본문 바로가기

투기과열지구, 강남 넘어 강북·수도권·부산까지 대상?

중앙일보 2017.08.01 15:00
[안장원의 부동산 노트] 
투기과열지구·투기지역 어디?

2일 발표 정부 부동산대책
투기과열지구·투기지역 등 검토
집값 상승률·청약경쟁률 등 기준
서울·수도권·부산에 요건 해당지 많아
정부 '정성적 평가'로 최종 정할 듯



 
정부의 강도 높은 부동산 대책 발표를 앞두고 주택시장이 촉각을 곤두세우고 있다.

정부의 강도 높은 부동산 대책 발표를 앞두고 주택시장이 촉각을 곤두세우고 있다.

2일 정부의 부동산대책 발표를 앞두고 규제 대상 지역의 범위에 주택시장이 촉각을 곤두세우고 있다. 
 
정부는 지난 6·19대책에서 추가대책으로 투기과열지구를 검토하겠다고 했다. 대책의 강도를 높여나가겠다는 뜻이다. 지난 대책이 ‘중강도’였다면 이번 대책은 ‘고강도’로 예상된다. 
 
 
두 번 피한 투기과열지구 이번엔 지정될 듯 
 
지난해 11·3대책 때 처음으로 등장한 조정대상지역은 신규 분양시장을 겨냥한 규제다. 지난 6·19 대책 때 기존 주택시장에도 영향을 미칠 수 있게 강도를 좀 높였지만 기존 시장에 미치는 효과는 부족했다. 이 때문에 6·19 대책 이후 잠깐 멈칫하더니 기존 주택시장을 중심으로 시장이 더 달아올랐다고 볼 수 있다. 
 
따라서 조정대상지역만으로는 한계가 있어 투기과열지구 등 좀 더 위력적인 규제로 정부가 쓸 수 있는 카드 상당수가 동원될 것으로 예상된다.  
 
먼저 투기과열지구지정은 당연해 보인다. 이미 지난해 11·3대책 때 정부는 추가로 투기과열지구를 검토하겠다고 했다가 지난 6·19대책 때 꺼내지 않고 한번 봐준 셈이다. 이번에는 넘어갈 것 같지 않다. 투기과열지구는 2011년 12월 강남3구(강남·서초·송파)가 마지막으로 해제되면서 유명무실해졌다.  
 
투기과열지구는 신규 분양시장과 기존 주택시장 가운데 특히 재건축시장을 사정권에 두고 있다. 분양시장에 대한 수단은 이미 조정대상지역에 다 들어있어 재건축시장 규제 효과가 크다. 조합원 명의 변경 금지로 사실상 재건축 거래시장 문을 닫게 된다.  
 
이외에 투기지역 카드가 있다. 투기지역의 타깃은 기존 주택시장이다. 투기과열지구보다 더 강도 높게 대출을 억제하고 세제(양도세)를 통해 기대차익을 줄이는 식이다. 2015년 5월 강남3구가 마지막으로 풀렸다. 
 
 
투기지역은 기존 주택시장에 위력적 
 
최근 주택시장의 과열 양상이 신규 분양시장뿐 아니라 기존 주택시장에도 상당히 번져 있기 때문에 투기과열지구와 투기지역 모두 동원될 것이라는 전망도 많다.
 
 
정부는 주택시장을 안정시키기 위해 강력한 규제책인 투기과열지구와 투기지역제도를 동원할 것으로 보인다.

정부는 주택시장을 안정시키기 위해 강력한 규제책인 투기과열지구와 투기지역제도를 동원할 것으로 보인다.

 
일부 주택거래신고제 얘기도 나오고 있으나 제도적으로 2015년 폐지됐다. 이는 투기지역에서 말 그대로 실거래가 등을 신고하는 것이다. 거래내역이 상세하게 드러나는 셈이다. 정부가 주택거래신고제를 쓰려면 법을 개정해야 해 국회 통과가 필요하고 시간이 많이 걸린다. 주택거래신고제의 일부를 가져다 쓸 수는 있을 것이다. 
 
분양시장 규제책으로 분양가상한제가 있다. 신도시 등 공공택지에서만 시행되고 재건축·재개발 등 민간택지에서는 원칙적으로 폐지됐다. 요건에 맞으면 민간택지에서도 적용 가능하다.  
 
정부는 투기과열지구 등을 정할 때 정량적 평가와 정성적 평가를 한다. 정량적 평가는 법령에 명시한 기준을 통해서다. 정성적 평가는 주거정책심의위 등 정부 관계부처의 판단이다. 사실상 국토부장관의 뜻에 달렸다. 
 
