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정부가 만지작거리는 부동산 대책은...‘약발’ 안 받는 6ㆍ19 부동산 대책

중앙일보 2017.08.01 00:10
31일 서울 강남의 한 아파트 건설 현장. 8월로 예고된 추가 부동산 대책에선 강남3구의 투기과열지구 지정이 거론된다. [연합뉴스]

31일 서울 강남의 한 아파트 건설 현장. 8월로 예고된 추가 부동산 대책에선 강남3구의 투기과열지구 지정이 거론된다. [연합뉴스]

‘약발’이 다했다고 판단했기 때문일까. 정부가 ‘6ㆍ19 부동산 대책’을 내놓은 지 두 달도 채 되지 않은 시점에서 추가 규제를 언급하고 나섰다. 6ㆍ19 대책에도 불구하고 수도권 집값이 급등하면서다. 8월 발표 예정인 가계부채 대책과 추가 부동산 규제 수위가 관심을 끌고 있다.
 

서울 강남3구 '투기과열지구' 지정 유력
LTVㆍDTI 강화, 청약가점제 개선, '주택거래신고제' 거론
참여정부 '학습효과' 보유세 인상 가능성 낮아

정부의 추가 부동산 대책은 시점이 문제일 뿐 예고된 수순이었다. 앞서 6ㆍ19 대책 발표 당시 고형권 기획재정부 1차관은 “부동산 투기를 근절하고 실수요자를 보호하겠다는 정부 방침은 확고하다. 부동산 과열 양상이 확산할 경우 투기과열지구 지정 등 추가 조치를 단호히 해나갈 것”이라고 강조했다.
자료: 한국감정원

자료: 한국감정원

 
하지만 최근 들어 규제 초시계가 부쩍 빨라졌다. ‘중(中)강도 맞춤형 규제’란 평가를 받은 6ㆍ19 대책으로는 과열된 시장을 잡기에 역부족이었기 때문이다. 한국감정원에 따르면 지난주 서울 아파트값은 전주 대비 0.24% 뛰었다. 주간 상승률로 올해 최고치다. 최근 4주째 상승 폭이 확대됐다. 노원구(0.38%)가 전주(0.25%)보다 크게 올랐고 강동구(0.37%)ㆍ송파구(0.35%)ㆍ서초구(0.2%)ㆍ강남구(0.19%)도 강세를 보였다. 경기도는 분당(0.58%)ㆍ과천(0.17%)을 중심으로 0.11% 올랐다.
 
정부는 이런 서울 아파트값 상승세가 심상치 않다고 보고 실태 파악에 착수했다. 정부와 지자체는 지난 27일을 전후해 서울 강남구 개포동ㆍ대치동, 송파구 잠실동, 강동구 둔촌동 등 최근 집값이 많이 오른 지역에 단속반을 집중적으로 투입했다. 박선호 국토교통부 주택토지실장은 31일 “8월 말로 예정된 가계부채 대책이 나오기 전 별도의 부동산 대책을 발표하는 방안을 검토 중”이라며 추가 대책을 예고했다.
 
추가 대책엔 투기과열지구 지정 같은 고강도 규제가 포함될 것이란 관측이 우세하다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “6ㆍ19 대책 강도가 약한건 아니었지만 대책 이후에도 시장이 진정되지 않았다. 8월 추가 대책은 직접적이고 규제 강도가 더 셀 것”이라고 내다봤다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구) 집값 상승이 주변으로 확산하는 경향이 있기 때문에 상징성이 있는 강남권 시장 규제를 강화하는 쪽으로 추가 대책이 나올 수 있을 것”이라고 말했다. 정부가 추가로 꺼내들 규제 카드는 무엇이 있을까.
 
 
①‘투기과열지구’ 부활
 
정부가 6ㆍ19 대책 발표 당시 추가 대책으로 언급한 만큼 투기과열지구 지정이 첫 손에 꼽힌다. 투기과열지구는 분양 수요를 잡아 향후 집값 급등을 막는 동시에 현재 집값까지 안정시킬 수 있는 고강도 대책이다. 현행법상 정부 주거정책심의위원회는 ‘주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 곳’, ‘주택가격과 청약경쟁률 등을 고려했을 때 투기가 성행하거나 성행할 우려가 큰 곳’을 투기과열지구로 지정할 수 있다.
 
