 주어지는 각종 세제혜택을 받기 위해 필요한 임대주택수가 어떻게 되나.
“임대사업자 등록에는 주택수 제한이 없어 한 가구만으로도 임대사업을 할 수 있다. 하지만 세제혜택을 받으려면 한 가구로 부족하다. 
 
임대사업자로 등록하면 취득세(신규 분양 대상)·재산세·소득세·양도소득세를 감면 받고 종합부동산세가 면제된다. 재산세 감면 혜택을 받으려면 2가구 이상 임대주택으로 등록해야 한다. 그런데 임대사업자에게 허용되는 모든 주택이 가능한 게 아니다. 공동주택(아파트·연립·다세대주택)과 전용 85㎡ 이하 오피스텔만 가능하다. 단독주택·다가구주택에는 혜택이 없다.
 
임대소득세 감면에는 3가구 이상 등록이 필요하다. 이때는 주택종류 제한이 없다.  
 
종합부동산세는 임대주택 수에 상관 없이 임대주택으로 등록만 돼 있으면 비과세된다.  
 
임대사업자 등록을 활성화하려면 주택 종류와 주택수 제한을 완화할 필요가 있는 것 같다. 전체 주택에서 단독주택이 차지하는 비중이 25% 정도로 4가구 중 하나다.“
세제 혜택을 받을 수 있는 주택에 크기와 주택가격 제한이 있나.
“임대사업자가 임대주택으로 등록할 수 있는 주택은 종류만 제한돼 있고 크기는 상관 없다. 오피스텔만 전용 85㎡ 이하이고 다른 주택은 아무리 크더라도 된다. 가격도 불문이다.
 
하지만 양도소득세만 주택 수, 크기, 가격 제한이 없고 다른 세제 혜택을 받을 수 있는 임대주택은 크기와 가격 제한이 있다. 
 
재산세는 전용 85㎡ 이하, 소득세는 전용 85㎡ 이하이면서 공시가격 6억원 이하다. 종부세 비과세 대상은 공시가격 수도권 6억원, 지방 3억원 이하다.
 
2015년 기준으로 85㎡ 초과가 전체 주택의 24% 정도로 넷 중 하나를 차지한다. 서울에서 공시가격(올해 1월 1일 기준) 6억원 초과가 10가구 중 하나 꼴이다.
소득세·종부세 공시가격 기준은 과세시점이 아니라 임대주택 등록 시점이다. 임대주택 등록 당시 6억원이나 3억원 이하였는데 그 이후 올라 기준 금액을 넘어도 된다."
 
소유권이 하나여서 단독주택으로 분류되지만 다세대처럼 여러 가구가 모여 사는 다가구주택은 주택 수와 크기, 공시가격 계산을 어떻게 하나. 다가구 주택은 대개 전용 85㎡보다 크고 공시가격 6억원이 넘는 경우가 많다.  
“다가구주택은 주택 수 계산에선 하나로, 전용면적과 공시가격에선 구획된 각 가구를 기준으로 한다. 
 
각 전용 20㎡로 나눠진 10가구로 이뤄진 전용 200㎡, 공시가격 10억원인 다가구주택의 경우 소득세 감면에 필요한 주택수(3가구)를 계산할 때는 한 가구다. 하지만 전용면적(85㎡ 이하)과 공시가격(6억원 이하) 요건은 각 가구로 나눈 20㎡, 1억원이 된다. 이 다가구주택은 소득세 감면 혜택을 받을 수 있다. 
 
종합부동산세 비과세도 같다. 10가구로 이뤄진 다가구에서 한 가구에 주인이 살고 9가구를 임대하면 주인이 쓰는 한 가구만 종부세 합산 대상이다. 앞의 예로 든 다가구주택에서 10억원 중 9억원은 종부세 합산에서 빠진다." 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
 
 
 
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