 
정량적 평가와 정성적 평가로 대상지 선정 
 
정성적 평가를 거치면서 정량적 평가를 통해 정해진 후보군의 범위를 넘거나 좁혀서 최종 대상지가 정해진다. 이들 제도는 부동산 투기나 집값 급등이 이뤄진 지역만이 아니라 ‘가능성’이나 ‘우려’가 있는 지역도 규제할 수 있어서다. 정량적 기준에 맞지 않더라도 가능성이나 우려가 있다고 판단되면 묶을 수 있다. 지난번 6·19대책 때 요건에 상관 없이 서울과 수도권 상당수 지역이 조정대상지역에 포함됐다. 
 
정성적 평가를 거치기 때문에 최종 대상지는 알 수 없어도 정성적 기준으로 대략적인 규제 대상지역의 윤곽은 그려볼 수 있을 것 같다. 투기과열지구 투기지역 등의 후보가 어딜까.
 
우선 조정대상지역은 확대될 것 같지 않다. 이미 정해진 서울 등 40곳 외에 집값이 급등하거나 청약경쟁률이 치솟은 곳이 거의 없어서다.  
기존 조정대상지역에서 투기과열지구투기지역 등이 나올 것으로 보인다.  
 
정성적 기준으로 소비자물가상승률, 집값상승률, 청약경쟁률, 주택보급률(일반가구수 대비 주택수 비율) 등이 쓰인다.  
 
투기과열지구투기지역 모두 물가상승률보다 높은 집값 상승률을 기준으로 삼고 있다. 투기과열지구는 주택가격상승률이 물가상승률보다 ‘현저히 높은 지역’이라는 다소 애매한 기준을, 투기지역은 전달 주택가격 상승률이 소비자물가상승률(7월 0.2%)보다 30% 초과라는 구체적인 기준을 제시한다.  
 
 
집값이 많이 오르면서 직전 2개월간 청약경쟁률이 평균 5대 1 이상이거나 주택보급률이 전국 평균(2015년 기준 102.3%) 이하이면 투기과열지구가 될 수 있다.  
 
 
투기지역 기준은 집값 급등 
 
투기지역은 직전 2개월간 집값상승률이 전국 집값 상승률보다 30% 넘게 높으면 대상이 될 수 있다.  
 
투기과열지구의 ‘현저히 높은’의 기준을 투기지역과 같은 1.3배 이상으로 본다면 7월 집값 상승률이 0.26%이 넘는 곳이다. 
 
한국감정원에 따르면 서울에서 강북구(0.13%)와 강동구(0.25)를 뺀 23곳이 해당한다. 경기도에선 성남(0.69%), 광명(0.43%), 김포(0.52%), 고양(0.65%) 등이다. 지방에서 부산(0.29%)이 대부분 0.26% 이상 올랐고 세종시(0.69%)도 많이 뛰었다. 
 
부동산114에 따르면 분양이 있은 지역에서 직전 2개월간 청약경쟁률이 5대 1 이상인 곳은 서울 송파(72.8), 영등포(56.9), 은평(38), 강동(15.7), 양천(6.3), 노원(5.2) 등이다. 경기도 고양(10.5), 성남(13.4), 구리(10) 등이다. 부산이 평균 82,6대 1이었고 수영구(216.8), 서구(178.1),  부산진구(42.9), 해운대구(16.2) 순이다. 대구 달서구에서 129.6대 1이 나왔다. 광주광역시가 평균 31.3대 1이었다.  
 
투기지역 요건으로 직전 2개월(6~7월) 집값 상승률이 전국 평균(0.39%)의 1.3배가 넘는(0.51%) 곳은 서울에서 성북구(0.43%)와 강북구(0.36%)를 빼고 전부다.  
 
경기도에선 과천(0.59%), 성남(1.0%), 광명(1.05%), 김포(0.87%0, 고양(0.91%) 등이다. 부산(0.67%)이 사상구과 강서구를 빼고 나머지가 모두 0.51% 이상 올랐다. 세종시(2.37%)는 전국에서 가장 많이 올랐다.  
 
분양가상한제 후보는 찾아보기 힘들다. 직전 3개월간 아파트값 상승률 10% 이상, 직전 연속 3개월간 청약경쟁률 20대 1 초과 등 사실상 지정하지 않으려는 의도가 다분히 보일 정도로 기준이 높아서다.  
 
정량적 기준으로 보면 대략 서울 대부분과 경기도 과천·광명·성남·고양, 부산 대부분, 세종시가 투기과열지구와 투기지역 요건에 맞는 것 같다. 정부의 선택은 어디일까. 
 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr   
 
배너
공유하기
광고 닫기