투기과열지구로 지정되면 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 최장 5년간 분양권을 전매할 수 없다. 도시및주거환경정비법에 의해 재건축 조합원 지위 양도 금지, 조합원 분양 가구 수 1가구 제한 등의 규제가 가해진다. 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV) 규제도 강화된다. 6억원 이상 주택의 경우 DTIㆍLTV가 모두 40%까지 낮아진다. 소형 아파트값 한 채에 10억원이 넘는 서울 강남권의 경우 자금 조달 문제로 수요가 눈에 띄게 줄 수 있다.
 
실제 2000년대 중반 부동산 시장이 과열 양상을 보이자 정부는 2002년부터 순차적으로 서울ㆍ수도권 전 지역과 부산ㆍ대구ㆍ대전ㆍ광주ㆍ울산 등 광역시, 충북ㆍ충남ㆍ경남을 투기과열지구로 묶었다. 이후 부동산 시장이 안정화하면서 2009년 강남 3구를 제외한 나머지 지역을 해제했다. 마지막으로 남아 있던 강남 3구는 2011년에서야 투기과열지구에서 해제됐다. 이를 끝으로 현재까지 투기과열지구에 지정된 곳은 한 군데도 없다.  
 
함영진 부동산114 리서치센터장은 “투기과열지구를 지정하면 인접 지역으로 수요가 몰리는 ‘풍선 효과’가 일어날 수 있다. 투기과열지구 일괄 지정보다 전매제한 기간을 늘리고, 청약 1순위 조건을 강화하는 등 조치를 선행해야 한다”고 말했다.
 
②대출 죄기
 
부동산 시장을 움직이는 대출 변수가 LTVㆍDTI다. LTV와 DTI 기준 강화는 칼끝은 무뎌 보이지만 시장에 큰 영향을 미치는 규제다. 실수요자와 투기세력 구분 없이 대출을 받아 집을 사는 이들에게 공통으로 적용되기 때문이다.
 
LTV는 주택ㆍ상가ㆍ빌딩 등을 담보로 맡겼을 때 대출로 인정해주는 비율이다. LTV가 60%라면 5억원 짜리 아파트를 살 때 최대 3억원까지 대출받을 수 있다. DTI는 은행에서 돈을 빌려줄 때 갚을 능력을 소득으로 따지는 방식이다. 총소득에서 주택담보대출 원리금과 그 외 대출의 이자가 차지하는 비율이다. 예를 들어 DTI가 40%라면 연 소득 5000만원인 직장인은 최대 2000만원까지 대출받을 수 있다.
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정부는 2014년 8월 LTV를 기존 50~60%에서 70%, DTI는 기존 50%에서 60%로 완화한 뒤 1년 단위로 두 차례 연장해왔다. 이달 말 일몰 예정인데 이미 지난 3일부터 조정대상지역에 대해선 LTV와 DTI를 각각 60%, 50%로 낮췄다. 8월 가계부채 대책에선 이를 더 낮출 수 있다.
 
게다가 정부는 2019년 전면 도입하기로 했던 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 카드를 만지작거리고 있다. 이르면 내년으로 1년 앞당겨 시행하는 방안을 검토 중이다. DSR은 대출자의 소득 대비 원리금(원금+이자) 상환액 비율을 말한다. 주택담보대출 원리금 상환액은 물론 신용대출ㆍ카드론ㆍ자동차 할부금ㆍ신용카드 미결제액 등 다른 부채의 원리금 상환액을 모두 더한 다음 연간 소득으로 나눈 비율이다.
 
DSR은 DTI보다 강력한 대출 규제라는 평가를 받는다. 총 소득에서 주택담보대출 원리금과 그 외 대출의 이자가 차지하는 비중만 보는 DTI와 달리 DSR은 모든 대출의 원금ㆍ이자가 차지하는 비중을 따지기 때문이다. 예를 들어 연 소득 5000만원인 직장인 김모씨가 카드ㆍ캐피탈 등 3개 금융회사에서 돈을 빌려 1년 동안 원금 1500만원과 이자 500만원을 갚아야 한다면 DSR은 40%다. 은행권은 DSR을 70~80%로 맞출 계획이다.
 
