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'8·2 대책' 이후 달라진 주택투자전략…무주택자는 '알짜단지 청약', 다주택자는 '임대사업자 등록'

중앙일보 2017.08.03 11:47
정부가 고강도 부동산 대책을 발표하면서 주택 수요자들이 혼란에 빠졌다. 서울 강남권 재건축 시장을 중심으로 아파트 매도 여부와 매도 시점을 묻는 전화가 빗발치고 있다. 내 집 마련을 계획 중이던 실수요자는 집을 사야 할지, 말아야 할지 고민이다.   
 

무주택자, 급매물도 주목할 필요
이미 집 한채 갖고 있는 1주택자라면
양도세 비과세 혜택 받아

부동산 전문가들은 "앞으로 달라지는 규제와 제도가 많은 만큼 주택 보유 여부별로 재테크 전략을 달리 세워야 한다"고 입을 모은다.  
김현미 국토교통부 장관은 2일 '주택시장 안정화 방안'에 대한 브리핑에서 "집을 거주 공간이 아니라 투기 수단으로 전락시키는 일은 용납하지 않겠다"고 말했다. [사진 국토교통부]

김현미 국토교통부 장관은 2일 '주택시장 안정화 방안'에 대한 브리핑에서 "집을 거주 공간이 아니라 투기 수단으로 전락시키는 일은 용납하지 않겠다"고 말했다. [사진 국토교통부]

 
◆무주택자는 신규 분양단지 노려볼 만=주택청약통장을 가진 무주택자가 이번 대책으로 인해 오히려 수혜를 볼 것으로 예상한다. 앞으로 서울과 경기도 과천, 세종 등 투기과열지구와 조정대상지역에서 청약 1순위 자격을 얻으려면 청약통장 가입 기간이 2년 이상 돼야 하기 때문이다. 지금은 수도권 1년, 지방은 6개월이다. 특히 공공보다는 민간이 짓는 민영주택의 당첨 확률이 높아진다. 분양 물량의 일정 비율에 적용하는 청약가점제가 확대되기 때문이다. 
 
가점제는 무주택 기간, 부양가족 수 등으로 매긴 점수(84점 만점)로 당첨자를 정하는 제도다.  
 
전용 85㎡ 이하의 가점제 비율이 투기과열지구에서 75→100%로, 조정대상지역에서 40→75%로 각각 높아진다. 85㎡ 초과의 경우 가점제 몫으로 조정대상지역에서 30%를, 투기과열지구에선 50%를 할당한다.
 
함영진 부동산114 리서치센터장은 "가점제 비율 상향 등으로 투기과열지구 등에선 무주택 기간이 긴 실수요자가 물량을 싹쓸이해 가는 구조"라며 "자금 마련에 대한 부담이 크지 않다면 이번 기회에 똘똘한 집 한 채를 구입하는 것도 괜찮다"고 말했다.  
 
청약 1순위 요건이 충족되지 않은 수요자라면 값싼 기존 주택을 사는 전략도 선택할 수 있다. 이번 규제책으로 시장이 움츠러들 가능성이 커진 데다 다주택자가 양도소득세 중과(重課)를 피하기 위해 급매물을 내놓을 수 있어서다.  
 
◆1가구 1주택자는 양도세 감면조건 따져야=이미 주택 한 채를 갖고 있다면 이번 대책과는 크게 상관 없다. 이번 1주택 보유자에 대한 양도세 비과세 강화 요건이 3일 취득 시점부터 적용되기 때문이다. 현재 2년 이상 보유하고 양도가액이 9억원 이하면 양도세를 안 내도 된다.  
 
하지만 앞으로 새 집 등으로 갈아타려는 수요자는 세금에서 자유로울 수 없다. 서울·경기 등 조정대상지역 거주자는 기존 조건과 함께 '2년 이상 거주' 요건을 충족해야 세금을 내지 않기 때문이다.  
 
이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "앞으로 갭 투자(매매가격과 전셋값의 차이가 적은 곳에 투자하는 방식) 등 자신 명의의 집은 세를 놓고 다른 곳에 세를 얻어 사는 사람들은 양도세 부담을 피할 수 없게 됐다"고 말했다.  
양도세

양도세

◆갈림길에 선 다주택자=이번 정부 대책의 핵심 타깃이 된 다주택자는 세금 문제로 골치를 썩게 됐다. 선택지는 크게 두 가지다. 보유한 주택 중 '똘똘한 놈' 한 채만 남겨 놓고 양도세 중과 시점인 내년 4월 1일 전에 처분하거나 임대주택사업자로 등록하는 것이다.  
 
국토교통부에 따르면 현재는 주택 보유 수와 관계없이 양도차익에 따라 6~40%의 양도세가 매겨진다. 앞으로는 2주택 소유자에게 기본세율에 10%포인트, 3주택 이상 보유자에게는 기본세율에 20%포인트의 세율을 더 부담시킨다. 2주택 보유자는 양도차익의 최대 50%, 3주택 이상은 60%의 세금을 낼 수 있다는 얘기다.
 
박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 "양도세 절세 목적이라면 잔금 시점을 고려해 내년 1~2월엔 매도 계약이 이뤄져야 한다"며 "막판엔 잘 안 팔릴 수 있으므로 연내 처분하는 것이 괜찮을 것"이라고 말했다. 다만 시장 상황상 물건을 내놓더라도 쉽게 팔리지 않을 가능성이 크다.  
 
이 경우엔 임대사업자로 등록하는 것도 고려할 만하다. 양도세 중과나 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외되기 때문이다.  
 
이 두 가지 선택 사항 외에 '버티기 전략'을 택하는 것도 한 방법이다. 함영진 센터장은 "대출을 많이 받아 여러 채를 산 사람은 집을 팔겠지만, 자금 여유가 있으면 아예 4~5년 이상 길게 가져가려는 다주택자도 있을 것"이라고 말했다. 
 
황의영 기자 apex@joongang.co.kr 
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