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상호금융 주택대출도 매년 원금의 30분의 1씩 갚아 나가야

중앙일보 2017.05.31 01:00 경제 6면 지면보기
주택담보대출에 분할상환을 의무화하는 ‘맞춤형 여신심사 가이드라인’이 6월 1일부터 모든 상호금융권(농·신·수협, 새마을금고, 산림조합) 조합과 금고에 적용된다. 금융위원회는 지난 3월 13일부터 자산 규모 1000억원 이상인 조합·금고(1658곳)에만 시행해온 여신심사 가이드라인을 자산 1000억원 미만의 1925개 조합·금고로 확대 시행한다고 30일 밝혔다.
 

내일부터 신규 대출 때 적용
자산 1000억 미만 조합·금고도 규제
만기 3년 이상 주택 구입용이 대상
증빙소득 있을 땐 대출한도 안 줄어
소득 자료 없으면 건보료 등 활용

상호금융권의 맞춤형 여신심사 가이드라인은 만기 3년 이상인 신규 주택담보대출(주택담보대출)에 대해 매년 원금의 30분의 1씩 갚아가는 ‘부분분할상환’을 적용하는 것이 핵심이다. 집단대출 중 잔금대출에 대해서는 좀 더 높은 기준을 적용해서, 부분분할상환이 아니라 대출 기간에 원금 전액을 상환하는 분할상환(전부 분할상환)을 해야 한다. 또 주택담보대출을 받으려면 객관적인 소득 증빙 자료를 제출해야 한다.
 
금융위에 따르면 지난 3월 일부 조합·금고에 가이드라인이 적용된 이후 두 달간 상호금융권 전체 주택담보대출 신청금액(5조3000억원) 중 분할상환 대출(2조8000억원)은 51.8%를 차지했다. 가이드라인 시행 직전(18%)과 비교해 분할상환 비중이 많이 늘어났다. 이형주 금융위 금융정책과장은 “신규대출을 중심으로 분할상환 취급비중이 높아져 전체적으로 가계부채의 질적 구조가 개선됐다”고 평가했다.
 
고객 입장에선 이자만 갚아나가는 거치식 만기일시상환으로 대출을 받을 수 없기 때문에 자신의 상환능력을 따져서 대출을 신청해야 한다. 예외적으로 일시상환을 인정받는 사유가 명시돼있긴 하지만 전결권자의 승인을 거쳐야 하므로 다소 시간이 걸릴 수 있다. 따라서 앞으로 상호금융권에서 주택담보대출을 받으려는 고객은 대출 규모와 상환방식 등을 미리 상담받고 나서 주택구매 계약을 체결하는 게 낫다. 주요 내용을 일문일답으로 정리했다.
 
부분분할상환이 무엇인가.
“매년 대출 원금의 30분의 1 이상에 해당하는 금액을 분할상환하는 방식이다. 만기 3년 이상의 신규 주택담보대출로서 주택구매 자금용도이거나 담보인정비율(LTV)이 60%를 초과하는 상호금융권 대출은 앞으로 부분분할상환이 적용된다.”
 
분할상환 대출은 거치기간이 전혀 없나.
“비거치식 분할상환 대출이어도 대출 초기에 부담하는 여러가지 비용(주택 구입 시 취등록세, 이사비용 등)을 감안해서 1년 이내의 거치기간을 둘 수 있도록 했다.”
 
주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는다면 거치식·일시상환 대출은 아예 받을 수 없나.
“원칙적으로는 안 된다. 다만 대출 기간이 3년 미만인 경우엔 과거와 같이 거치식 일시상환대출이 가능하다. 단, 일시상환 대출을 선택한 경우엔 만기연장을 포함한 대출기간이 최장 3년을 초과할 수 없다. 따라서 3년 안에 대출금을 모두 갚을 수 있을지를 따져서 신중하게 선택할 필요가 있다. 또 다양한 예외적용 대상이 있다. 분양주택에 대한 중도금대출이나 재건축·재개발주택에 대한 이주비 대출, 명확한 상환계획이 있는 경우(일시적 2주택 처분 등), 불가피한 생활자금(의료비·학자금 등)으로 조합·금고의 전결권자 승인을 받은 경우 등이 해당한다.”
 
만기 3년 미만인 일시상환 대출의 만기를 연장할 때 계속 일시상환 방식으로 할 수 있나.
“3년 미만 대출이라고 해서 계속 일시상환 조건으로 만기연장을 허용한다면 분할상환 적용을 회피하기 위해 이를 이용할 수가 있다. 따라서 만기연장 횟수에 관계없이, 일시상환 대출은 최대 3년을 초과하지 않도록 제한한다.”
 
잔금대출에도 가이드라인이 적용되나.
“2017년 1월 1일 이후 입주자모집 공고를 내는 사업장은 잔금대출도 가이드라인 대상이다. 잔금대출 또는 해당 주택을 담보로 받은 대출이 3건 이상(해당 신청 건 포함)인 경우엔 좀 더 엄격한 전부 분할상환 방식을 적용한다. 따라서 대출 기간에에 원금 전액을 나눠 갚아야 한다.”
 
증빙소득이 없으면 대출을 받지 못하나?
“그렇진 않다. 원칙적으로 객관성 있는 증빙소득(원천징수영수증, 소득금액증명원 등)을 우선 확인하지만, 증빙소득 자료가 없다면 인정소득이나 신고소득 자료를 활용해 대출을 받을 수 있다. 예컨대 공공기관이 발급한 국민연금, 건강보험료 등으로 추정한 소득을 인정소득으로 인정한다.”
 
농·어민은 인정소득을 어떻게 추정하나.
“사과농사를 100a(아르, 100㎡) 규모로 짓는 농업인 A씨를 예로 들자. A씨가 주택담보대출을 신청했는데 증빙소득이 없다면, 농지 원부만 제출하면 된다. 농촌진흥청 소득자료에 따르면 사과 10a당 평균소득은 388만8000원이다. 따라서 A씨의 연 소득은 3888만원으로 추정한다.”
 
여신 심사 가이드라인이 시행되면 대출 한도가 줄어드나.
“직접적으로 대출 한도가 줄어드는 경우는 거의 없다고 보면 된다. 다만 증빙소득이나 인정소득을 낼 수 없어서 최저생계비를 활용해 소득을 추정한다면 대출 규모가 3000만원 이하로 제한된다.”
 
한애란 기자 aeyani@joongang.co.kr
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