8월 추가대책이 단순히 ‘돈 줄 죄기’로 그칠 경우 실수요자들만 피해를 입을 수 있다는 지적도 나왔다. 양지열 리얼투데이 콘텐트본부장은 “현재 시장이 투기보다 실수요자 위주로 재편됐다고 본다. 투기 대책이 필요하지만 단순히 대출을 죄는 식이라면 실수요자의 내 집 마련 기회가 더 멀어질 것”이라고 말했다.
김현미 국토교통부 장관이 지난 7일 취임후 첫 기자간담회에서 청약가점제 개선을 언급하고 있다. [연합뉴스]

김현미 국토교통부 장관이 지난 7일 취임후 첫 기자간담회에서 청약가점제 개선을 언급하고 있다. [연합뉴스]

③청약 조건 강화
 
김현미 국토교통부 장관은 지난 7일 취임 후 가진 첫 기자간담회에서 “아파트 청약제도를 개선하겠다”고 말했다. 청약가점제란 새 아파트를 사기 위해 청약을 신청하면 무주택자로 지낸 기간(32점)과 부양가족 수(35점), 청약통장 가입 기간(17점) 등을 점수로 매겨 당첨자를 정하는 제도다. 만점은 84점이다. 점수가 높을수록 당첨 가능성이 커지는 구조다. 무주택 기간이 길거나 부양가족이 많아야 유리하다. 
 
전용면적 85㎡ 이하 민간아파트는 전체 공급량의 40%를 가점제로, 60%는 추첨으로 뽑는다. 전용 85㎡ 초과 아파트는 100% 추첨제가 적용된다. 김 장관의 언급은 청약 가점제 적용 비율을 높이겠다는 취지로 풀이된다. 
 
김 장관은 또 “단기 투자 수요가 청약 과열을 일으키는데, 이를 막기 위해 청약통장 1순위 자격을 얻는데 소요되는 기간을 늘리겠다”고 말했다. 현재 청약통장 1순위가 되는 통장 가입 기간은 서울ㆍ수도권은 1년, 지방은 6개월이다. 지난 2014년 청약 1순위 획득 소요기간을 수도권은 2년에서 1년으로 지방은 1년에서 6개월로 완화했는데 이를 환원할 가능성이 제기된다.
 
④‘갭 투자’ 잡을 주택거래신고제
 
2015년 폐지한 주택거래신고제 재도입 카드도 거론된다. 주택거래신고지역으로 지정된 곳에서 전용 60㎡ 초과 주택을 사고팔 때 15일 내에 관할 시ㆍ군ㆍ구에 실거래가격, 주택구입자금 조달계획 등을 신고하는 제도다. 거래가액이 6억원을 초과할 경우 주택 구입 자금 조달 계획과 해당 주택에 대한 입주 계획도 함께 제출해야 한다.  
 
주택거래신고제는 실수요자만 집을 구매하도록 거래를 제한하는 효과가 있다. 지난해부터 전세가율이 높은 지역에서 확산하고 있는 ‘갭 투자(시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 사는 것)’를 막을 수 있는 규제 카드로 꼽힌다.
 
⑤보유세 올리나
 
가장 큰 관심사는 부동산 보유세 인상 카드를 다시 꺼내드느냐다. 보유세를 올릴 경우 고가 아파트 소유자와 1가구 다주택자가 직격탄을 맞을 수 있다. 문재인 대통령은 대선 후보 시절 “보유세 비중을 현재 국내총생산(GDP)의 0.79%에서 1% 수준까지 올려야 한다”고 주장했다. 김진표 국정기획자문위원장은 최근 한 언론과 인터뷰에서 “내년 조세 시스템을 개혁할 때 주택 보유세를 올리고 거래세를 낮추는 쪽으로 부동산 세제를 손질하겠다”고 말했다. 
 
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “참여정부 때 보유세를 올렸다가 격렬한 조세 저항을 불러온 학습 효과 때문에 보유세 인상 카드를 꺼내들기는 어려울 것”이라고 내다봤다.
 
김기환 기자 khkim@joongang.co.kr
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